Bankmøde om boligkøb: Sådan forbereder du dig

Når dine indkomster, udgifter, lån og egne penge er samlet, bliver det lettere at forstå bankens regnestykke. Du kan se, hvilke forudsætninger købsbudgettet bygger på, og hvad der stadig mangler, før banken kan tage stilling til en konkret bolig.

Du behøver ikke kende alle lånetyper på forhånd. Men du skal helst kende din egen økonomi godt nok til, at mødet handler om dit mulige boligkøb og ikke om at lede efter den sidste gældsopgørelse.

Kort om

• Banken vurderer blandt andet indkomst, faste udgifter, gæld, rådighedsbeløb, formue, udbetaling og boligønsker.
• Dokumentkrav varierer fra bank til bank og efter din økonomi. Spørg derfor banken, hvad den ønsker inden mødet.
• Et foreløbigt købsbudget er ikke nødvendigvis et bindende lånetilbud til en konkret bolig.
• Betegnelser som købsgodkendelse, lånebevis og lånetilsagn bruges forskelligt. Læs altid forudsætninger, beløbsgrænse og gyldighed i dokumentet.
• Banken skal bruge korrekte og fyldestgørende oplysninger for at kunne gennemføre kreditværdighedsvurderingen.^[1]
• Dine spørgsmål bør handle om både købsbudget, månedlig økonomi, renter, gebyrer, risici og processen, når du finder en bolig.
• Et tilbud kan først sammenlignes ordentligt, når lånestørrelse, løbetid, afdrag og forudsætninger er ens.

Hvad skal bankmødet om boligkøb afklare

Det første møde handler typisk om tre ting.

1. Din økonomi

Banken skal danne sig et samlet billede af:

• Indkomst
• Faste udgifter
• Forbrug og rådighedsbeløb
• Gæld og kreditter
• Opsparing og andre aktiver
• Husstanden og forventede ændringer

2. Dit mulige boligkøb

Banken vil typisk spørge til:

• Hvilken boligtype du søger
• Hvilket område du kigger i
• Hvornår du forventer at købe
• Om du ejer en bolig i forvejen
• Hvor meget du selv kan lægge
• Hvilke udgifter boligen forventes at have

3. Finansieringen

I kan tale om:

• Et foreløbigt købsbudget
• Fordelingen mellem realkreditlån, banklån og egne penge
• Mulige låntyper
• Månedlige ydelser
• Renter, bidrag og gebyrer
• Hvad banken skal bruge, når du finder en konkret bolig

Mødet er derfor både en vurdering og en afklaring. Du får ikke kun et tal. Du får også forudsætningerne bag tallet.

Hvad kan du få efter mødet

Banker bruger forskellige betegnelser for deres foreløbige godkendelser.

Du kan møde ord som:

• Boligkøbsbevis
• Købsgodkendelse
• Lånebevis
• Lånetilsagn
• Finansieringsbevis

Ordene er ikke en garanti for, at dokumenterne har samme juridiske betydning eller samme vilkår.

Et dokument kan eksempelvis være:

• Et foreløbigt budget baseret på dine nuværende oplysninger
• En godkendelse op til en bestemt købspris
• En godkendelse, der kun gælder bestemte boligtyper
• En godkendelse med krav om en bestemt udbetaling
• Et oplæg, der skal genberegnes ved en konkret adresse

Gyldighedsperioden kan også variere. Ændringer i indkomst, gæld, renter, opsparing eller bolig kan betyde, at banken skal vurdere sagen igen.

Spørg derfor ikke kun: Hvor meget kan jeg købe for?

Spørg også: Hvilke forudsætninger skal fortsat være opfyldt, når jeg finder boligen?

Foreløbig godkendelse er ikke det samme som et konkret lånetilbud

Et foreløbigt købsbudget tager udgangspunkt i din økonomi og nogle antagelser om boligen.

Et konkret lånetilbud knytter sig derimod til en bestemt finansiering og ofte en bestemt bolig. Her kan banken og realkreditinstituttet blandt andet forholde sig til:

• Boligens pris og vurdering
• Salgsopstillingen
• Ejendommens type og stand
• Den endelige fordeling mellem lån og egne penge
• Aktuelle renter og kurser
• Lånenes vilkår og omkostninger

Du kan derfor være godkendt til at lede efter bolig op til et bestemt niveau uden at have et færdigt lånetilbud liggende.

Det er en vigtig forskel, hvis du finder en bolig og skal underskrive hurtigt.

