Dispositionsret ved boligkøb: Sådan får du nøglerne før overtagelsesdagen

Det lyder som en praktisk detalje. Men fra dispositionsdagen kan ansvar, vedligeholdelse, forsikring og forbrug flytte over til dig. Derfor skal aftalen være tydelig, før nøglerne skifter hænder.

Kort om

• Dispositionsret er en aftale om, at du må bruge boligen før overtagelsesdagen.
• Du har ikke automatisk ret til at få nøglerne før tid. Sælger kan sige nej.
• Dispositionsdato, adgang, ansvar og tilladte arbejder skal stå skriftligt.
• Fra dispositionsdagen overtager køber typisk vedligeholdelse og forbrug som el, vand og varme.^[1]
• Forsikringsdækningen skal passe til dispositionsdagen, ikke kun til den senere overtagelsesdag.
• Nøgler før tid betyder ikke, at skøde, tinglysning og den juridiske overtagelsesdag forsvinder.
• Hvis du faktisk flytter ind, er flyttedatoen den dag, du flytter dine ting ind og overnatter på adressen.^[2]

Hvad er dispositionsret ved boligkøb

Dispositionsret er retten til at bruge en bolig fra en aftalt dato, selvom den officielle overtagelsesdag ligger senere.

I praksis betyder det ofte, at sælger udleverer nøglerne, så du kan:

• Måle op
• Male vægge og lofter
• Slibe gulve
• Gøre rent
• Modtage håndværkere
• Forberede flytningen
• Flytte ind, hvis aftalen tillader det

Dispositionsretten opstår ikke automatisk, fordi boligen står tom. Den skal aftales mellem køber og sælger.

Købsaftalen er parternes kontrakt om blandt andet pris, overtagelsesdag og øvrige vilkår. Derfor bør dispositionsretten fremgå tydeligt af aftalen eller et senere skriftligt tillæg.^[3]

Dispositionsdag og overtagelsesdag er ikke det samme

Begreberne bliver let blandet sammen, fordi begge datoer handler om, hvornår du får boligen.

Dispositionsdagen

Dispositionsdagen er den dato, hvor du får adgang til at bruge boligen efter den aftale, du har lavet med sælger.

Overtagelsesdagen

Overtagelsesdagen er den dato, der er aftalt som den juridiske og økonomiske overtagelsesdag i handlen. Den bruges blandt andet i købsaftalen, skødet og den efterfølgende økonomiske afregning.

Du kan derfor stå med nøglerne i hånden uden at de to datoer er blevet til én dato.

Et eksempel:

• Dispositionsdag: 15. juni
• Overtagelsesdag: 1. juli

Fra 15. juni må du bruge boligen inden for de aftalte rammer. Den formelle overtagelse sker fortsat 1. juli.

Kan du få nøglerne før overtagelsesdagen

Ja, hvis du og sælger er enige.

Boligejer.dk beskriver, at køber og sælger kan aftale nøgleoverdragelse før den oprindelige overtagelsesdag. Det sker eksempelvis, når sælger allerede er flyttet, og boligen ellers ville stå tom.^[4]

Sælger behøver ikke acceptere ønsket. Det kan være en fordel for dig, hvis du vil male eller flytte uden dobbelt pres. For sælger betyder det, at en anden får adgang til boligen, mens handlen endnu ikke er nået til den oprindelige overtagelsesdag.

Derfor er et mundtligt ja ved køkkenbordet ikke nok. Aftalen skal kunne læses igen, hvis der senere opstår tvivl.

