Advokatforbehold og bankforbehold i købsaftalen

Rådgiverforbeholdet handler typisk om købsaftalen, dokumenterne og handlens samlede vilkår. Bankforbeholdet handler typisk om finansieringen, købers økonomi og bankens vurdering af den konkrete bolig.

Det afgørende er ikke kun, om ordene står i aftalen. Du skal også se, hvem der skal godkende hvad, hvornår fristen udløber, hvem der skal have besked, og hvad der sker, hvis godkendelsen ikke kommer.

Kort om

• Advokatforbehold kaldes også rådgiverforbehold.
• Et bredt rådgiverforbehold kan gøre købers underskrift betinget af, at rådgiveren godkender handlen i sin helhed.
• Et bankforbehold kan gøre handlen betinget af bankens eller realkreditinstituttets godkendelse af køber, finansieringen og boligen.
• En generel købsgodkendelse er ikke nødvendigvis en endelig godkendelse af en bestemt ejendom.
• Fristen for rådgiverforbeholdet aftales i købsaftalen.^[2]
• En ofte anvendt formulering bruger 5 hverdage efter begge parters underskrift, men aftalen kan have en kortere eller længere frist.^[1]
• Godkendelse med bemærkninger betyder ikke, at sælger automatisk skal acceptere ændringerne.
• Forbehold er ikke det samme som den lovbestemte fortrydelsesret.
• Nye forbehold eller ændringer efter indgåelsen kræver som udgangspunkt sælgers accept.

Hvad er et rådgiverforbehold

Et rådgiverforbehold er et vilkår i købsaftalen, som gør handlen betinget af købers rådgivers godkendelse.

Det kaldes ofte et advokatforbehold, fordi købers rådgiver typisk er en boligadvokat. Nogle klausuler bruger i stedet ordet rådgiver.

Forskellen kan have betydning. Hvis der står advokat, skal du ikke gå ud fra, at enhver anden rådgiver kan bruge forbeholdet på samme måde. Se derfor præcist, hvem klausulen giver kompetencen til.

Et bredt forbehold kan eksempelvis gøre handlen betinget af rådgiverens godkendelse af handlen i sin helhed. Et smalt forbehold kan være begrænset til bestemte juridiske dokumenter eller forhold.

Hvad gennemgår rådgiveren

Opgaven afhænger af aftalen med rådgiveren og forbeholdets ordlyd.

Gennemgangen kan blandt andet omfatte:

• Købsaftalen og salgsopstillingen
• Tingbog og servitutter
• Ejendomsdatarapport
• BBR-meddelelse og byggesager
• Lokalplaner og andre offentlige bindinger
• Tilstandsrapport og elinstallationsrapport
• Ejerskifteforsikringens tilbud og forbehold
• Olietank og jordforurening
• Ejerforeningens regnskab, budget og referater
• Overtagelsesdag og dispositionsret
• Inventar og andre individuelle aftaler
• Frister, garantier og deponering
• Hvem der berigtiger handlen

Rådgiverforbeholdet gør ikke automatisk rådgiveren til byggeteknisk eller finansiel specialist. Et byggeteknisk spørgsmål eller bankens kreditvurdering kan kræve separate forbehold og fagpersoner.

Hvad er et bankforbehold

Et bankforbehold, også kaldet finansieringsforbehold, kan gøre handlen betinget af bankens godkendelse.

Bankens vurdering kan omfatte:

• Husstandens indkomst og gæld
• Rådighedsbeløb
• Udbetaling og formue
• Den konkrete bolig
• Realkreditinstituttets værdiansættelse
• Lånetype og belåningsgrad
• Bankens mulighed for at stille garanti
• Dokumentation og øvrige kreditvilkår

Bankforbeholdet har ikke et lovbestemt standardindhold. Den præcise ordlyd afgør, hvad der skal godkendes, og hvad der sker, hvis godkendelsen ikke foreligger inden fristen.

Advokatforbehold og bankforbehold i én tabel

Det ene forbehold erstatter derfor ikke automatisk det andet.

