Realkreditlån og banklån: Forstå forskellen

Realkreditlånet er normalt den største del. Banklånet kan dække noget af forskellen mellem realkreditlånet og dine egne penge. Men fordelingen er ikke automatisk 80, 15 og 5 pct., bare fordi boligen koster et bestemt beløb.

Realkreditinstituttet vurderer boligen. Banken vurderer dig og din økonomi. Derfor kan to mennesker købe til samme pris og ende med vidt forskellige finansieringsforslag.

Det var ofte her, jeg så overraskelsen lande på den anden side af bordet. Købsprisen var kendt. Men hovedstol, kurs, bidrag, bankrente og den samlede betaling var stadig tågede. Det er de tal, vi gør konkrete i denne guide.

Kort svar

Ved en bolig til 3.000.000 kr. kan en enkel model se sådan ud:

Men modellen holder kun, hvis realkreditinstituttet vurderer boligen til mindst 3.000.000 kr., banken vil finansiere de 450.000 kr., og du har penge til omkostninger og buffer ud over de 150.000 kr.

Det er derfor ikke nok at spørge: Hvad er renten?

Du skal også kende:

• Hvad boligen er vurderet til
• Hvor meget du reelt får udbetalt
• Hvad hvert lån koster om måneden
• Hvor hurtigt gælden falder
• Hvad der kan ændre sig
• Hvad det koster at komme ud af lånene igen

Når de seks ting er tydelige, kan du læse finansieringen som ét samlet regnestykke i stedet for tre løsrevne lån.

Kort om

• Realkredit kan som udgangspunkt finansiere op til 80 pct. af værdien af en almindelig ejerbolig til helårsbrug.^[1]
• Grænsen beregnes ud fra realkreditinstituttets værdiansættelse, som ikke nødvendigvis er den samme som købsprisen.
• Et banklån kan finansiere en del af det beløb, der ikke dækkes af realkredit og egne penge.
• Banken er ikke forpligtet til at låne præcis 15 pct.
• Du skal som udgangspunkt selv komme med en passende udbetaling. 5 pct. bruges ofte som illustration, men er ikke altid nok.
• Købs- og låneomkostninger samt en eventuel buffer kommer oveni udbetalingen.
• Realkreditlånet har rente, bidrag, kurs og gebyrer.
• Banklånet har typisk rente og gebyrer, men ikke realkreditbidrag.
• Realkreditlån og banklån kan have forskellig løbetid, afdragsprofil og renteændring.
• Hele finansieringen skal vurderes samlet.

Begreberne først: Hvad betyder de forskellige dele

Et finansieringsforslag kan være svært at læse, fordi mange ord ligner hinanden. Her er forskellene samlet, før vi går ned i selve låntyperne.

Egne penge

Egne penge er den del af boligkøbet, du betaler uden at låne.

De kan komme fra blandt andet:

• Opsparing
• Provenu fra salg af en tidligere bolig
• Gave
• Arv
• Et familielån, hvis banken accepterer konstruktionen

Egne penge skal ofte række til mere end selve udbetalingen. Du kan også få brug for penge til tinglysning, bank- og realkreditgebyrer, køberrådgivning, forsikringer, flytning og de første arbejder i boligen.

Derfor er der forskel på at have 5 pct. af købsprisen og at have penge nok til at gennemføre hele købet med en fornuftig buffer bagefter.

Realkreditlån

Et realkreditlån er et lån med pant i boligen. Pengene bag lånet kommer fra investorer, der køber obligationer. Derfor hænger dit lån sammen med obligationsmarkedet.

For en almindelig ejerbolig til helårsbrug kan realkreditlånet som udgangspunkt udgøre op til 80 pct. af realkreditinstituttets vurdering af boligen. Det er vigtigt: Grænsen beregnes ikke automatisk ud fra den pris, du har aftalt med sælger.

Prisen på et realkreditlån består typisk af flere dele:

• Rente
• Realkreditbidrag
• Kurs
• Kurtage og kursskæring
• Oprettelsesgebyrer
• Eventuel kurssikring

Du kan derfor ikke vurdere realkreditlånet ved kun at se på renten.

Banklån til boligen

Banklånet bruges ofte til den del af købsprisen, der ikke dækkes af realkreditlånet og dine egne penge.

