Gældsfaktor og formuestresstest: Hvad betyder 10 og 25 pct.?

I Finanstilsynets vejledning for vækstområder bruges som hovedregel et prisfald på 10 pct., når gældsfaktoren ligger mellem 4 og 5. Er gældsfaktoren over 5, bruges 25 pct.^[1]

Det er en beregning af din økonomis robusthed. Det er ikke en prisprognose, og det er ikke et generelt lovkrav, der gælder ens for alle boligkøbere i hele Danmark.

Kort om

• Formuestresstesten viser, om din samlede formue fortsat er positiv efter et tænkt fald i boligens værdi.
• Ved en gældsfaktor mellem 4 og 5 bruger vækstvejledningen som hovedregel et prisfald på 10 pct.
• Ved en gældsfaktor over 5 bruger vejledningen som hovedregel et prisfald på 25 pct.
• Reglerne i denne form kommer fra Finanstilsynets vejledning om boligbelåning i vækstområder.^[1]
• Vækstområderne omfatter København med omegn og Aarhus.
• Formuestress og rentestress er to forskellige beregninger.
• Vejledningen indeholder undtagelser og mulighed for andre acceptable tiltag. Banken foretager stadig en konkret kreditvurdering.

Hvad er en formuestresstest

En formuestresstest er et tænkt regnestykke.

Banken tager udgangspunkt i din formue efter boligkøbet. Derefter sættes boligens værdi ned med en bestemt procent, mens gælden som udgangspunkt står stille i regnestykket.

Spørgsmålet er:

Er dine samlede aktiver stadig mere værd end din samlede gæld, hvis boligen falder i værdi?

Hvis svaret er ja, er formuen fortsat positiv i beregningen. Hvis gælden bliver større end værdien af aktiverne, er formuen negativ.

Det handler ikke om, at banken forventer et bestemt prisfald. Beregningen viser, hvor følsom økonomien er, hvis markedet bevæger sig den forkerte vej.

Hvis du først skal have styr på selve tallet, kan du begynde med hovedguiden om gældsfaktor ved boligkøb.

Hvor gælder vækstvejledningen

Finanstilsynets vækstvejledning er målrettet kreditvurderingen ved belåning af boliger i områder med store prisstigninger.

Vækstområderne omfatter:

• København
• Kommunerne omkring København, som er omfattet af vejledningens definition
• Aarhus Kommune

Vejledningen blev opdateret i 2023 og beskriver, hvordan penge- og realkreditinstitutter bør udvise særlig forsigtighed i disse områder.^[2]

Det er vigtigt, fordi man let kan tro, at alle med en gældsfaktor over 4 i hele Danmark møder præcis den samme test. Så enkelt er det ikke.

Banker kan bruge egne kreditpolitikker og robusthedsberegninger uden for vækstområderne. Men 10 pct. og 25 pct. må ikke præsenteres som én universel regel for alle.

Hvorfor bruges gældsfaktor 4 og 5

En høj gældsfaktor betyder, at gælden fylder meget i forhold til den indkomst, der skal bære den.

En positiv formue kan gøre økonomien mere robust. Men hvis en stor del af formuen består af værdien i selve boligen, kan et prisfald hurtigt spise forskellen mellem boligens værdi og gælden.

Vækstvejledningen beskriver derfor disse hovedregler:

Formuen bør som hovedregel fortsat være positiv efter faldet.^[1]

En gældsfaktor på præcis 4 ligger ikke i intervallet over 4. En gældsfaktor på præcis 5 ligger i intervallet mellem 4 og 5. Det højere prisfald knytter sig til en gældsfaktor over 5.

Sådan beregnes formuen efter prisfaldet

En forenklet formel ser sådan ud:

Boligens værdi efter prisfald + øvrige aktiver minus samlet gæld = formue efter stresstest

Øvrige aktiver kan eksempelvis være kontant opsparing og værdipapirer. Banken opgør aktiverne til de værdier, den vurderer som reelle.^[1]

Regnestykket kan stilles op i fire trin:

1. Find boligens værdi i bankens beregning.
2. Træk det relevante prisfald fra.
3. Læg værdien af øvrige aktiver til.
4. Træk al gæld fra.

Resultatet er den beregnede formue efter prisfaldet.

Eksempel med 10 pct. prisfald

En husstand køber en bolig til 4.000.000 kr.