Hvorfor er en forhåndsgodkendelse ikke altid nok

Før boligjagten kan banken have beregnet et foreløbigt købsbudget. Det er ikke nødvendigvis det samme som en endelig godkendelse af en bestemt handel.

Når du finder boligen, kan banken også skulle vurdere:

• Om boligens værdi understøtter finansieringen
• Om ejendommen kan belånes som forventet
• Om der er særlige forhold ved stand eller anvendelse
• Om de faktiske ejerudgifter passer til budgettet
• Om lånet kan sammensættes som forudsat
• Om din økonomi eller dokumentation har ændret sig

Eksempel

Du er foreløbigt godkendt til et købsbudget på 4.000.000 kr. og underskriver en købsaftale på 3.900.000 kr.

Realkreditinstituttet vurderer efterfølgende boligen lavere end købsprisen. Det kan ændre fordelingen mellem egne penge, realkreditlån og banklån.

Om bankforbeholdet beskytter dig i den situation, afhænger af, hvordan det er formuleret.

Læs også guiden om bankmødet før boligkøb.

Ordlyden bestemmer beskyttelsen

To forbehold med næsten samme overskrift kan have forskellig virkning.

Læs især disse elementer:

Læs forbeholdet som en kontrakt, ikke som en overskrift.

Bredt og smalt rådgiverforbehold

Bredt forbehold

Et bredt forbehold kan omfatte rådgiverens godkendelse af handlen i sin helhed.

Det kan give mulighed for at reagere på flere typer problemer i dokumenterne og købsaftalen. Den konkrete rækkevidde afhænger stadig af ordlyden og den måde, forbeholdet bruges på.

Smalt forbehold

Et smalt forbehold kan eksempelvis kun gælde:

• Servitutter
• Ejerforeningens dokumenter
• Godkendelse af en bestemt ombygning
• Et konkret myndighedsforhold
• Et bestemt dokument, der mangler

Hvis problemet ligger uden for emnet, kan forbeholdet være utilstrækkeligt.

Hvornår begynder fristen

Klausulen i købsaftalen bestemmer, hvornår fristen starter.

En ofte anvendt formulering lader fristen løbe efter begge parters underskrift. Boligejer.dk beskriver en almindelig formulering med 5 hverdage, men understreger, at fristen kan aftales kortere eller længere.^[2]

Kontroller derfor:

1. Hvornår køber underskrev
2. Hvornår sælger underskrev
3. Hvornår køber fik besked om sælgers underskrift
4. Hvilken begivenhed klausulen bruger som start
5. Om dagen for underskrift tæller med
6. Hvordan hverdage og helligdage behandles
7. Det præcise udløbstidspunkt

Eksempel på tidslinje

Tabellen fastsætter ikke den juridiske udløbsdato. Weekender, helligdage, ordlyd og tidspunkt skal kontrolleres i den konkrete aftale.

Beskeden skal være fremme rettidigt

Det er normalt ikke nok at begynde gennemgangen inden fristen. Hvis klausulen kræver indsigelser, skal de være kommet frem til den angivne modtager inden udløbet.

Vær opmærksom på:

• Den rigtige e-mailadresse
• Eventuel navngiven modtager
• Krav om skriftlighed
• Klokkeslæt
• Automatisk fraværssvar eller leveringsfejl
• Dokumentation for afsendelse og modtagelse

En rådgiver kan have brug for dokumenter, som endnu ikke er modtaget. Hvis fristen skal forlænges, kræver det normalt en aftale med sælger eller sælgers repræsentant, før den eksisterende frist udløber.

Godkendelse, bemærkninger og afvisning

Rådgiverens svar kan få forskellige former.

Godkendelse uden bemærkninger

Rådgiveren meddeler, at handlen kan godkendes. Rådgiverforbeholdet er dermed normalt afklaret, men bankforbehold og andre betingelser kan stadig være åbne.