Hvis en bolig koster 3.000.000 kr., og realkreditlånet er 2.400.000 kr., mangler der 600.000 kr. Hvis du selv betaler 150.000 kr., er der 450.000 kr. tilbage. Det beløb kan banken vælge at finansiere som et banklån.

Banken er ikke forpligtet til at låne dig restbeløbet. Den vurderer blandt andet din indkomst, gæld, opsparing, rådighedsbeløb, jobsituation, boligen og den samlede risiko.

Et banklån har normalt ikke realkreditbidrag. Prisen kan i stedet bestå af:

• En basisrente eller referencerente
• Et individuelt rentetillæg
• Oprettelsesgebyrer
• Eventuelle løbende gebyrer

Banklånet har ofte en kortere løbetid end realkreditlånet. Det kan gøre den månedlige betaling højere, selv om lånebeløbet er mindre.

Prioritetslån

Et prioritetslån er et banklån med pant i boligen. Det er ikke nødvendigvis det samme som bankens almindelige restfinansiering.

Nogle prioritetslån kan bruges som alternativ til hele eller dele af et realkreditlån. Andre er knyttet til en konto, hvor penge på kontoen reducerer det beløb, du betaler rente af.

Et prioritetslån finansieres af banken og ikke gennem obligationer. Derfor har det normalt ingen obligationskurs eller realkreditbidrag. Til gengæld kan renten bestå af en referencerente og et individuelt tillæg, som kan ændre sig efter aftalens vilkår.

Når du sammenligner et prioritetslån med realkredit, skal du derfor ikke kun sammenligne den viste rente. Se også på renteændringer, gebyrer, fleksibilitet, afdrag, restgæld og vilkårene for at indfri lånet.

Pant betyder, at boligen er sikkerhed for lånet

Når banken eller realkreditinstituttet låner dig penge til en bolig, bruger de boligen som sikkerhed.

Det kaldes pant. Det er ikke et gebyr, og det er ikke noget, du betaler hver måned. Det betyder blot, at långiveren har en rettighed i boligen, hvis lånet ikke bliver betalt.

Både realkreditinstituttet og banken kan have sikkerhed i boligen.

Rækkefølgen mellem lånene

Realkreditlånet står normalt først i køen, og banklånet står bagefter.

Hvis boligen en dag bliver solgt for mindre end den samlede gæld, bliver realkreditlånet normalt betalt før banklånet. Banken løber derfor en større risiko på sin del.

Det er en af forklaringerne på, at banklånet ofte har en højere rente.

Realkreditvurdering

Realkreditvurderingen er den værdi, realkreditinstituttet vurderer, at boligen kan belånes ud fra.

Den kan være den samme som købsprisen, men den kan også være lavere. Hvis du køber for 3.000.000 kr., og boligen vurderes til 2.800.000 kr., beregnes en realkreditgrænse på 80 pct. ud fra 2.800.000 kr.

Det giver et muligt realkreditlån på 2.240.000 kr. før andre begrænsninger. Forskellen mellem købsprisen og realkreditlånet skal dækkes af egne penge eller anden finansiering, som banken godkender.

Belåningsgrad

Belåningsgraden viser, hvor stor en del af boligens værdi der er belånt.

Hvis boligen vurderes til 3.000.000 kr., og realkreditlånet er 2.400.000 kr., er realkreditbelåningen 80 pct.

Belåningsgraden kan have betydning for:

• Hvor meget der kan lånes i realkredit
• Realkreditbidragets størrelse
• Bankens risiko
• Muligheden for afdragsfrihed
• Muligheden for senere tillægslån

Belåningsgrad er ikke det samme som gældsfaktor. Belåningsgraden sammenholder lån og boligværdi. Gældsfaktoren sammenholder husstandens samlede gæld og indkomst.

Læs mere i guiden om gældsfaktor ved boligkøb.

Hovedstol er det beløb, der står på lånet

Hovedstolen er det beløb, du starter med at skylde på lånet.

Det er ikke altid det samme som det beløb, der går ind i bolighandlen. Hvis kursen er under 100, eller nogle omkostninger bliver lagt oven i lånet, kan gælden være højere end de penge, du får til boligen.

Hvis der står 2.450.000 kr. på lånet, kan det derfor godt være, at et lavere beløb ender i selve bolighandlen.

Læs den uddybende guide om hovedstol på boliglån.

Provenu er de penge, lånet giver dig

Provenu er bankordet for de penge, lånet skaffer.

