Banken kigger overordnet på to ting, når den vurderer dig til et boligkøb: din evne til at tilbagebetale lånet – og din vilje.
Din vilje vurderes ud fra din økonomiske adfærd – for eksempel:
Det ligger uden for tallene her, men hører med til helhedsbilledet.
Før vi starter, hvor er du henne i din boligkøbsproces lige nu?
Når du har valgt, starter vi med det første område.
Banken kigger typisk på to ting: din udbetaling – og din samlede belåning.
Jo mere du selv lægger, jo mindre skal du låne.
Spor 1 af 2
Du skal typisk selv kunne lægge mindst 5 pct. af boligens værdi og betale købsomkostningerne oveni.
Spor 2 af 2
Banken ser ikke kun på udbetalingen, men på hvor stor din samlede belåning bliver, når alle stiftelsesomkostningerne er medregnet.
Samlet belåning er dit lån + stiftelsesomkostningerne + eventuelt kurstab.
Lander belåningen over 95 pct., er der som udgangspunkt to muligheder: en større udbetaling, eller at lånet afvikles hurtigere. Bankerne laver altid en individuel vurdering.
Ret tallene, hvis du vil – billedet opdaterer med det samme.
Tryk på huset eller belåningen, hvis du vil have et tal forklaret.
Lander belåningen over 95 pct., er der som udgangspunkt to muligheder: en større udbetaling, eller at lånet afvikles hurtigere. Bankerne laver altid en individuel vurdering.
Banken kigger på hele din samlede gæld, sammenholdt med din årlige indkomst. Det kaldes gældsfaktoren.
4 sække gæld ÷ 1 sæk indkomst = gældsfaktor 4
Gældsfaktoren viser, hvor mange gange større din samlede gæld er end din indkomst.
En gældsfaktor over 4 regnes typisk som høj og kræver mere af din økonomi, for eksempel en robust formue. Nogle banker bruger internt et lavere pejlemærke på 3,5.
Over 4 er ikke et nej i sig selv. Banken laver en helhedsvurdering, hvor formue og rådighedsbeløb skal opveje den høje gældsfaktor.
Al gæld tæller med, ikke kun de nye lån. Derfor er det ikke altid en fordel at låne til udbetalingen af familien: det bliver medregnet i din gældsfaktor.
Gældsfaktoren kan også påvirke, hvilken lånetype du kan få.
Ret tallene, hvis du vil – billedet opdaterer med det samme.
Pension tæller ikke med. Husk at al gæld tæller med – også boliglån i en bolig, du allerede ejer.
–
Banken kalder det formue
Formuen viser, hvor stor en buffer du har efter købet – og hvor godt økonomien kan stå imod, hvis noget ændrer sig.
Det er værdien af det, du ejer, minus det, du skylder. Typisk tæller opsparing, investeringer, bil og friværdi med.
Værdi − gæld = formue
Ejer du mere, end du skylder, har du en positiv formue og en buffer, hvis noget ændrer sig.
En positiv formue efter købet er det pejlemærke, banker typisk kigger efter. Det er blandt andet derfor, du selv skal lægge en minimumsudbetaling og betale købsomkostningerne kontant, så du ikke skylder mere, end boligen er værd, fra dag ét. Som altid er det en helhedsvurdering.
Jo mere du har tilbage efter købet, jo større buffer har du, hvis en uventet regning eller et prisfald rammer.
Ret tallene, hvis du vil – billedet opdaterer med det samme.
Udfyld kun det, der passer. Nuværende bolig tæller med som værdi; gælden i den indgår i eksisterende gæld fra før. Den del af opsparingen, du lægger i udbetaling, trækker vi fra. Pension tæller ikke med, medmindre den er frigivet – husk skat.
Ny boligs egenkapital + øvrig formue (inkl. nuværende bolig) − eksisterende gæld
Banken kalder det rådighedsbeløb
Det viser, om der er luft til hverdagen – før og efter et boligkøb.
Det er det, du har tilbage, når skat og faste udgifter er betalt.
Indkomst − faste udgifter = rådighedsbeløb
Jo større rådighedsbeløb, jo mere luft. Men det er dit eget forbrug, der afgør, hvor meget netop du skal have tilbage.
Der findes vejledende minimumsbeløb for, hvor lavt rådighedsbeløbet må være. Resten er en individuel vurdering.
Det vigtigste er, hvad du er vant til at leve for. Banken kigger på de seneste 12 måneder og sammenligner dit gennemsnitlige rådighedsbeløb med det, du har efter købet. Får du mindre tilbage, vil den gerne forstå, hvordan hverdagen så hænger sammen.
Måske har du sparet op og behøver ikke lægge så meget til side længere. Eller måske trak en enkelt rejse eller en renovering beløbet ned, så det ser lavere ud, end det plejer.
Ret tallene, hvis du vil – billedet opdaterer med det samme.
Pr. måned. Boligudgiften bytter vi ud med den nye, når du ser rådighedsbeløbet efter købet. Øvrige faste: forsikringer, transport, abonnementer og anden fast gæld.
Tilbage efter faste udgifter
Efter købet bytter du din nuværende boligudgift ud med en ny boligydelse på ca. –
Den nye boligydelse er et ca.-tal: ydelsen på hele det nye lån ved en fast rente på 5 pct. og 30 års afdrag.
De 5 pct. har vi valgt, fordi vi har regnet bidragssatser med, og fordi renten på banklån efterhånden ligger på niveau med realkreditlån. Vi vurderer derfor, at en gennemsnitlig rente på tværs af bank- og realkreditlån kan ligge inden for de 5 pct.
Vi regner ikke rentefradrag og ejerudgifter (fx ejendomsværdiskat, grundskyld og forsikring) med. De trækker hver sin vej og udligner groft hinanden, så tallet lander tæt på den reelle boligudgift, uden at vi gætter på din skat eller din bolig.
Vil du have det præcise beløb, kan du skrive dig op til BoligKlar, hvor detaljerede beregnere bliver tilgængelige.
Det er ikke et lånetilbud. Banken vurderer altid den faktiske rente og din samlede økonomi.
Dit udgangspunkt · vejledende
Fire områder. Ét billede. Banker ser typisk på samspillet – ikke ét tal ad gangen.
Dit overblik · vejledende
Her kan du læse tallene område for område – og tage spørgsmålene med til banken.
Belåning
–
–
Gældsfaktor
–
Formue efter køb
Ny boligs egenkapital + øvrig formue − eksisterende gæld
Rådighedsbeløb
Efter faste udgifter
Spørgsmål mange stiller ud fra det, de lige har set – tag dem med til mødet.
Dette er et øjebliksbillede. Skriv dig op til ventelisten, og få adgang til flere værktøjer, der hjælper dig videre i forberedelsen – når de åbner.
Ingen salgsmails. Vi kan godt skrive ud og spørge til råds, når vi skal vælge retning og prioritere værktøjer. Det håber vi er okay.
Tak, dig. Vi skriver til dig, når værktøjerne åbner. Dine spørgsmål til banken står stadig ovenfor – tag dem med til mødet.
Vejledende beregning – ikke finansiel rådgivning. Tallene bygger på dine egne oplysninger og markedsgennemsnit; banken laver altid sin egen vurdering.
Det er ikke en kreditvurdering eller en forhåndsgodkendelse. Målet er overblik, så du går godt forberedt til banken.