Købsbudget: Hvor meget kan du købe bolig for?

Forskellen er vigtig. Hvis din økonomi eksempelvis kan rumme 3.000.000 kr. i ny boliggæld, og du kan lægge 500.000 kr. direkte i købsprisen, kan dit vejledende købsbudget være 3.500.000 kr. før omkostninger og bankens samlede vurdering.

Har du derimod eksisterende gæld, eller bliver rådighedsbeløbet for lavt ved den konkrete bolig, kan budgettet blive mindre.

Kort om

• Købsbudgettet er den mulige pris på boligen, ikke kun størrelsen på lånet.
• Gældsfaktoren giver et pejlemærke for den samlede gæld i forhold til årsindkomsten før skat.
• Eksisterende gæld bruger en del af pladsen til gæld, før den nye boliggæld bliver beregnet.
• Egne penge kan løfte købsprisen, men kun den del, der faktisk bruges på købsprisen.
• Penge til tinglysning, øvrige købsomkostninger og den buffer, du vil beholde, skal ikke tælles med to gange.
• Rådighedsbeløbet kan sætte et lavere loft end gældsfaktoren.
• Banken skal foretage en konkret kreditværdighedsvurdering og må kun indgå en boligaftale, hvis vurderingen sandsynliggør, at låntager kan overholde den.^[1]

Hvad er et købsbudget

Et købsbudget er den højeste boligpris, der kan hænge sammen med:

• Den gæld, økonomien kan bære
• De egne penge, du bruger på købsprisen
• Dit rådighedsbeløb efter købet
• Boligens løbende udgifter
• Udbetaling og købsomkostninger
• Bankens vurdering af indkomst, gæld, formue og risiko

Det er derfor misvisende at definere købsbudgettet som det maksimale beløb, du kan låne.

Hvis du har mange egne penge, kan du købe for mere end dit lånebeløb. Hvis din månedlige økonomi er presset, kan du omvendt få et lavere købsbudget, selvom et enkelt gældsregnestykke viser et højere tal. Når du kender dit købsbudget, kan du sammenligne det med kvadratmeterpriserne i din kommune.

Gældsloft, boliglån og købspris er tre forskellige tal

Begreberne bliver ofte blandet sammen.

Gældsloftet

Gældsloftet er et vejledende bud på, hvor meget samlet gæld din økonomi kan rumme. Det kan eksempelvis blive beregnet ud fra husstandens indkomst og en valgt gældsfaktor.

Det er ikke et lånetilsagn.

Den nye boliggæld

Den nye boliggæld er den del af gældsloftet, der er tilbage, når eksisterende gæld er taget med.

Har du studiegæld, billån eller anden gæld, indgår den i den samlede gæld. Den kan derfor reducere pladsen til nye boliglån.

Købsprisen

Købsprisen er det beløb, du betaler for boligen.

Den kan finansieres med en kombination af:

• Realkreditlån
• Banklån
• Egne penge
• Eventuel anden finansiering, som banken kender og medregner

Købsprisen kan derfor være højere end den nye boliggæld, fordi dine egne penge lægges oveni.

En vejledende formel for købsbudget

Som første overblik kan regnestykket stilles op sådan:

Vejledende samlet gældsloft minus eksisterende gæld = mulig ny boliggæld

Derefter:

Mulig ny boliggæld + egne penge til selve købsprisen = vejledende købsbudget

Det er vigtigt at bruge de rigtige egne penge i den sidste linje.

Hvis du har 400.000 kr. i opsparing, men 100.000 kr. skal bruges på købsomkostninger og den buffer, du vil beholde, er det kun 300.000 kr., der kan lægges oven i den mulige boliggæld.

Formlen er en indikation. Det endelige budget kan blive lavere, hvis rådighedsbeløbet, boligens udgifter, belåningsgraden eller andre dele af kreditvurderingen sætter et lavere loft.

Eksempel: 3 mio. kr. i gæld og 3 mio. kr. i egne penge

Forestil dig, at gældsberegningen peger på, at husstanden kan have 3.000.000 kr. i samlet gæld.

Husstanden har ingen eksisterende gæld og kan lægge 3.000.000 kr. direkte i boligens købspris. Pengene til omkostninger og den ønskede buffer ligger ved siden af.

Regnestykket bliver:

Det vejledende købsbudget er altså 6.000.000 kr., ikke 3.000.000 kr.

De 3.000.000 kr. fra gældsberegningen beskriver gælden. De beskriver ikke hele købsprisen.

Banken skal stadig undersøge, om de løbende udgifter til en bolig til 6.000.000 kr. passer til rådighedsbeløbet, og om finansieringen og boligen kan godkendes.

Gældsfaktorens rolle i købsbudgettet

Gældsfaktoren viser den samlede gæld i forhold til husstandens årlige indkomst før skat.

Formlen er:

Samlet gæld ÷ årsindkomst før skat = gældsfaktor

Hvis husstanden tjener 800.000 kr. om året før skat og har 3.200.000 kr. i samlet gæld, er gældsfaktoren 4.