Når kurs og omkostninger er trukket fra, står du med det beløb, der faktisk kan bruges i bolighandlen. Det kaldes ofte nettoprovenu.

Det vigtigste spørgsmål er derfor ikke kun: Hvor stort er lånet?

Det er også: Hvor mange penge giver lånet mig faktisk til boligen?

To lån med samme gæld kan give forskellige beløb til boligkøbet, hvis kurs og omkostninger er forskellige.

Rente

Renten er betalingen for at låne pengene.

På et fastforrentet realkreditlån er obligationsrenten fast i lånets løbetid. På et variabelt lån kan renten ændre sig efter lånets regler og intervaller.

Et banklån kan også have fast eller variabel rente. Variable bankrenter består ofte af en referencerente og et individuelt tillæg.

Renten fortæller ikke hele prisen. Bidrag, kurs og gebyrer skal også med.

Realkreditbidrag

Bidrag er en løbende betaling til realkreditinstituttet ud over renten.

Bidraget kan blandt andet afhænge af:

• Belåningsgrad
• Låntype
• Fast eller variabel rente
• Om lånet har afdrag
• Ejendomstype
• Realkreditinstituttets prisstruktur

Et fastforrentet lån har fast obligationsrente, men bidraget kan ændres efter lånevilkårene. Fast rente betyder derfor ikke nødvendigvis, at hele betalingen er låst i alle 30 år.

Kurs er prisen på pengene bag realkreditlånet

Tænk på kurs som et gavekort.

Gavekortet siger 100 kr. på forsiden. Ved kurs 100 bliver det solgt for 100 kr. Ved kurs 95 bliver det kun solgt for 95 kr.

Hvis du skal have et bestemt beløb til boligkøbet, skal der derfor sælges flere gavekort, når kursen er lav. Oversat til realkredit betyder det, at du skal låne mere for at få det samme beløb udbetalt.

Kursen kan også få betydning, hvis lånet senere skal lukkes. Det afhænger af låntypen og de konkrete vilkår.

Ydelse

Ydelsen er den betaling, du skal betale på lånet i en given periode.

Den kan bestå af:

• Rente
• Bidrag eller rentetillæg
• Afdrag
• Gebyrer

Afdrag er ikke en omkostning på samme måde som rente og bidrag. Afdraget reducerer din gæld. Men pengene skal stadig kunne være i dit månedlige budget.

Når du sammenligner ydelser, skal du kontrollere, om de er vist før eller efter skat, og om beløbet gælder pr. måned, kvartal eller år. Hvordan rentefradraget påvirker din skat, står i guiden om rentefradrag.

ÅOP

ÅOP betyder årlige omkostninger i procent. Tallet samler renter og relevante omkostninger i én årlig procentsats efter beregningsreglerne.

ÅOP er bedst til at sammenligne lån med samme lånebeløb, løbetid og afdragsprofil. Hvis det ene lån har afdragsfrihed og det andet har afdrag, sammenligner tallet to forskellige betalingsforløb.

ÅOP fortæller heller ikke alene, hvor stor renterisikoen er, eller hvad det koster at komme ud af lånet før tid.

Afdrag

Afdrag er den del af betalingen, der nedbringer gælden.

Hvis du betaler 12.000 kr. om måneden, kan en del være rente og bidrag, mens resten er afdrag. Kun afdraget reducerer restgælden.

Et lån med høje afdrag kan have en højere månedlig betaling, men efterlade dig med mindre gæld senere.

Afdragsfrihed

Afdragsfrihed betyder, at du i en periode ikke nedbringer lånet efter den normale plan.

Du betaler stadig rente, bidrag og eventuelle gebyrer. Bidraget er ofte højere på et realkreditlån uden afdrag.

Når perioden udløber, kan betalingen stige, fordi gælden skal afvikles over den resterende løbetid. Afdragsfrihed gør derfor ikke lånet gratis. Den flytter en del af tilbagebetalingen til senere.

Løbetid

Løbetiden er den periode, lånet er planlagt til at løbe over.

En længere løbetid giver ofte en lavere månedlig betaling, fordi afdragene fordeles over flere år. Til gengæld betaler du typisk renter i længere tid.

En kortere løbetid giver ofte en højere betaling nu, men hurtigere nedbringelse af gælden.

Restgæld

Restgælden er det beløb, der står tilbage på lånet efter de afdrag, du har betalt.