Hvad vurderer banken

Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit kræver, at boligkreditgiveren foretager en grundig vurdering af låntagerens kreditværdighed. Banken må kun indgå aftalen, hvis vurderingen sandsynliggør, at låntager kan overholde den.^[1]

BoligKlar samler de centrale dele i fire søjler:

1. Gældsfaktor
2. Rådighedsbeløb
3. Formue
4. Belåningsgrad

Det er BoligKlars forklaringsmodel, ikke fire officielle felter, som alle banker skal vise på samme måde.

Banken ser også på blandt andet:

• Indkomstens stabilitet
• Husstandens størrelse
• Den forventede boligudgift
• Valg af lån
• Udbetalingen
• Økonomiens følsomhed over for ændringer
• Den konkrete bolig

Læs mere i guiden om de fire søjler i boligøkonomien.

Dokumenttjekliste før bankmødet

Brug den samlede tjekliste til dokumentation til banken som udgangspunkt, og tilpas den til din bank og din indkomst.

En lønmodtager med fast løn kan ofte dokumentere sin økonomi enklere end en selvstændig eller en person med bonus, provision og flere indtægtskilder.

Banken kan typisk bede om nogle af disse oplysninger:

Indkomst

• Lønsedler fra den periode banken angiver
• Seneste årsopgørelse
• Forskudsopgørelse
• Ansættelseskontrakt ved nyt job
• Dokumentation for bonus, provision eller overarbejde
• Dokumentation for offentlige ydelser eller børnebidrag
• Regnskaber og skattemateriale ved selvstændig virksomhed

Faste udgifter

• Budgetoversigt
• Betalingsserviceoversigt
• Kontooplysninger
• Boligudgifter
• Forsikringer
• Transport og bil
• Institution og SFO
• Abonnementer
• Faste udgifter til medicin eller behandling

Gæld og kreditter

• Studiegæld
• Billån
• Forbrugslån
• Kreditkort og kreditrammer
• Kassekreditter
• Familielån
• Restgæld fra tidligere bolig
• Lån, der forventes indfriet før købet

Opsparing og formue

• Kontooversigter
• Depotoversigter
• Pensionsoversigter, hvis banken beder om dem
• Oplysninger om nuværende bolig og lån
• Dokumentation for gave eller familielån
• Forventet provenu fra salg af bolig

Listen er et forberedelsesværktøj. Bankens egen besked afgør, hvilke dokumenter den konkret har brug for.

Indkomst: Hvad skal banken kunne se

Banken ser ikke kun på beløbet på din seneste lønseddel.

Den kan også se på:

• Om indkomsten er fast eller svingende
• Om du er i prøveperiode
• Om du netop har skiftet job
• Om en del af lønnen er bonus eller provision
• Om indkomsten forventes at ændre sig
• Om begge indkomster fortsætter efter boligkøbet

Hvis en indtægt varierer, kan banken ønske oplysninger fra en længere periode. Det betyder ikke nødvendigvis, at indtægten ikke kan tælle med. Banken skal kunne vurdere, hvor stabil og dokumenteret den er.

Nævn også kendte ændringer, eksempelvis barsel, uddannelse, jobskifte eller pensionering. Det giver et mere retvisende billede af den økonomi, der skal bære boligen.

Udgifter og forbrug: Hvor bliver pengene af

Rådighedsbeløbet er de penge, der er tilbage, når alle faste udgifter er betalt.

Banken kan blandt andet bruge dokumentation fra betalingsservice, konti og dine egne oplysninger om udgifter. Reglerne kræver en konkret vurdering, og utilstrækkelige oplysninger kan betyde, at kreditværdighedsvurderingen ikke kan gennemføres.^[1]

Før mødet kan du samle:

• Månedlige faste udgifter
• Årlige udgifter fordelt på 12 måneder
• Kvartalsvise regninger fordelt på måneder
• Afdrag på gæld
• Transportudgifter
• Udgifter til børn
• Kendte kommende ændringer

Det er også nyttigt at kunne forklare større engangsposter. En flytning, rejse eller reparation kan have påvirket kontoen uden at være en fast del af hverdagen.

Banken kan bruge egne pejlemærker for rådighedsbeløbet. Pejlemærket er ikke i sig selv en automatisk godkendelsesgrænse. Husstandens faktiske økonomi skal vurderes konkret.^[2]

Læs de aktuelle tal og forklaringen i guiden om rådighedsbeløb.

Gæld og kreditter: Få alle poster med

Banken skal kende den gæld og de kreditter, der påvirker økonomien.