Finanstilsynet anser som udgangspunkt en gældsfaktor over 4 som høj. Det betyder ikke, at 4 er en universel maksimalgrænse, eller at alle over 4 automatisk får afslag.^[2]

Når en beregner bruger en bestemt gældsfaktor, viser resultatet derfor et scenarie. Det viser ikke nødvendigvis bankens endelige grænse.

Læs mere i guiden om gældsfaktor ved boligkøb.

Sådan påvirker eksisterende gæld budgettet

Eksisterende gæld bliver ikke trukket direkte fra boligens pris. Den bliver trukket fra den samlede plads til gæld.

Et eksempel:

Den eksisterende gæld påvirker også rådighedsbeløbet gennem renter og afdrag. Derfor kan den få betydning to steder:

1. Den bruger en del af det samlede gældsloft.
2. Den reducerer de penge, der er tilbage hver måned.

Supplerende finansiering af udbetalingen skal også oplyses til banken og indgå i vurderingen af gældsfaktor og rådighedsbeløb.^[2]

Egne penge er mere end udbetalingen

Dine egne penge kan bestå af:

• Opsparing
• Provenu eller friværdi fra en solgt bolig
• Værdipapirer, der bliver solgt
• Gave fra familie
• Andre dokumenterede midler

Men hele beløbet kan ikke nødvendigvis lægges oven i boliggælden.

Du skal skelne mellem:

Egne penge til købsprisen

Det er den del, der direkte reducerer behovet for lån og løfter den mulige købspris.

Penge til købsomkostninger

Det kan blandt andet være tinglysning, låneomkostninger, forsikringer og hjælp fra fagpersoner. Beløbene skal beregnes konkret.

Penge, du beholder efter købet

Det er din likvide buffer til flytning, istandsættelse og uforudsete udgifter. Den er stadig en del af din formue, men den finansierer ikke købsprisen, hvis den bliver stående på kontoen.

Banken skal som udgangspunkt sikre, at køber kommer med en passende udbetaling. 5 pct. bruges normalt som et pejlemærke ved køb af ejerbolig, men reglerne kræver en konkret vurdering og ikke én ubetinget minimumsprocent i alle sager.^[1]

Læs mere i guiden om udbetaling til bolig.

Købsomkostninger skal holdes uden for købsprisen

En opsparing på 300.000 kr. betyder ikke nødvendigvis, at alle 300.000 kr. kan lægges oven i lånet.

Ved boligkøb kan der blandt andet komme udgifter til:

• Tinglysning af skøde
• Tinglysning af lån og pant
• Bankens og realkreditinstituttets omkostninger
• Køberrådgivning eller advokat
• Forsikringer
• Byggeteknisk hjælp
• Flytning og de første arbejder i boligen

I 2026 er den faste afgift ved tinglysning af pant 1.825 kr., mens den variable afgift er 1,25 pct. af det pantsikrede beløb. Den konkrete udgift kan blive påvirket af muligheden for at genbruge tidligere betalt tinglysningsafgift.^[3]

Købsomkostningerne skal derfor regnes ud for den konkrete handel.

Se det samlede overblik i guiden om hvad det koster at købe hus.

Rådighedsbeløbet kan sætte et lavere loft

Gældsfaktoren ser på gælden i forhold til indkomsten. Rådighedsbeløbet ser på hverdagen efter alle faste udgifter.

Formlen er:

Indkomst efter skat minus faste udgifter = rådighedsbeløb

Banken medregner blandt andet de forventede udgifter til:

• Renter og afdrag
• Ejendomsskatter
• Forsikringer
• El, vand og varme
• Ejerforening eller grundejerforening
• Transport
• Institution og SFO
• Eksisterende lån og kreditter

Det er individuelt, hvor stort et rådighedsbeløb en husstand har brug for. Banken kan bruge egne pejlemærker, men skal vurdere den konkrete økonomi.^[4]

Det betyder, at et gældsregnestykke kan pege på en bolig til 4.000.000 kr., mens rådighedsbeløbet kun hænger sammen ved en lavere boligpris.

Læs den fulde forklaring i guiden om rådighedsbeløb.

Den konkrete bolig påvirker budgettet

Et købsbudget er ikke altid ét fast tal, der gælder for alle boliger.

To boliger til samme pris kan have forskellige løbende udgifter.

Hus A

• Lavt varmeforbrug
• Begrænset vedligeholdelse
• Lav ejendomsskat
• Ingen større projekter de første år

Hus B

• Højt varmeforbrug
• Tag og vinduer med kort restlevetid
• Højere ejendomsskat
• Større transportbehov

Købsprisen er den samme, men Hus B kan belaste rådighedsbeløbet mere. Banken kan derfor vurdere, at økonomien kan bære den ene bolig, men ikke den anden på samme vilkår.

Ved en ejerlejlighed kan ejerudgifter, fælleslån og planlagte projekter i ejerforeningen på samme måde ændre regnestykket.

Finansieringen påvirker den månedlige økonomi

Købsbudgettet afhænger ikke kun af lånenes samlede størrelse.