Restgælden er ikke altid det samme som indfrielsesbeløbet. På obligationsbaserede lån kan det beløb, der skal bruges til at lukke lånet, også afhænge af obligationskurs, opsigelsesregler, tidspunkt og gebyrer.

Samlet tilbagebetaling

Samlet tilbagebetaling er det beløb, du forventes at betale gennem hele lånets løbetid efter tilbuddets forudsætninger.

Beløbet indeholder normalt både:

• Det beløb, du har lånt
• Renter
• Bidrag eller rentetillæg
• Relevante omkostninger

En stor samlet tilbagebetaling er derfor ikke det samme som, at hele beløbet er en omkostning. Selve lånebeløbet bliver også betalt tilbage.

På variable lån bygger beregningen på antagelser om fremtidige renter. Det faktiske beløb kan derfor blive anderledes.

Sådan hænger delene sammen

Forestil dig en bolig til 3.000.000 kr.:

Når lånene er oprettet, skal du derefter se på:

1. Hvor stort nettoprovenuet bliver
2. Hvad du betaler i rente og bidrag eller rentetillæg
3. Hvor meget du afdrager
4. Hvad den samlede ydelse er
5. Hvordan betalingen kan ændre sig
6. Hvor stor restgælden er efter 5 og 10 år
7. Hvad det koster at indfri lånene

Først dér har du et samlet billede. Den laveste rente på én linje fortæller ikke alene, hvilken finansiering der er billigst eller passer til din økonomi.

Boligfinansieringens tre lag

En almindelig finansiering kan bestå af:

De tre dele skal tilsammen dække:

• Købsprisen
• Tinglysning
• Låneomkostninger
• Rådgivning
• Forsikringer
• Eventuelle første arbejder
• Den buffer, der skal være tilbage efter købet

Det er derfor ikke nok kun at have penge til en procentdel af købsprisen.

Hvad betyder 80, 15 og 5

Modellen bruges ofte som en enkel illustration:

For en bolig til 3.000.000 kr. ser det sådan ud:

Det er kun en model.

Den fortæller ikke:

• Om realkreditinstituttet vurderer boligen til 3.000.000 kr.
• Om banken vil låne 450.000 kr.
• Om 150.000 kr. er en passende udbetaling i din sag
• Hvordan omkostningerne finansieres
• Om rådighedsbeløbet kan bære ydelserne
• Hvilke låntyper banken vil godkende

Forbrug.dk beskriver 80, 15 og 5 som et almindeligt udgangspunkt, men finansieringen kræver stadig konkret godkendelse.^[2]

Realkreditgrænsen følger vurderingen

Realkreditinstituttet vurderer den konkrete ejendom, før lånet tilbydes.

For en almindelig ejerbolig til helårsbrug kan realkreditlånet som udgangspunkt udgøre op til 80 pct. af den værdi, instituttet kan lægge til grund.

Den værdi kan være:

• Den samme som købsprisen
• Lavere end købsprisen
• I særlige situationer vurderet ud fra andre forhold end den aftalte pris

En høj købspris giver derfor ikke automatisk adgang til et tilsvarende større realkreditlån.

Eksempel: Vurderingen er lavere end købsprisen

Du køber en bolig for 3.000.000 kr., men realkreditinstituttet vurderer den til 2.800.000 kr.

Hvis du selv lægger 150.000 kr. i købsprisen, mangler der i det forenklede eksempel 610.000 kr. før omkostninger.

Banken skal tage stilling til, om den vil finansiere resten. Der er ingen automatisk ret til banklånet.

Hvad er et realkreditlån

Et realkreditlån er et lån med sikkerhed i fast ejendom, som finansieres gennem obligationer.

Der er en direkte sammenhæng mellem lånet og de obligationer, der ligger bag. Markedsrente og obligationskurs påvirker derfor lånets pris, provenu og indfrielse.^[3]

Realkreditlånet kan blandt andet være:

• Fastforrentet obligationslån
• F-kort eller andet kort variabelt lån
• F1, F3 eller F5
• Lån med afdrag
• Lån med en periode uden afdrag

Prisen består typisk af:

• Rente
• Realkreditbidrag
• Kursvirkning
• Kurtage og kursskæring
• Oprettelsesgebyrer
• Tinglysningsafgift
• Eventuel kurssikring

Hvad er et banklån til boligen

Banklånet bruges ofte som restfinansiering til den del af købsprisen, som realkreditlånet og de egne penge ikke dækker.^[4]

Banklånet kan have:

• Fast eller variabel rente
• Individuelt rentetillæg
• Kortere løbetid end realkreditlånet
• Pant i boligen med prioritet efter realkreditlånet
• Oprettelsesgebyrer
• Vilkår om andre produkter i banken

Bankens risiko er anderledes, fordi lånet ofte ligger yderst i finansieringen. Det kan påvirke prisen.