Det gælder også gæld, der ikke har med boligen at gøre:

• Studiegæld
• Billån
• Afbetaling på elektronik eller møbler
• Kreditkortgæld
• Kassekreditter
• Private lån
• Skattegæld

Gælden kan påvirke både gældsfaktor, formue og rådighedsbeløb.

Hvis et lån skal indfries før boligkøbet, skal banken kunne se, hvordan og hvornår det sker. Hvis udbetalingen helt eller delvist kommer fra et lån, skal finansieringen også fremgå. Supplerende finansiering indgår i vurderingen af gældsfaktor og rådighedsbeløb.^[3]

Læs mere om gældsfaktor ved boligkøb.

Opsparing og egne penge

Banken skal som udgangspunkt sikre, at du kommer med en passende udbetaling. Størrelsen vurderes konkret.^[1]

Derfor er det relevant at opdele dine penge i:

1. Penge til boligens købspris
2. Penge til tinglysning og øvrige købsomkostninger
3. Penge, der bliver tilbage som buffer

Hvis alle tre beløb ligger i én samlet saldo, kan købsbudgettet let se højere ud, end det reelt er.

Banken kan også spørge, hvor pengene kommer fra. En opsparing, en gave og et familielån påvirker økonomien forskelligt. Et familielån er stadig gæld, selvom vilkårene er fordelagtige.

Læs mere i guiderne om udbetaling til bolig og formue ved boligkøb.

Boligønsker: Gør dem konkrete nok til et budget

Banken kan lave et mere brugbart overslag, når den ved, hvad du leder efter.

Du kan eksempelvis beskrive:

• Hus, ejerlejlighed, fritidsbolig eller andelsbolig
• Geografisk område
• Om boligen forventes at kræve renovering
• Transportbehov efter flytningen
• Forventede ejerudgifter
• Tidshorisont for købet
• Om du skal sælge en bolig først

Et budget til en nyere lejlighed med lave varmeudgifter er ikke nødvendigvis det samme som et budget til et ældre hus med bilbehov og kommende vedligeholdelse.

Det foreløbige budget kan derfor ændre sig, når den konkrete bolig kommer ind i regnestykket.

Spørgsmål om købsbudgettet

Et enkelt beløb giver ikke hele forklaringen.

Du kan spørge:

• Er beløbet boligens maksimale pris eller det maksimale lånebeløb?
• Hvor stor en udbetaling er indregnet?
• Er købsomkostninger trukket fra opsparingen?
• Hvor stor en buffer er tilbage efter købet?
• Hvilken eksisterende gæld er medregnet?
• Hvilken boligtype og hvilke ejerudgifter bygger budgettet på?
• Hvilken rente og afvikling er brugt i beregningen?
• Hvad sker der med budgettet, hvis den konkrete bolig har højere drift?
• Er budgettet foreløbigt, eller har banken udstedt en skriftlig godkendelse?

Købsbudgettet er boligens mulige pris. Det er ikke det samme som gældsloftet eller lånebeløbet.

Læs mere i guiden om købsbudget.

Spørgsmål om lån og omkostninger

Når banken viser et finansieringsoplæg, kan du spørge til:

• Fordelingen mellem realkreditlån og banklån
• Fast eller variabel rente
• Afdrag eller afdragsfrihed
• Løbetid
• Debitorrente
• ÅOP
• Bidragssats
• Stiftelsesomkostninger
• Kursskæring og kurtage
• Muligheden for og prisen på ekstraordinær indfrielse
• Hvilke renter og gebyrer banken selv kan ændre
• Hvordan ydelsen kan ændre sig over tid

Bankens gebyrer, du kan spørge ind til

Ud over renten tager banken gebyrer for sit arbejde med boligkøbet. Priserne står i bankens prisliste, men er ikke altid nævnt på mødet. Tabellen viser, hvor de ligger i bankernes egne prislister.

Spørg banken, hvilke af gebyrerne der gælder for dig, og om de indgår i ÅOP i dit lånetilbud.

Sammenlign ikke kun den første månedlige ydelse. Et lån kan have en lavere ydelse nu og en anden risiko eller afvikling senere.

Læs grundprincipperne i guiden om realkreditlån og banklån.

Spørgsmål om processen, når du finder boligen

Det er værd at kende bankens arbejdsgang, før budrunden begynder.

Du kan spørge:

• Hvem kontakter jeg, når jeg finder en bolig?
• Hvilke dokumenter skal banken have om boligen?
• Hvor hurtigt kan banken normalt gennemgå en konkret sag?
• Skal budgettet genberegnes ved hver adresse?
• Hvilke forbehold skal banken bruge i købsaftalen?
• Hvornår kan banken stille bankgaranti?
• Hvornår skal udbetalingen være tilgængelig?
• Hvad kan få en foreløbig godkendelse til at ændre sig?