Godkendelse med bemærkninger

Rådgiveren kan gøre godkendelsen betinget af:

• Et dokument
• En rettelse i købsaftalen
• En præcisering fra sælger
• Et specifikt forbehold
• En økonomisk regulering
• En myndighedsmæssig afklaring

Sælger kan acceptere, afvise eller foreslå en anden løsning.

Manglende godkendelse

Hvis rådgiveren ikke kan godkende handlen, afhænger konsekvensen af forbeholdets ordlyd og den rettidige meddelelse.

Et rådgiverforbehold giver ikke automatisk køber ret til ensidigt at omskrive aftalen. Det kan give mulighed for at undlade godkendelse eller stille betingelser, men ændringer kræver enighed.

Hvad sker der, hvis sælger siger nej

Forestil dig, at rådgiveren godkender handlen på betingelse af, at sælger får godkendt en tilbygning.

Sælger kan:

1. Acceptere og få forholdet afklaret
2. Foreslå en anden løsning
3. Afvise ændringen

Hvad der derefter sker, afhænger af rådgiverforbeholdet og den meddelelse, der er sendt.

Det er derfor vigtigt, at rådgiverens brev ikke kun beskriver et ønske, men tydeligt viser, om handlen godkendes, godkendes på betingelser eller ikke godkendes.

Tre praktiske eksempler

1. Banken godkender køber, men ikke finansieringen af boligen

Køber har en foreløbig økonomisk godkendelse. Den konkrete ejendom vurderes lavere end forventet, og banken vil kun finansiere købet, hvis køber lægger flere egne penge.

Et bankforbehold kan være relevant, men resultatet afhænger af, om klausulen omfatter den konkrete finansiering og boligens godkendelse.

2. Rådgiveren finder en servitut

En servitut begrænser den tilbygning, køber havde planlagt.

Et bredt rådgiverforbehold kan give mulighed for at reagere inden fristen. Et smalt forbehold, der kun vedrører finansiering, gør ikke nødvendigvis.

3. Tilstandsrapporten har et spørgsmålstegn

Køber ønsker en nærmere fugtundersøgelse. Et almindeligt rådgiverforbehold er ikke nødvendigvis det samme som et specifikt byggeteknisk forbehold med adgang, undersøgelse og konsekvens.

Se også guiderne om tilstandsrapporten og byggesagkyndig ved boligkøb.

Rådgiverforbehold kontra fortrydelsesret

De to muligheder skal holdes adskilt.

Boligejer.dk beskriver, at køber som udgangspunkt har 6 hverdage og skal betale 1 pct. af købesummen, hvis den lovbestemte fortrydelsesret bruges.^[1]

Fristerne kan løbe samtidig. Du skal derfor ikke vente med rådgiverforbeholdet, fordi den lovbestemte fortrydelsesfrist endnu ikke er udløbet.

Før sælger har underskrevet

Når køber har underskrevet først, er dokumentet normalt et tilbud til sælger.

Hvis sælger endnu ikke har accepteret tilbuddet, kan køber normalt tilbagekalde tilbuddet, hvis tilbagekaldelsen kommer frem, før eller samtidig med accepten.

Når sælger har underskrevet, foreligger der som udgangspunkt en aftale, men den kan fortsat være betinget af rådgiverforbehold, bankforbehold og andre aftalte vilkår.

Ejendomsretten og handlens praktiske gennemførelse følger senere gennem blandt andet skøde, betaling og overtagelse. Læs guiden om berigtigelse, skøde og tinglysning.

Andre forbehold kan være nødvendige

Et bredt rådgiverforbehold kan være vigtigt, men nogle forhold kan kræve en mere præcis klausul.

Det kan eksempelvis være:

• Salg af egen bolig
• Byggeteknisk gennemgang
• Jordbundsundersøgelse
• Olietank og jordforurening
• Godkendelse af tilbygning
• Afklaring af BBR
• Kommunal tilladelse
• Ejerforeningens godkendelse
• Bestemt finansieringsform
• Aflysning af en servitut

Et specifikt forbehold bør beskrive:

• Hvad der skal undersøges eller opnås
• Hvem der skal godkende
• Fristen
• Hvordan besked gives
• Hvad der sker, hvis betingelsen ikke opfyldes
• Om sælger får mulighed for at afhjælpe

Læs også guiden om olietank og jordforurening.