Renten fastsættes blandt andet ud fra:

• Husstandens økonomi
• Lånets størrelse
• Sikkerheden i boligen
• Bankens kreditpolitik
• Det samlede kundeforhold
• Løbetid og afdragsprofil

Et banklån er derfor ikke ét standardprodukt med én markedsrente.

Hvad er et prioritetslån

Et prioritetslån er et banklån med pant i boligen, som i nogle tilfælde kan bruges i stedet for eller sammen med realkredit.

Det kan være knyttet til en konto, hvor indestående reducerer det beløb, der beregnes rente af. Andre prioritetslån fungerer mere som traditionelle lån.

Forbrug.dk beskriver, at visse prioritetslån kan finansiere op til 80 pct. af boligens værdi. De har normalt ikke realkreditbidrag, men kan have et rentetillæg og en anden prisstruktur.^[2]

Et prioritetslån skal derfor ikke forveksles med det almindelige banklån på eksempelvis de yderste 15 pct.

Tre slags boliglån i banken

Banker har tre forskellige slags boliglån. De løser forskellige opgaver og kan ikke sammenlignes direkte med hinanden. Sammenlign derfor kun et banklån med et lån af samme type, og sammenlign et prioritetslån med realkreditlånets rente plus bidrag.

Sådan virker modregning

Modregning betyder, at penge, du har stående, gør dit lån billigere. Det findes i to former, og de giver ikke det samme.

Eksempel: Du låner 400.000 kr. til 5 pct. og har 100.000 kr. stående. Med indestående på kreditten betaler du rente af 300.000 kr. Det giver 15.000 kr. om året. Med en separat konto til lånets rente minus 0,5 pct.-point betaler du 20.000 kr. i rente, og kontoen giver 4.500 kr. Netto bliver det 15.500 kr. Uden modregning betaler du 20.000 kr., og opsparingen giver den almindelige rente. Tallene er BoligKlars eksempel og ikke en banks pris. Fordelen afhænger af, hvor mange penge du har stående. Vil du sammenligne bidrag og gebyrer på realkreditlån, kan du se dem side om side i guiden Sammenlign boliglån.

Realkreditlån og banklån sammenlignet

Pant og prioritetsrækkefølge

Pant giver långiveren sikkerhed i boligen.

Realkreditlånet ligger normalt med den bedste prioritet. Bankens restfinansiering ligger ofte efter realkreditlånet.

Hvis boligen senere skal sælges med tab, bliver lånene indfriet efter deres prioritetsrækkefølge. Den efterstående sikkerhed kan derfor indebære større risiko for banken.

Prioritetsrækkefølgen kan påvirke:

• Renten
• Bankens kreditvurdering
• Kravet til egne penge
• Muligheden for senere tillægslån
• Omkostningerne ved tinglysning

Det betyder ikke, at banken altid har et nyt særskilt pantebrev. Sikkerheden kan være opbygget forskelligt, og tidligere betalt tinglysningsafgift kan i nogle handler genbruges helt eller delvist.

Rente, bidrag og rentetillæg

Det er vigtigt at sammenligne de rigtige prisdele.

Realkreditlånet

Den løbende betaling kan bestå af:

• Obligationsrente
• Bidrag
• Afdrag
• Eventuel kursskæring ved refinansiering
• Gebyrer

Banklånet

Den løbende betaling kan bestå af:

• Basisrente eller referencerente
• Individuelt rentetillæg
• Afdrag
• Løbende gebyrer

Fast rente er ikke fast samlet pris

Et fastforrentet realkreditlån har fast obligationsrente. Realkreditinstituttet kan efter vilkårene ændre bidraget. Forbrug.dk beskriver, at bidragssatsen kan stige i låneperioden.^[2]

Et banklån med variabel rente kan ændre sig efter bankens rentegrundlag og individuelle tillæg.