Rente, afdrag, løbetid og fordeling mellem realkreditlån og banklån påvirker den månedlige ydelse. To finansieringer med samme gæld kan derfor give forskellige rådighedsbeløb.

Realkredit kan ved en almindelig ejerbolig typisk finansiere op til 80 pct. af boligens belåningsværdi. Resten bliver ofte dækket af banklån og egne penge.

Hvis realkreditinstituttet vurderer boligen lavere end den aftalte købspris, kan forskellen kræve mere bankfinansiering eller flere egne penge. Derfor er den aftalte pris ikke alene afgørende for finansieringen.

Læs mere om forskellen på realkreditlån og banklån.

Tre eksempler på købsbudget

Eksemplerne viser matematikken. De er ikke lånetilsagn.

Eksempel 1: Førstegangskøber med eksisterende gæld

Budgettet er ikke 3.050.000 kr. Hele opsparingen kan ikke lægges oveni, når en del er reserveret til andre formål.

Eksempel 2: Par med stor opsparing

Købsprisen kan være højere end gældsloftet, fordi egne penge finansierer en del af boligen.

Eksempel 3: Gældsfaktoren giver plads, men hverdagen gør ikke

Her er det ikke gældsfaktoren, der sætter loftet. Det er rådighedsbeløbet og udgifterne til den konkrete bolig.

Sådan skal du læse bankens købsbudget

Når banken oplyser et beløb, er det relevant at se, hvad beløbet bygger på.

Det kan blandt andet være:

• Hvor stor en udbetaling der er indregnet
• Om købsomkostninger er trukket fra opsparingen
• Hvilken eksisterende gæld der er medtaget
• Hvilken rente og låntype budgettet bygger på
• Hvilke boligudgifter banken har forudsat
• Om beløbet gælder hus, ejerlejlighed eller begge dele
• Hvor meget buffer der er tilbage efter købet
• Om budgettet er et foreløbigt overslag eller en egentlig godkendelse

Et købsbudget kan derfor ændre sig, når banken får en konkret adresse, salgsopstilling og finansiering at regne på.

Se sammenhængen mellem tallene i guiden om de fire søjler i boligøkonomien.

Typiske fejl i beregningen

Du forveksler gældsloftet med købsprisen

Det overser de egne penge, der kan lægges direkte i boligen.

Du lægger hele opsparingen oven i lånet

Det overser købsomkostninger og den buffer, der ikke bruges på købsprisen.

Du glemmer eksisterende gæld

Studiegæld, billån og andre lån indgår i den samlede gæld og kan samtidig reducere rådighedsbeløbet.

Du bruger gældsfaktor 4 som en garanti

En bestemt faktor er et regnescenarie. Banken foretager en samlet vurdering og kan nå frem til et andet gældsloft.

Du bruger ét budget til alle boliger

Drift, vedligeholdelse, transport og ejerudgifter kan ændre rådighedsbeløbet fra bolig til bolig.

Du tæller finansieret udbetaling som egne penge

Et privat lån eller en anden kredit er stadig gæld. Banken skal kende finansieringen og medregne den.

Du regner med én fast procent til alle omkostninger

Tinglysning, låneomkostninger og øvrige udgifter afhænger af prisen, finansieringen og den konkrete handel.

Oplysninger til dit første budget

Et vejledende købsbudget bliver mere brugbart, når du har følgende oplysninger:

1. Husstandens årlige indkomst før skat
2. Husstandens indkomst efter skat
3. Saldo på al eksisterende gæld
4. Månedlige renter og afdrag på gælden
5. Opsparing og andre dokumenterede midler
6. Beløbet, der skal reserveres til omkostninger
7. Den buffer, du ønsker at beholde
8. Husstandens øvrige faste udgifter
9. Et overslag over udgifterne til den boligtype, du søger

Banken kan bede om yderligere dokumentation og bruger sine egne forudsætninger i den endelige vurdering.

Kort opsummeret

Dit købsbudget starter med gældsloftet, men egne penge, gæld og buffer flytter tallet.

Gældsberegningen viser et muligt loft for samlet gæld. Eksisterende gæld bruger en del af loftet. Egne penge til købsprisen lægges oven i den mulige nye boliggæld.

Det giver denne rækkefølge:

1. Find et vejledende samlet gældsloft.
2. Træk eksisterende gæld fra.
3. Læg de egne penge til, som bruges direkte på købsprisen.
4. Hold købsomkostninger og ønsket buffer udenfor.
5. Kontroller, om rådighedsbeløbet og den konkrete bolig passer til økonomien.

Det er sådan 3.000.000 kr. i mulig gæld og 3.000.000 kr. i egne penge kan blive til et vejledende købsbudget på 6.000.000 kr. og ikke 3.000.000 kr.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Banken foretager den endelige kreditværdighedsvurdering og fastlægger finansieringen.

Har du fundet en bolig inden for budgettet, kan du se hvad boligen koster om måneden med lån, boligskat, vedligehold og forbrug.

Ofte stillede spørgsmål