Hvad skal stå i aftalen om dispositionsret

En tydelig aftale kan blandt andet beskrive:

• Den præcise dispositionsdato
• Tidspunktet for udlevering af nøgler
• Om du må flytte ind eller kun gøre boligen klar
• Hvilke arbejder du må udføre
• Hvem der betaler el, vand og varme
• Hvem der har vedligeholdelsespligten
• Hvordan risikoen for skader er fordelt
• Hvilke forsikringer der skal være aktive
• Hvordan målere bliver aflæst
• Hvad der sker, hvis handlen mod forventning ikke bliver gennemført

Sælger vil normalt også have sikkerhed for, at handlen kan gennemføres, før nøglerne bliver udleveret. Boligejer.dk peger blandt andet på deponering, underskrevet skøde og dokumentation omkring handlen som centrale forhold før overlevering.^[4]

Hvis aftalen om dispositionsret bliver lavet efter købsaftalen er underskrevet, kan den skrives som et tillæg, som begge parter accepterer.

Hvem har ansvaret fra dispositionsdagen

Når du får adgang til boligen, følger der typisk mere med end retten til at male en væg.

Boligejer.dk beskriver, at vedligeholdelsespligten og udgifterne til boligens forbrug normalt går over til køber fra dispositionsdagen.^[1]

Det kan blandt andet handle om:

• Skader, der opstår efter nøgleoverdragelsen
• Frostskader eller vandudslip
• Snerydning og glatførebekæmpelse
• Skader i forbindelse med håndværkere
• El, vand og varme
• Forhold, der ændrer boligens stand før overtagelsesdagen

Den præcise fordeling afhænger af aftalen. Derfor skal ansvar ikke beskrives med en standardformulering, hvis parterne reelt har aftalt noget andet.

Forsikring fra dispositionsdagen

Forsikringen skal passe til den dag, hvor du faktisk får rådighed over boligen.

Hvis du får nøglerne 15. juni, men forsikringen først starter 1. juli, kan der opstå et hul i perioden. Det gælder især, hvis du flytter ind eller sætter håndværkere i gang.

Afklar derfor skriftligt med forsikringsselskabet:

• Hvornår hus- eller bygningsforsikringen begynder
• Hvem der er dækket i dispositionsperioden
• Hvordan skader under renovering bliver behandlet
• Hvornår en eventuel ejerskifteforsikring skal træde i kraft
• Om sælgers forsikring fortsætter på nogen måde

Dækningen afhænger af forsikringsaftalen. Derfor er det ikke nok, at købsaftalen siger, at du har dispositionsret. Forsikringsselskabet skal kende datoen og den brug, der er aftalt.

Læs også BoligKlars guide om ejerskifteforsikring.

Hvem betaler el, vand og varme

Køber betaler typisk forbruget fra dispositionsdagen, fordi det er køber, der bruger boligen i perioden.^[1]

Aflæs derfor målerne, når nøglerne bliver udleveret:

• El
• Vand
• Varme
• Gas, hvis boligen har det

Tag billeder af målerne, så dato og stand kan dokumenteres. Noter også, hvem der skal melde flytningen til forsyningsselskaberne.

Forbruget kan senere indgå i refusionsopgørelsen eller blive håndteret efter den konkrete aftale. Du kan læse mere i guiden om refusionsopgørelse ved boligkøb.

Hvad må du gøre i boligen

Dispositionsret er ikke nødvendigvis fri adgang til at ændre alt.

Det kan være uproblematisk at male eller gøre rent. Det er noget andet at rive en væg ned, fjerne et køkken eller begynde en større ombygning, mens sælger fortsat er registreret som ejer, og handlen ikke er nået til overtagelsesdagen.

Aftalen bør derfor skelne mellem:

• Almindelig klargøring
• Mindre istandsættelse
• Arbejde udført af håndværkere
• Ændringer i installationer
• Nedrivning og større ombygning

Få sælgers skriftlige accept, før du sætter større arbejder i gang. Afklar også, hvem der bærer udgiften, hvis arbejdet giver en skade eller handlen ikke bliver gennemført som forventet.

Planlægger du større ændringer, kan du læse guiden om renovering ved boligkøb.

Dispositionsret, skøde og tinglysning

Nøglerne er den fysiske adgang til boligen. Skødet og tinglysningen er en anden del af handlen.