Kurs forklaret med et gavekort

Forestil dig et gavekort, hvor der står 100 kr. på forsiden.

Ved kurs 100 bliver gavekortet solgt for 100 kr. Ved kurs 98 bliver det solgt for 98 kr. Ved kurs 95 bliver det solgt for 95 kr.

Det er samme idé i et realkreditlån. Når kursen er under 100, får du færre penge udbetalt end det beløb, du skriver under på at skylde.

Hvis du skal bruge 2.400.000 kr. til boligen, ser det forenklede regnestykke sådan ud:

Ved kurs 98 skal du i dette eksempel låne cirka 48.980 kr. mere end ved kurs 100.

Ved kurs 95 skal du låne cirka 126.316 kr. mere. Du får stadig kun 2.400.000 kr. til boligen, men du starter med en større gæld.

Kursen er altså ikke et gebyr. Den fortæller, hvor mange kroner du får ud af hver 100 kr., du låner.

Et traditionelt banklån udbetales normalt som et kontant beløb uden denne obligationskurs. Til gengæld har banken sin egen rente og sine egne gebyrer.

Læs mere i guiderne om hovedstol og fast eller variabel rente.

Løbetid og afdrag

Realkreditlånet kan normalt have længere løbetid end banklånet.

Et kort banklån kan betyde:

• Højere månedligt afdrag
• Hurtigere nedbringelse af bankgælden
• Lavere restgæld efter en årrække
• Større pres på rådighedsbeløbet nu

Et længere banklån kan betyde:

• Lavere betaling nu
• Langsommere nedbringelse af gælden
• Flere år med renteudgifter
• Højere samlet tilbagebetaling, hvis øvrige vilkår er ens

Sammenlign både betalingen og restgælden, før du vælger løbetid.

Afdragsfrihed påvirker hele finansieringen

Et realkreditlån kan efter produkt og godkendelse have en afdragsfri periode.

Det betyder ikke nødvendigvis, at hele boligfinansieringen er afdragsfri. Banklånet kan fortsat kræve afdrag.

Når afdragsfriheden udløber, kan betalingen på realkreditlånet stige, fordi gælden skal afvikles over den resterende løbetid.

Indfrielse og fleksibilitet

Realkreditlån og banklån har forskellige regler for at komme ud af lånet.

Realkreditlån

Indfrielsen kan afhænge af:

• Markedskursen
• Om lånet er konverterbart
• Muligheden for opsigelse til kurs 100
• Tidspunktet for rentetilpasning
• Opsigelsesfrister
• Kurtage og gebyrer

Banklån

Et traditionelt banklån kan ofte indfries til den aktuelle restgæld, men du skal kontrollere:

• Gebyrer
• Opsigelsesregler
• Eventuel kompensation ved fast rente
• Vilkår for ekstraordinære afdrag
• Om andre priser i banken ændres

Fleksibilitet har en værdi, men skal sammenlignes med pris og risiko.

Egne penge skal dække mere end udbetalingen

Antag, at boligen koster 3.000.000 kr., og du har 200.000 kr. stående.

Hvis 150.000 kr. bruges som egne penge til købsprisen, er der 50.000 kr. tilbage.

De resterende penge kan skulle dække:

• Tinglysning
• Lånegebyrer
• Rådgivning
• Forsikringer
• Flytning
• Istandsættelse
• Buffer efter købet

Hvis omkostningerne er højere end de resterende 50.000 kr., skal forskellen dækkes på anden måde.

Læs guiden om udbetaling til bolig og den samlede guide om hvad det koster at købe hus.

Tre forenklede finansieringseksempler

Alle eksempler tager udgangspunkt i en bolig til 3.000.000 kr. og ser bort fra købsomkostninger.

Eksempel A: Minimumsmodellen

Banklånet er relativt stort, og den samlede betaling afhænger derfor både af realkreditlånet og bankens rente og løbetid.

Eksempel B: Flere egne penge

Banklånet er væk i det forenklede eksempel. Køber skal stadig have penge til omkostninger og ønsket buffer.

Eksempel C: Lavere realkreditvurdering

Bankens del bliver større, fordi realkreditvurderingen kun er 2.800.000 kr.

Eksemplerne viser, hvorfor købspris alene ikke bestemmer finansieringen.

Samlet månedlig økonomi

Se realkreditlånet og banklånet under ét.

