Berigtigelse, skøde og tinglysning: Sådan afsluttes bolighandlen

Det arbejde kaldes berigtigelse.

Her bliver skødet udarbejdet og tinglyst, købesummen sikret, sælgers gamle lån aflyst og handlens udgifter fordelt mellem parterne. Det er flere processer, som kører parallelt og mødes omkring overtagelsesdagen.

Kort om

• Berigtigelse betyder at gennemføre bolighandlen efter købsaftalens vilkår.
• Købsaftalen er parternes kontrakt. Skødet registrerer de grundlæggende oplysninger om ejerskiftet.
• Tinglysning beskytter købers ret mod modstridende rettigheder og aftaler.^[1]
• Bankgarantien sikrer sælgers krav på den resterende købesum frem til deponeringen.
• Et skøde kan først blive tinglyst med retsanmærkninger om sælgers eksisterende lån. Det er en almindelig del af processen.
• Købesummen frigives normalt først, når købsaftalens betingelser er opfyldt, overtagelsesdagen er passeret, og de relevante anmærkninger kan slettes.
• I 2026 er tinglysningsafgiften på et almindeligt skøde 1.850 kr. plus 0,6 pct. af ejerskiftesummen.^[2]

Hvad er berigtigelse

At berigtige en bolighandel betyder at føre aftalen ud i livet.

Boligejer.dk beskriver berigtigelsen som den proces, hvor sælger skal have sine penge, og køber skal have sikret sin ret over ejendommen.^[3]

Arbejdet kan blandt andet omfatte:

• Afklaring af rådgiver- og bankforbehold
• Deponering af den kontante udbetaling
• Bankgaranti for resten af købesummen
• Udarbejdelse og digital signering af skødet
• Tinglysning af skødet
• Tinglysning af købers nye lån
• Aflysning af sælgers eksisterende pantehæftelser
• Deponering af den resterende købesum
• Frigivelse af pengene til sælger
• Refusionsopgørelse og eventuelle reguleringer

Hvem der udfører de enkelte opgaver, står normalt i købsaftalen. Det kan være en advokat, ejendomsmægler, bank eller anden berigtigende part.

Købsaftale og skøde er ikke det samme

Købsaftalen er den detaljerede kontrakt mellem køber og sælger.

Den kan blandt andet beskrive:

• Købspris
• Overtagelsesdag
• Dispositionsdag
• Inventar
• Forbehold
• Garantier
• Frister
• Individuelle vilkår

Skødet er et mere kortfattet dokument med de grundlæggende oplysninger, der skal registreres i Tingbogen. Det indeholder typisk køber, sælger, ejendom, købesum og overtagelsesdag.

Et tinglyst skøde er derfor ikke en kontrol af, at alle vilkår i købsaftalen er rimelige eller opfyldt. Boligejer.dk understreger, at tinglysningen ikke kontrollerer alle de vilkår, køber har accepteret.^[4]

Købsaftalen fortæller, hvad parterne har aftalt. Skødet registrerer ejerskiftet.

Hvad gør tinglysningen

Tinglysning er offentlig registrering af rettigheder over fast ejendom.

Det kan eksempelvis være:

• Ejerskab gennem et skøde
• Pant gennem et pantebrev
• Servitutter
• Brugsrettigheder
• Forkøbsrettigheder

En rettighed skal som udgangspunkt tinglyses for at få beskyttelse mod andre rettigheder eller aftaler, der strider mod den.^[1]

Tingbogen viser derfor blandt andet:

• Hvem der er registreret ejer
• Hvilke lån og pantehæftelser der er tinglyst
• Hvilke servitutter der er registreret

Det betyder ikke, at Tingbogen fortæller alt om ejendommen. BBR, lokalplaner, byggesager, ejerforeningsdokumenter og købsaftalen ligger andre steder.

Hvornår bliver du ejer af boligen

Spørgsmålet har ikke ét enkelt svar, fordi flere datoer spiller sammen.

Aftalen mellem køber og sælger

Parternes rettigheder følger blandt andet købsaftalen og dens betingelser. Når aftalen er endelig, har køber og sælger forpligtet sig over for hinanden.

Overtagelsesdagen

På overtagelsesdagen sker den aftalte økonomiske og praktiske overtagelse. Risiko, udgifter og adgang følger aftalen.

Tinglysningen

Når skødet er tinglyst, bliver køber registreret som ejer og får beskyttet sin ret mod modstridende rettigheder.

Det er derfor for kategorisk at skrive, at køber slet ikke ejer boligen før tinglysningen. Tinglysningen er afgørende for registreringen og beskyttelsen over for tredjemand, mens forholdet mellem køber og sælger også følger den indgåede aftale.