Efter købet ser økonomien sådan ud:

Da gældsfaktoren ligger mellem 4 og 5, bruges et tænkt prisfald på 10 pct. i dette forenklede eksempel.

10 pct. af 4.000.000 kr. er 400.000 kr. Boligens værdi efter prisfaldet bliver derfor 3.600.000 kr.

Formuen efter prisfaldet bliver:

3.600.000 kr. + 150.000 kr. minus 3.600.000 kr. = 150.000 kr.

Formuen er fortsat positiv i eksemplet.

Det betyder ikke automatisk, at banken godkender finansieringen. Rådighedsbeløb, låntype, dokumentation og resten af økonomien indgår stadig.

Eksempel hvor formuen bliver negativ

En anden husstand køber også en bolig til 4.000.000 kr.

Efter købet ser økonomien sådan ud:

Efter et prisfald på 10 pct. bliver boligens værdi 3.600.000 kr.

Formuen efter prisfaldet bliver:

3.600.000 kr. + 50.000 kr. minus 3.700.000 kr. = minus 50.000 kr.

Formuen bliver negativ i det forenklede eksempel.

Det er den forskel, testen forsøger at synliggøre. Et prisfald ændrer ikke gælden, men det reducerer værdien af det største aktiv.

Eksempel med 25 pct. prisfald

En husstand har en gældsfaktor over 5 og køber en bolig til 4.000.000 kr.

Et tænkt prisfald på 25 pct. svarer til 1.000.000 kr. Boligens værdi i beregningen bliver derfor 3.000.000 kr.

Hvis husstanden har øvrige aktiver for 600.000 kr. og samlet gæld for 3.500.000 kr., bliver formuen:

3.000.000 kr. + 600.000 kr. minus 3.500.000 kr. = 100.000 kr.

Formuen er positiv med 100.000 kr.

Hvis de øvrige aktiver kun var 300.000 kr., ville formuen være minus 200.000 kr.

Det viser, hvorfor det højere prisfald gør en stor forskel. Regnestykket bliver mere følsomt, når gælden er høj i forhold til indkomsten.

Hvad tæller med som formue

Formue er forskellen mellem dine aktiver og din gæld.

Aktiver kan blandt andet være:

• Boligens værdi
• Kontant opsparing
• Værdipapirer
• Andre boliger eller fast ejendom
• Andre aktiver, som banken kan værdiansætte

Gæld kan blandt andet være:

• Realkreditlån
• Banklån
• Studiegæld
• Billån
• Forbrugslån
• Kassekreditter
• Anden privat gæld

Vækstvejledningen siger, at aktiver bør indgå med deres reelle værdier.^[1]

Det betyder, at et aktiv ikke nødvendigvis tæller med til den værdi, du selv håber at kunne sælge det for. Banken kan bruge en mere forsigtig værdi eller se bort fra aktiver, som er svære at dokumentere eller omsætte.

Læs mere i guiden om formue i bankens vurdering.

Formue er ikke det samme som penge på kontoen

Du kan have positiv formue og stadig have få kontante penge tilbage.

Et eksempel:

• Boligen er 4.000.000 kr. værd.
• Gælden er 3.400.000 kr.
• Du har 25.000 kr. på kontoen.

Din beregnede formue er 625.000 kr. Men kun 25.000 kr. er umiddelbart tilgængelige på kontoen.

Det er derfor vigtigt at skelne mellem:

Formue

Værdien af alle aktiver minus al gæld.

Friværdi

Forskellen mellem boligens værdi og den gæld, der er knyttet til boligen.

Likvid buffer

De penge og aktiver, du hurtigt kan bruge, hvis der kommer en uventet regning.

Formuestresstesten handler om den samlede formue. Hverdagen efter købet afhænger også af rådighedsbeløb og likvid buffer.

Formuestress er ikke rentestress

Ordene bliver ofte blandet sammen, men beregningerne undersøger to forskellige risici.

Formuestress handler om balancen mellem aktiver og gæld.

Rentestress handler om pengene, der går ind og ud hver måned. I vækstområder skal rentestress indgå i beregningen af rådighedsbeløbet for boligkøbere.^[3]

Du kan derfor have positiv formue efter et prisfald og stadig få et presset månedligt budget ved en højere rente. Det modsatte kan også ske.

Læs den samlede guide om rådighedsbeløb ved boligkøb.

Er formuestresstesten et lovkrav

Det er mere præcist at beskrive den som en hovedregel i Finanstilsynets vejledning til institutterne i vækstområder.

