Overtagelse og refusionsopgørelse: Tjekliste og eksempel

Refusionsopgørelsen kommer typisk bagefter. Den fordeler de løbende udgifter, som den ene part har betalt, men som helt eller delvist vedrører den anden parts periode.

Det er ikke en ny købspris. Det er det sidste regnestykke mellem køber og sælger.

Kort om

• Overtagelsesdagen er normalt skæringsdato for løbende udgifter mellem køber og sælger.
• Tidspunktet for nøgleoverdragelsen står i købsaftalen eller aftales særskilt.
• Refusionsopgørelsen fordeler forudbetalte og skyldige udgifter mellem parterne.^[1]
• El, vand og varme aflæses normalt ved overtagelsen, men afregnes ofte direkte af forsyningsselskaberne og indgår derfor ikke automatisk i refusionsopgørelsen.
• Hvem der udarbejder opgørelsen, fremgår af købsaftalen.
• Fristen følger aftalen. Refusionsopgørelsen udarbejdes ofte 7 til 30 dage efter overtagelsen.^[1]
• En godkendt refusionsopgørelse lukker ikke automatisk alle mulige krav om fejl og mangler ved boligen.

Hvad sker der på overtagelsesdagen

Overtagelsesdagen er den dato, køber og sælger har skrevet i købsaftalen.

Her sker typisk flere ting:

• Nøglerne bliver udleveret
• Boligen bliver gennemgået
• Målerstande bliver aflæst
• Køber overtager forbrug og løbende udgifter efter aftalen
• Forsikringer skal passe til den risiko, køber overtager
• Bankgarantien bliver normalt afløst af kontant deponering
• Overtagelsesdagen bliver skæringsdato i refusionsopgørelsen

Det præcise klokkeslæt kan stå i købsaftalen. Kl. 12 bruges ofte, men er ikke en regel, der gælder alle handler.

Skøde, tinglysning og frigivelse af købesummen kan fortsætte sideløbende. Derfor sker alle dele af handlen ikke nødvendigvis på samme dag.

Læs mere i guiden om berigtigelse, skøde og tinglysning.

Dispositionsdag og overtagelsesdag er forskellige

Hvis køber får nøglerne før den officielle overtagelsesdag, er der tale om dispositionsret.

En dispositionsaftale kan flytte:

• Adgang til boligen
• Betaling af el, vand og varme
• Vedligeholdelsespligt
• Risiko for skader
• Forsikringsbehov

Den flytter ikke nødvendigvis den officielle overtagelsesdag eller alle poster i refusionsopgørelsen.

Hvis dispositionsdagen er 15. juni og overtagelsesdagen 1. juli, kan forbruget gå over til køber 15. juni, mens andre udgifter fortsat fordeles med 1. juli som skæringsdato.

Det afhænger af aftalen.

Læs mere om dispositionsret og nøgler før overtagelsen.

Tjekliste ved nøgleoverdragelsen

En systematisk gennemgang gør det lettere at dokumentere boligens stand på dagen.

Nøgler og adgang

Kontroller, at det aftalte er udleveret:

• Nøgler til yderdøre
• Postkassenøgle
• Nøgler eller brikker til fællesarealer
• Fjernbetjening til garage eller port
• Alarmkoder
• Koder til elektroniske låse

Inventar og tilbehør

Sammenlign med købsaftalen og salgsopstillingen:

• Medfølgende hårde hvidevarer
• Lamper, gardiner eller andet aftalt inventar
• Haveredskaber
• Skabe og faste installationer
• Fjernede genstande, som skulle være væk

Boligens stand

Se efter:

• Nye skader siden sidste besigtigelse
• Vand eller fugt
• Knuste ruder
• Skader efter flytning
• Manglende rydning eller rengøring i forhold til aftalen

Dokumentation

Det kan være relevant at samle:

• Billeder eller video
• Dato og tidspunkt
• Målerstande
• Noter om mangler
• Skriftlig kommunikation med mægler eller rådgiver

Læs også tjeklisten til de første 14 dage efter overtagelsen.

Måleraflæsning ved overtagelsen

På overtagelsesdagen aflæses typisk:

• El
• Vand
• Varme
• Gas
• Oliebeholdning, hvis det er relevant

Boligejer.dk beskriver, at aflæsningerne normalt indsendes til forsyningsselskaberne, som afregner direkte med sælger. Køber bliver derefter registreret som ny kunde.^[1]

Det betyder, at el, vand og varme ikke automatisk er refusionsposter mellem køber og sælger.

De kan alligevel indgå, hvis:

• Forsyningsselskabet ikke laver en direkte slutafregning
• Der er fælles eller privat måling
• Aconto er betalt gennem en ejerforening
• Olie, gas eller brændsel overtages som beholdning
• Købsaftalen beskriver en særlig afregning

Billeder af målerne hjælper med at dokumentere både tal og dato.

Hvad er en refusionsopgørelse

Refusionsopgørelsen er et regnskab over køber og sælgers økonomiske mellemværende med overtagelsesdagen som skæringsdato.