Berigtigelsen trin for trin

Den præcise rækkefølge afhænger af købsaftalen, men en almindelig handel kan se sådan ud:

1. Køber og sælger underskriver købsaftalen.
2. Rådgiver- og bankforbehold bliver afklaret.
3. Køber deponerer den aftalte kontante udbetaling.
4. Købers bank stiller garanti for resten af købesummen.
5. Den berigtigende part udarbejder skødet.
6. Køber og sælger signerer skødet digitalt.
7. Skødet anmeldes til tinglysning.
8. Skødet kan komme retur med anmærkninger om sælgers lån.
9. Købers nye lån tinglyses, og sælgers lån bliver indfriet og aflyst.
10. Bankgarantien bliver afløst af kontant deponering omkring overtagelsesdagen.
11. Købesummen frigives, når betingelserne er opfyldt.
12. Refusionsopgørelsen fordeler relevante udgifter mellem køber og sælger.

Flere af trinnene kan overlappe. Det er ikke altid en lineær proces, hvor ét trin skal være helt afsluttet, før det næste begynder.

Hvad er en bankgaranti

Bankgarantien er bankens sikkerhed til sælger for, at den resterende købesum bliver betalt efter købsaftalen.

Køber betaler typisk en første deponering hos ejendomsmægleren. Resten af købesummen bliver dækket af en garanti fra købers bank.

Omkring overtagelsesdagen bliver garantien normalt erstattet af kontant deponering.^[3]

Garantien betyder ikke, at sælger straks får pengene. Den sikrer, at betalingen kan gennemføres, når handlens betingelser er opfyldt.

Frist og beløb står i købsaftalen.

Hvad betyder deponering

Deponering betyder, at pengene bliver sat ind på en konto, men endnu ikke frigivet til sælger.

Pengene kan blandt andet bruges til at:

• Indfri sælgers lån
• Betale restancer eller andre beløb, der skal håndteres
• Sikre køber mod, at købesummen frigives for tidligt
• Afslutte den økonomiske del af handlen

Deponerede penge er altså ikke det samme som penge, sælger frit kan disponere over.

Skødet udarbejdes og signeres digitalt

Skøder er digitale og håndteres på Tinglysning.dk.

Skødet bliver typisk:

1. Udarbejdet af den part, der står for berigtigelsen.
2. Sendt til kontrol eller godkendelse hos den anden parts rådgiver.
3. Lagt til digital signering.
4. Underskrevet med MitID af køber og sælger eller af en person med fuldmagt.
5. Anmeldt til Tinglysningsretten.

Den elektroniske kontrol kan godkende anmeldelsen straks eller sende den til manuel behandling.^[1]

En manuel behandling er ikke nødvendigvis tegn på et problem. Det betyder, at anmeldelsen kræver menneskelig vurdering.

Hvad er en retsanmærkning

Når skødet bliver tinglyst første gang, kan det få anmærkninger om rettigheder, som ikke stemmer med det nye skøde.

Det kan eksempelvis være sælgers eksisterende pantehæftelser.

Det er almindeligt, fordi sælgers lån endnu ikke er aflyst på det tidspunkt. Den berigtigende part og sælgers bank arbejder derefter med at indfri og aflyse de lån, som køber ikke skal overtage.^[5]

En anmærkning er derfor ikke automatisk en fejl ved handlen.

Det afgørende er:

• Hvad anmærkningen handler om
• Om den var forventet
• Hvordan den bliver slettet
• Om den påvirker frigivelsen af købesummen

Når de relevante anmærkninger er fjernet, beskrives skødet ofte som endeligt tinglyst eller tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger.

Hvad sker der med sælgers lån

Sælgers eksisterende realkreditlån og banklån står ofte tinglyst på ejendommen.

Hvis køber ikke skal overtage dem, skal de indfries og aflyses.

Processen kan se sådan ud:

1. En del af den deponerede købesum bruges til indfrielsen.
2. Sælgers bank sørger for betaling til långiverne.
3. Pantehæftelserne bliver aflyst eller håndteret efter finansieringsplanen.
4. Den berigtigende part kontrollerer, at de relevante anmærkninger kan slettes.

Køber overtager derfor ikke automatisk sælgers personlige lån, bare fordi de står i Tingbogen, mens handlen er under berigtigelse.

Hvornår frigives købesummen

Købesummen frigives normalt først, når betingelserne i købsaftalen er opfyldt.

Det kan blandt andet kræve, at:

• Overtagelsesdagen er passeret
• Skødet er tinglyst
• Sælgers lån kan aflyses
• Relevante retsanmærkninger er slettet eller sikret slettet
• Andre aftalte betingelser er opfyldt

Boligejer.dk beskriver, at købesummen normalt frigives, når skødet er endeligt tinglyst uden retsanmærkninger, og overtagelsesdagen er passeret.^[5]

Den konkrete købsaftale kan indeholde yderligere betingelser.

Det er derfor ikke alene skødets status, der afgør frigivelsen. Aftalen og hele berigtigelsesforløbet skal ses samlet.

Tinglysningsafgift på skødet i 2026

Ved et almindeligt ejerskifte af fast ejendom består tinglysningsafgiften af:

• En fast afgift på 1.850 kr.
• En variabel afgift på 0,6 pct. af ejerskiftesummen

Ved en bolig til 3.000.000 kr. bliver regnestykket:

Satserne fremgår af Skattestyrelsens juridiske vejledning for tinglysning af ejerskifte.^[2]

Særlige handler kan følge andre regler. Den konkrete afgiftsberegning skal derfor passe til handlens type.