Skødet er dokumentet, der registrerer ejerskiftet. Tinglysning er den offentlige registrering af rettigheder over ejendommen. Processen kan køre samtidig med, at du har fået dispositionsret.

Dispositionsret betyder derfor ikke i sig selv, at:

• Skødet er endeligt tinglyst
• Alle anmærkninger er slettet
• Købesummen er frigivet til sælger
• Refusionsopgørelsen er afsluttet
• Den oprindelige overtagelsesdag er ændret

Det er vigtigt, fordi du kan have fået adgang til boligen, mens de juridiske og økonomiske trin stadig bliver afsluttet.

Læs mere om berigtigelse, skøde og tinglysning.

Kan du ændre folkeregisteradresse på dispositionsdagen

Din folkeregisteradresse følger den dag, du faktisk flytter.

Borger.dk beskriver flyttedatoen som den dag, hvor du har flyttet dine ejendele og overnatter på den nye adresse. Flytningen skal normalt meldes senest fem dage efter, at du har skiftet bopæl.^[2]

Hvis dispositionsaftalen giver dig lov til at flytte ind før overtagelsesdagen, og du faktisk gør det, kan din reelle flyttedato derfor ligge før den juridiske overtagelsesdag.

Hvis du kun får adgang til at male og fortsat bor på din gamle adresse, er du ikke flyttet endnu.

Det afgørende er altså ikke, hvornår du får en nøgle. Det afgørende er, hvornår du reelt flytter ind og overnatter på adressen.

Eksempel på dispositionsret før overtagelse

Du køber en bolig med overtagelsesdag 1. august. Sælger flytter ud 10. juli, og I aftaler, at du får dispositionsret fra 15. juli.

Aftalen siger, at du må male, slibe gulve og flytte ind. Du betaler el, vand og varme fra 15. juli. Målerne bliver aflæst ved nøgleoverdragelsen. Forsikringsselskabet har skriftligt bekræftet dækning fra samme dato.

Skødet og resten af handlen følger fortsat den aftalte proces frem mod 1. august.

Eksemplet viser forskellen:

• Du bruger boligen fra 15. juli
• Du overtager de aftalte udgifter og pligter fra 15. juli
• Den oprindelige overtagelsesdag er fortsat 1. august

Tjekliste før du får nøglerne

Inden nøgleoverdragelsen bør aftalen give svar på:

• Hvilken dato begynder dispositionsretten?
• Må du flytte ind, eller kun sætte boligen i stand?
• Hvilke arbejder er tilladt?
• Hvem har ansvaret for skader?
• Hvilke forsikringer gælder fra datoen?
• Hvem betaler el, vand og varme?
• Bliver alle målere aflæst og fotograferet?
• Er deponering, garanti og skøde håndteret som aftalt?
• Hvad sker der, hvis handlen ikke bliver gennemført?
• Er aftalen underskrevet af begge parter?

Har du endnu ikke underskrevet købsaftalen, kan du også læse om advokat- og bankforbehold.

Når overtagelsesdagen nærmer sig, kan du bruge guiden til de første 14 dage efter overtagelsen.

Kort opsummeret

Dispositionsret kan give dig ro til at male, flytte og gøre boligen klar, før overtagelsesdagen.

Men nøglen åbner mere end hoveddøren. Den kan også flytte ansvar, vedligeholdelse, forbrug og forsikringsbehov over til dig.

Få derfor dato, adgang, arbejder, forbrug, forsikring og ansvar skrevet tydeligt ind i aftalen. Så ved både du og sælger, hvad der gælder fra den dag, nøglerne bliver udleveret.

Når datoerne er på plads, kan du beregne udgifterne til maling, gulve, flytning og det, der skal være klar før indflytningen.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Aftalens konkrete juridiske vilkår skal afklares med den fagperson, der gennemgår handlen.

Ofte stillede spørgsmål