Særligt ved ejerlejlighed

Ved ejerlejlighed kan rådgiverens gennemgang blandt andet omfatte:

• Ejerforeningens vedtægter
• Generalforsamlingsreferater
• Regnskab og budget
• Fælleslån
• Vedligeholdelsesplan
• Planlagte projekter
• Fordelingstal
• Brugsrettigheder
• Husorden og udlejningsbegrænsninger

Hvis centrale dokumenter mangler, skal fristen kunne rumme, at de indhentes og vurderes. Et rådgiverforbehold forlænger ikke automatisk sig selv, fordi et bilag mangler.

Tjekliste før du underskriver

Rådgiverforbeholdet

• Hvem må godkende handlen?
• Gælder det handlen i sin helhed?
• Hvornår starter fristen?
• Hvornår udløber den præcist?
• Hvem skal have besked?
• Skal indsigelser begrundes?
• Hvad sker der ved passivitet?

Bankforbeholdet

• Omfatter det både køber og den konkrete bolig?
• Omfatter det realkreditvurderingen?
• Omfatter det de forventede finansieringsvilkår?
• Skal banken give et skriftligt afslag?
• Hvornår udløber bankens frist?

Dokumenterne

• Har rådgiveren modtaget hele købsaftalen?
• Er salgsopstillingen med?
• Er alle rapporter og ejendomsdokumenter modtaget?
• Er ejerforeningsmaterialet komplet?
• Er særlige risici beskrevet i separate forbehold?

Tidsplanen

• Ved du, hvornår sælger underskrev?
• Har banken tid til at behandle sagen?
• Har rådgiveren bekræftet modtagelsen?
• Er eventuel forlængelse aftalt skriftligt før fristen?

Typiske misforståelser

Advokatforbeholdet gælder altid i 5 dage

Nej. 5 hverdage er almindeligt i en standardformulering, men købsaftalen bestemmer fristen.

Et bankforbehold er dækket af advokatforbeholdet

Ikke nødvendigvis. De har forskellige formål og kan have forskellig rækkevidde.

Banken har godkendt mit budget, så boligen er godkendt

Ikke nødvendigvis. Den konkrete ejendom og finansieringen kan stadig skulle vurderes.

Jeg er frit stillet, mens fristen løber

Kun inden for klausulens ordlyd. Et forbehold er ikke en generel pause i aftalen.

Rådgiveren kan ændre købsaftalen alene

Nej. Sælger skal acceptere nye vilkår.

Fristen forlænges, hvis dokumenter mangler

Ikke automatisk. En forlængelse skal normalt aftales rettidigt.

Forbeholdet og fortrydelsesretten er det samme

Nej. De har forskellige retsgrundlag, frister og økonomiske konsekvenser.

Et bankafslag frigør altid køber

Kun hvis bankforbeholdet dækker situationen, og kravene til frist og meddelelse er opfyldt.

Kort opsummeret

Et rådgiverforbehold og et bankforbehold løser ikke den samme opgave.

Rådgiveren gennemgår aftalen og dokumenterne. Banken vurderer økonomien, finansieringen og den konkrete bolig. Begge forbehold skal læses ord for ord.

Kontroller især:

1. Hvem der skal godkende
2. Hvad godkendelsen omfatter
3. Hvornår fristen starter og udløber
4. Hvem der skal have skriftlig besked
5. Hvad der sker, hvis godkendelsen mangler

Bankens godkendelse tager udgangspunkt i den samlede økonomi. Du kan samle købspris, egne penge, gæld og handelsomkostninger i Købsbudgetberegneren.

Læs også guiden om budrunde og forbehold og købsbudget ved boligkøb.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Den konkrete ordlyd og anvendelse af et forbehold bør vurderes ud fra købsaftalen og den enkelte handel.

Ofte stillede spørgsmål