Svarene kan have betydning, når en ejendomsmægler spørger, om finansieringen er på plads.

Sådan sammenligner du bankernes oplæg

Banker kan præsentere forskellige kombinationer af lån. Derfor skal grundlaget være så ens som muligt, før tallene sammenlignes.

Se blandt andet på:

Et lavere banklån kan eksempelvis skyldes, at oplægget bruger flere af dine egne penge. En lavere ydelse kan skyldes afdragsfrihed eller længere løbetid.

Forskellen skal derfor forklares, før den vurderes.

Hvad kan ændre bankens godkendelse

En foreløbig godkendelse bygger på et bestemt øjebliksbillede.

Den kan skulle vurderes igen, hvis:

• Indkomsten ændrer sig
• Du skifter job
• Husstanden ændrer sig
• Du optager ny gæld eller bruger en kredit
• Opsparingen bliver mindre
• Renten ændrer sig
• Den konkrete bolig har højere udgifter end forudsat
• Boligen vurderes lavere end købsprisen
• Der kommer renovering eller andre nye udgifter ind i planen
• Den angivne gyldighedsperiode udløber

Det betyder ikke, at enhver mindre ændring automatisk stopper boligkøbet. Det betyder, at bankens tidligere regnestykke kan have fået nye forudsætninger.

Din plan før, under og efter mødet

Før mødet

• Bed banken oplyse, hvilke dokumenter den ønsker
• Saml indkomst, udgifter, gæld og opsparing
• Fordel årlige udgifter på måneder
• Noter kendte ændringer i økonomien
• Beskriv boligtype, område og tidshorisont
• Skriv dine vigtigste spørgsmål ned

Under mødet

• Få forklaret forskellen på købspris og lånebeløb
• Spørg hvilke forudsætninger budgettet bygger på
• Noter udbetaling, omkostninger og buffer
• Få lånenes rente, afdrag, løbetid og omkostninger forklaret
• Afklar processen ved en konkret bolig
• Spørg hvad der mangler for en skriftlig godkendelse

Efter mødet

• Læs det skriftlige materiale
• Kontroller beløb og forudsætninger
• Noter spørgsmål, der ikke blev besvaret
• Opdater budgettet, hvis banken brugte andre tal
• Sammenlign oplæg på samme grundlag, hvis du har flere
• Gem navn og kontaktoplysninger på den ansvarlige rådgiver

Typiske fejl før bankmødet

Du møder kun med din løn

Indkomsten fortæller ikke alene, hvor meget bolig økonomien kan bære. Udgifter, gæld og egne penge skal også med.

Du glemmer små kreditter

Kreditkort, afbetaling og kassekredit kan påvirke vurderingen, selvom beløbene virker små hver for sig.

Du regner hele opsparingen som udbetaling

En del kan skulle bruges på omkostninger eller blive tilbage som buffer.

Du tager et foreløbigt budget som et endeligt løfte

Den konkrete bolig og finansiering skal stadig vurderes. Læs bankens formulering og betingelser.

Du sammenligner kun renten

Gebyrer, bidrag, kurs, afdrag, løbetid og indfrielsesvilkår kan ændre det samlede billede.

Du bruger gældsfaktor som købspris

Gældsfaktoren giver et gældsbeløb. Egne penge kan løfte købsprisen, mens rådighedsbeløbet kan sænke den.

Du glemmer kommende ændringer

Barsel, jobskifte, bilkøb eller institutionsstart kan ændre økonomien efter boligkøbet.

Kort opsummeret

Du behøver ikke gå ind til bankmødet med facit.

Du skal gå ind med et retvisende billede af din økonomi og spørgsmål, der kan gøre bankens svar forståeligt.

Saml især:

1. Indkomst
2. Faste udgifter
3. Gæld og kreditter
4. Opsparing og formue
5. Boligønsker og forventede ændringer

Få derefter afklaret, om bankens beløb er et foreløbigt købsbudget, en skriftlig købsgodkendelse eller et konkret lånetilbud. Ordene kan ligne hinanden, men forudsætningerne er ikke nødvendigvis de samme.

Regn dit købsbudget i Købsbudgetberegneren, og tjek gældsfaktoren i Gældsfaktorberegneren og rådighedsbeløbet i Rådighedsberegneren, før du går til mødet.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Banken foretager den endelige kreditværdighedsvurdering og fastlægger finansieringen.

Ofte stillede spørgsmål