Grundprincippet er:

• Udgifter før overtagelsesdagen tilhører normalt sælger.
• Udgifter fra overtagelsesdagen tilhører normalt køber.

Hvis sælger allerede har betalt en udgift, der dækker en del af købers periode, refunderer køber sin andel.

Hvis køber har betalt en udgift, som vedrører sælgers periode, kan beløbet gå den anden vej.

Den konkrete købsaftale bestemmer, hvilke poster og skæringsprincipper der bruges.

Hvilke poster kan indgå

Refusionsopgørelsen kan blandt andet indeholde:

• Grundejerforeningskontingent
• Ejerforeningsbidrag
• Fællesudgifter
• Aconto varme eller vand gennem en forening
• Renovation eller private fællesordninger
• Olie eller anden brændselsbeholdning
• Lejeindtægter
• Depositum og forudbetalt leje ved overtagelse af lejer
• Renter eller gebyrer efter købsaftalen
• Konkrete boligskatteposter, der skal fordeles
• Andre forudbetalte udgifter efter aftalen

Ikke alle handler indeholder alle poster.

En ejerlejlighed kan have flere foreningsposter. Et hus kan have grundejerforening, olietank eller private fællesanlæg. En udlejet bolig kan kræve opgørelse af lejers depositum og forudbetalte leje.

Boligskat efter 2024

Boligskat består blandt andet af ejendomsværdiskat og grundskyld.

Efter de nye boligskatteregler håndteres begge skatter i vidt omfang personligt gennem forskuds- og årsopgørelsen. Skattestyrelsen beskriver, at sælger skal betale grundskyld frem til købers overtagelse, mens ejendomsværdiskatten følger den periode, boligen står til rådighed som bolig.^[2]

Det er derfor ikke længere præcist generelt at skrive, at sælger altid har forudbetalt hele årets ejendomsskat, som køber derefter refunderer.

Refusionsopgørelsen kan stadig indeholde:

• Ældre eller særlige skatteposter
• Forudbetalinger
• Efterreguleringer
• Beløb, som købsaftalen udtrykkeligt fordeler

Den konkrete opgørelse skal passe til skatteformen og den periode, posten vedrører.

Hvilke poster indgår normalt ikke

Refusionsopgørelsen er ikke en samlet liste over alle udgifter ved købet.

Den indeholder normalt ikke automatisk:

• Købers tinglysningsafgifter
• Bankens og realkreditinstituttets låneomkostninger
• Købers advokat eller rådgiver
• Købers hus- og ejerskifteforsikring
• Almindelige flytteudgifter
• Forbrug, som forsyningsselskaberne slutafregner direkte
• Renoveringsudgifter
• Et generelt nedslag for fejl eller mangler

Disse udgifter kan være relevante i boligkøbet, men de er ikke nødvendigvis et økonomisk mellemværende mellem køber og sælger.

Hvem udarbejder refusionsopgørelsen

Det står i købsaftalen.

Opgaven kan ligge hos:

• Købers rådgiver
• Sælgers ejendomsmægler
• Sælgers rådgiver
• En anden berigtigende part

Boligejer.dk beskriver, at opgaven i nogle handler ligger hos købers rådgiver og i andre hos sælgers ejendomsmægler.^[1]

Den, der udarbejder opgørelsen, bruger bilag som:

• Kvitteringer
• Opkrævninger
• Foreningsoplysninger
• Måleraflæsninger
• Købsaftalen
• Oplysninger om overtagelsesdagen

Begge parter får normalt mulighed for at gennemgå opgørelsen.

Hvornår kommer refusionsopgørelsen

Fristen for refusionsopgørelsen står i købsaftalen.

Boligejer.dk beskriver, at refusionsopgørelsen normalt skal være udarbejdet 7 til 30 dage efter overtagelsesdagen. Andre steder beskrives en aftalt frist på 15 til 30 dage.^[1][3]

Se derfor på datoen og formuleringen i din konkrete købsaftale frem for et generelt standardtal.

Forsinkede regninger eller efterreguleringer kan betyde, at enkelte poster først kan afsluttes senere.

Eksempel på en refusionsopgørelse

Køber overtager boligen 1. oktober.

Sælger har betalt 6.000 kr. i grundejerforeningskontingent for hele året. I dette forenklede eksempel fordeles beløbet med tre måneder til køber.

Købers andel bliver:

6.000 kr. × 3/12 = 1.500 kr.

Køber skal derfor refundere sælger 1.500 kr.

Derudover har køber ved en fejl betalt en privat fællesudgift på 800 kr., som vedrører september og dermed sælgers periode.

Den samlede saldo er 700 kr. i sælgers favør.

Eksemplet bruger hele måneder for at vise princippet. I en konkret opgørelse kan beløbet blive fordelt efter dage og efter købsaftalens metode.

Hvad betyder saldoen

Saldo i sælgers favør

Køber skylder sælger penge. Beløbet betales normalt efter den procedure, der står i opgørelsen eller købsaftalen.