Forenklet betalingseksempel

Tallene er illustrative. Den faktiske betaling afhænger af renter, gæld, løbetid, bidrag og betalingsfrekvens.

Afdragene reducerer gælden, men de skal stadig kunne betales hver måned.

Banken ser også på ejerudgifter, varme, forsikringer, transport og øvrige faste udgifter. Derfor kan rådighedsbeløbet sætte et lavere købsbudget end 80-15-5-modellen antyder.

Læs guiden om rådighedsbeløb og gældsfaktor.

Hvis banken ikke vil finansiere resten

Hvis realkredit og egne penge ikke dækker købsprisen, kræver resten en godkendt løsning.

Banken kan blandt andet:

• Godkende det ønskede banklån
• Godkende et mindre beløb
• Kræve flere egne penge
• Foreslå en anden lånesammensætning
• Stille krav til afdrag eller løbetid
• Afvise finansieringen

Et bankforbehold i købsaftalen kan være relevant, hvis den endelige finansiering ikke er på plads. Rækkevidden afhænger af ordlyden.

Læs guiden om advokatforbehold og bankforbehold.

Sådan sammenligner du finansieringsforslag

Sammenlign forslag med samme:

• Nettoprovenu
• Løbetid
• Afdragsprofil
• Udbetalingsdato
• Skatteforudsætning

Se derefter på hele pakken:

Læs den praktiske guide Forstå dit lånetilbud.

Spørgsmål til banken

• Hvilken værdi har realkreditinstituttet lagt til grund?
• Hvor stort bliver det maksimale realkreditlån?
• Hvor mange egne penge skal bruges til købsprisen?
• Hvor mange egne penge skal bruges til omkostninger?
• Hvor stor en buffer er der tilbage?
• Hvor stort bliver banklånet?
• Har banken pant, og hvilken prioritet får det?
• Hvad er renten og rentetillægget?
• Kan renten ændres, og med hvilket varsel?
• Hvad er realkreditbidraget?
• Hvad er den samlede betaling før skat?
• Hvad bliver betalingen ved en rentestigning?
• Hvad er restgælden efter 5 og 10 år?
• Hvad koster det at indfri begge lån?
• Kræver priserne andre produkter i banken?

Typiske misforståelser

Realkreditlånet er altid 80 pct. af købsprisen

Nej. Grænsen følger realkreditinstituttets værdiansættelse.

Banken skal låne de næste 15 pct.

Nej. Banklånet kræver en konkret kreditgodkendelse.

5 pct. egne penge er altid nok

Nej. Omkostninger, værdiansættelse, passende udbetaling og buffer kan kræve flere penge.

Realkreditlånet har kun en rente

Nej. Bidrag, kurs og gebyrer påvirker også prisen.

Banklånet har altid højere månedlig ydelse

Ikke nødvendigvis. Det afhænger af rente, løbetid og afdrag. Det kan dog være dyrere målt på rente og samtidig have kortere løbetid.

Fast rente betyder fast samlet betaling

Nej. Obligationsrenten er fast, men bidrag og andre priser kan ændres.

Banklån og prioritetslån er det samme

Ikke nødvendigvis. Et prioritetslån kan være en alternativ bankfinansiering inden for en større del af boligens værdi.

Hvis jeg har 20 pct. selv, behøver jeg aldrig banklån

Ikke automatisk. Vurdering, kurstab og omkostninger kan stadig skabe et finansieringsbehov.

Kort opsummeret

Realkreditlånet, banklånet og de egne penge er dele af det samme regnestykke.

80-15-5-modellen er kun et udgangspunkt. Realkreditinstituttets vurdering kan ændre realkreditlånet, og banken beslutter efter en konkret kreditvurdering, om den vil finansiere resten.

Se derfor på:

1. Realkreditvurderingen
2. Nettoprovenuet
3. Egne penge til både købspris og omkostninger
4. Den samlede månedlige betaling
5. Restgælden efter 5 og 10 år
6. Vilkårene for renteændring og indfrielse

Du kan samle købspris, egne penge, realkreditlån, banklån og handelsomkostninger i Købsbudgetberegneren. Den månedlige betaling kan du regne i Ydelsesberegneren, og Lånevalgstjekket viser, hvilke lån du må vælge.

Læs også den samlede guide om købsbudget ved boligkøb.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Banken og realkreditinstituttet foretager den konkrete kredit- og ejendomsvurdering.

Ofte stillede spørgsmål