Tinglysning af købers lån

Købers nye lån med pant i ejendommen skal også tinglyses.

Fra 1. januar 2026 består afgiften for pant i fast ejendom som udgangspunkt af:

• En fast afgift på 1.825 kr.
• En variabel afgift på 1,25 pct. af det pantsikrede beløb

Den variable sats blev nedsat fra 1,45 pct. til 1,25 pct. i 2026.^[6]

Afgift, der allerede er betalt for et pant i boligen, kan ofte genbruges. Er der et tidligere tinglyst pant, fx sælgers lån eller et afgiftspantebrev, betaler du kun procentafgiften af den del af dit nye lån, der er større end det tidligere pant. Det kræver, at dit nye pant anmeldes, før det tidligere pant slettes.^[7]

Skødeafgiften og pantafgiften er to forskellige udgifter.

Tinglysningsafgiften i de typiske situationer

Realkreditlånet og tinglysningen

Det er misvisende at skrive, at realkreditlånet altid først kan udbetales, når skødet er endeligt tinglyst uden anmærkninger.

I praksis koordinerer bank, realkreditinstitut og den berigtigende part:

• Lånetilbud
• Tinglysning af pantebrev
• Bankgaranti
• Deponering
• Indfrielse af sælgers lån
• Sikkerhed for de nye lån

Udbetalingen kan ske som led i en sikret proces omkring overtagelsesdagen, selvom skødet midlertidigt har forventede anmærkninger om sælgers lån.

De konkrete udbetalingsbetingelser står i lånetilbuddet og bankens ekspedition.

Refusionsopgørelsen er også en del af afslutningen

Refusionsopgørelsen fordeler udgifter, som vedrører perioder på begge sider af overtagelsesdagen.

Det kan blandt andet være:

• Ejendomsskatter
• Grundejerforening
• Ejerforening
• Forudbetalte udgifter
• Oliebeholdning
• Andre poster efter købsaftalen

Refusionsopgørelsen ændrer normalt ikke købsprisen. Den udligner beløb mellem køber og sælger.

Læs næste guide om overtagelse og refusionsopgørelse.

Dispositionsdag og overtagelsesdag

Nogle købere får nøglerne før den officielle overtagelsesdag.

Det kaldes dispositionsret.

Dispositionsdagen kan flytte:

• Adgang til boligen
• Forbrug
• Vedligeholdelsespligt
• Forsikringsbehov
• Ansvar efter aftalen

Den ændrer ikke automatisk datoerne for skøde, deponering og refusionsopgørelse.

Læs mere om dispositionsret og nøgler før overtagelsen.

Eksempel på en tidslinje

En købsaftale har overtagelsesdag 1. oktober.

Tidslinjen er et eksempel. Købsaftalens frister og sagens behandling kan give en anden rækkefølge.

Typiske misforståelser

Skødet er selve købsaftalen

Nej. Købsaftalen indeholder handlens detaljer. Skødet registrerer ejerskiftet.

Jeg ejer først boligen, når skødet er tinglyst

Det er for forenklet. Aftalen regulerer forholdet mellem køber og sælger. Tinglysningen registrerer og beskytter købers ret over for tredjemand.

Skødet skal være helt anmærkningsfrit første gang

Nej. Anmærkninger om sælgers eksisterende lån er almindelige og håndteres under berigtigelsen.

Tinglysning sletter automatisk sælgers lån

Nej. Lånene skal indfries og aflyses gennem den koordinerede proces.

Realkreditlånet kan først udbetales efter et anmærkningsfrit skøde

Ikke nødvendigvis. Banken og realkreditinstituttet kan anvende garantier, deponering og andre sikkerheder i processen.

Jeg skal vente med at flytte ind, indtil skødet er tinglyst

Indflytning følger den aftalte dispositions- eller overtagelsesdag. Den afhænger ikke alene af skødets registreringsdato.

Der betales kun én tinglysningsafgift

Nej. Der kan både være afgift på skødet og afgift på nye pantebreve.

Kort opsummeret

Berigtigelsen binder de juridiske, økonomiske og praktiske dele af bolighandlen sammen.

Købsaftalen fortæller, hvad køber og sælger har aftalt. Skødet registrerer ejerskiftet. Tinglysningen beskytter rettighederne. Bankgaranti og deponering sikrer betalingen, mens sælgers lån bliver indfriet og aflyst.

Det vigtigste er at holde fem ting adskilt:

1. Købsaftalen
2. Skødet
3. Tinglysningen
4. Betalingen
5. Overtagelsen

De hænger sammen, men de sker ikke nødvendigvis samme dag.

Fortsæt med guiden om overtagelse og refusionsopgørelse.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Den konkrete berigtigelse udføres efter købsaftalen af de involverede banker og fagpersoner.

Ofte stillede spørgsmål