Saldo i købers favør

Sælger skylder køber penge. Beløbet kan modregnes i de deponerede midler, hvis betingelserne er opfyldt, eller betales på anden aftalt måde.^[4]

Saldoen siger ikke, om boligen har fejl eller mangler. Den viser alene det opgjorte økonomiske mellemværende.

Sådan gennemgås opgørelsen

For hver post kan du se på:

1. Hvad er udgiften?
2. Hvilken periode dækker den?
3. Hvem har betalt?
4. Hvilken dato er skæringsdato?
5. Er beløbet fordelt efter den aftalte metode?
6. Findes der dokumentation?
7. Står beløbet i den rigtige parts favør?

Kontroller også:

• Navn og adresse
• Overtagelsesdato
• Antal dage eller måneder
• Fortegn og saldo
• Bankoplysninger
• Eventuelle renter
• Henvisninger til købsaftalen

En post kan være korrekt i beløb, men forkert i periode.

Hvis du er uenig i en post

Uenighed kan blandt andet skyldes:

• Forkert overtagelsesdato
• Manglende bilag
• En udgift, der ikke følger købsaftalen
• Forkert periode
• Forkert fortegn
• Dobbelt medregning
• En senere efterregulering

Indsigelser håndteres efter købsaftalen og den konkrete proces. En skriftlig forklaring med bilag gør det lettere at se, hvor parterne regner forskelligt.

En godkendt opgørelse lukker ikke automatisk for alle indsigelser. Fristerne, aftalen og kravets type afgør, hvad du stadig kan gøre gældende.

Fejl, mangler og rengøring

Refusionsopgørelsen er ikke automatisk stedet, hvor alle problemer ved overtagelsen bliver trukket fra.

Hvis boligen eksempelvis:

• Ikke er ryddet som aftalt
• Mangler aftalt inventar
• Har fået en ny skade
• Ikke er rengjort efter købsaftalens krav

skal forholdet dokumenteres og håndteres efter købsaftalen.

Et beløb kan kun modregnes, hvis der er et aftalegrundlag eller en afklaring mellem parterne. Den, der udarbejder refusionsopgørelsen, kan ikke automatisk fastsætte et vilkårligt nedslag.

Fejl og mangler ved boligen kan også følge andre regler og frister end refusionsopgørelsen.

Læs guiden om de første 14 dage efter overtagelsen.

Hus, ejerlejlighed og udlejet bolig

Hus

Typiske poster kan være grundejerforening, private fællesanlæg, renovation og oliebeholdning.

Ejerlejlighed

Her kan der være fællesudgifter, aconto varme, fælleslån, ekstraordinære bidrag og reguleringer fra ejerforeningen.

Udlejet bolig

Hvis køber overtager en lejer, kan opgørelsen blandt andet indeholde:

• Depositum
• Forudbetalt leje
• Aconto varme og vand
• Leje for perioder omkring overtagelsen

Boligejer.dk fremhæver netop depositum og forudbetalt leje som poster ved overtagelse af en lejer.^[1]

Typiske misforståelser

Refusionsopgørelsen er det samme som forsyningsselskabernes slutafregning

Nej. Forsyningsselskaberne afregner normalt forbrug direkte ud fra målerstanden. Refusionsopgørelsen er et regnskab mellem køber og sælger.

Sælger har altid forudbetalt hele årets ejendomsskat

Nej. Boligskatten håndteres efter de gældende skatteregler og personlige skatteoplysninger. Kun konkrete poster, der skal fordeles, hører til opgørelsen.

Alle handler skal have en refusionsopgørelse inden 30 dage

Fristen følger købsaftalen. 7 til 30 dage er almindeligt, men ikke en universel lovfrist.

Manglende rengøring trækkes automatisk fra

Nej. Kravet skal følge aftalen og håndteres mellem parterne.

Når opgørelsen er underskrevet, kan ingen krav rejses senere

Nej. Refusionsopgørelsen afslutter de medtagne økonomiske poster. Andre krav kan følge andre regler, aftaler og frister.

Overtagelsesdag og dispositionsdag er det samme

Ikke nødvendigvis. Køber kan få rådighed før den officielle overtagelsesdag efter en særskilt aftale.

Kort opsummeret

Overtagelsesdagen er skæringspunktet mellem sælgers og købers perioder. Refusionsopgørelsen fordeler de udgifter, som krydser denne dato.

Det vigtigste er at holde tre regnskaber adskilt:

1. Forsyningsselskabernes afregning af faktisk forbrug.
2. Refusionsopgørelsen mellem køber og sælger.
3. Eventuelle krav om fejl, mangler eller manglende opfyldelse af købsaftalen.

De kan opstå på samme tid, men følger ikke nødvendigvis de samme regler.

Når du får nøglerne, kan du beregne og samle udgifterne til flytning og de første projekter i Indflytningsberegneren.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Refusionsopgørelsen og eventuelle krav behandles efter den konkrete købsaftale.

Ofte stillede spørgsmål