Vejledningen beskriver, hvad penge- og realkreditinstitutter bør tage højde for i deres kreditpolitik og konkrete vurderinger. Den indeholder undtagelser og andre acceptable tiltag.^[1]

Det er derfor for kategorisk at kalde det et universelt lovkrav.

Banken skal samtidig følge de generelle regler om kreditværdighed og god skik for boligkredit. Kombinationen af regler, vejledninger og bankens egen kreditpolitik afgør den konkrete behandling.

Kan banken godkende, hvis formuen bliver negativ

Vækstvejledningen indeholder undtagelser og mulighed for andre kompenserende forhold. En negativ beregnet formue er derfor ikke i sig selv et løfte om afslag, og en positiv formue er ikke et løfte om godkendelse.

Banken kan blandt andet se på:

• Indkomstens stabilitet
• Udsigten til ændret indkomst
• Rådighedsbeløb
• Belåningsgrad
• Låntype og afdrag
• Øvrige aktiver
• Sikkerhed stillet af tredjemand
• Den samlede kreditrisiko

Hvilke forhold banken kan lægge vægt på, afhænger af dokumentationen og de regler, der gælder for den konkrete finansiering.

Det er derfor bedre at forstå stresstesten som ét lag i vurderingen. Ikke som en eksamen med ét facit.

Hvad betyder belåningsgraden

Belåningsgraden viser, hvor stor en del af boligens værdi der er finansieret med lån.

Formlen er:

Lån med sikkerhed i boligen ÷ boligens værdi × 100 = belåningsgrad

Gældsfaktoren sammenligner gæld med indkomst. Belåningsgraden sammenligner lån med boligværdi.

En køber kan derfor have høj gældsfaktor og lav belåningsgrad, hvis køberen kommer med mange egne penge. En anden kan have lavere gældsfaktor og høj belåningsgrad, hvis næsten hele købsprisen finansieres.

Banken ser på kombinationen, fordi de to tal beskriver forskellige dele af risikoen.

Hvad kan ændre resultatet

Resultatet ændrer sig, når værdien af aktiver eller størrelsen på gælden ændrer sig.

Det kan blandt andet være:

• En anden vurdering af boligen
• Mere eller mindre gæld efter købet
• Eksisterende studiegæld eller billån
• Opsparing, der er tilbage efter købsomkostninger
• Værdipapirer, som banken medregner
• Andre ejendomme og den gæld, der følger med

En større udbetaling kan reducere gælden, men bruger samtidig en del af de likvide aktiver. Derfor skal begge sider af regnestykket opdateres. Man kan ikke nøjes med at sænke gælden og lade opsparingen stå uændret i eksemplet.

Det er en af de mest almindelige fejl i en hjemmelavet formuestresstest.

Typiske misforståelser

Banken forventer, at boligen falder 25 pct.

Nej. Prisfaldet er et tænkt scenarie, der bruges til at undersøge robustheden.

Testen gælder automatisk alle i Danmark

Nej. De konkrete niveauer på 10 pct. og 25 pct. stammer fra vækstvejledningen.

Positiv formue betyder, at lånet bliver godkendt

Nej. Rådighedsbeløb, låntype, kreditværdighed og resten af økonomien indgår også.

Negativ formue betyder automatisk afslag

Nej. Vejledningen indeholder undtagelser og mulighed for andre acceptable tiltag. Banken foretager en konkret vurdering.

Formuen er bare min opsparing

Nej. Formuen er værdien af alle aktiver minus al gæld.

Et prisfald ændrer gælden

Nej. I stresstesten sættes boligens værdi ned, mens gælden fortsat indgår med sit beløb.

Formuestress og rentestress er det samme

Nej. Formuestress undersøger aktiver og gæld. Rentestress undersøger den månedlige økonomi ved en højere rente.

Kort opsummeret

Formuestresstesten tager et enkelt spørgsmål og gør det synligt i kroner:

Er dine aktiver stadig mere værd end din gæld, hvis boligen falder i værdi?

I vækstvejledningen bruges som hovedregel et fald på 10 pct. ved gældsfaktor mellem 4 og 5 og 25 pct. ved gældsfaktor over 5.

Det er ikke en prognose og ikke et universelt lovkrav for alle boligkøbere. Det er en del af vurderingen af, hvor robust økonomien er i et presset scenarie.

Beregn først din gældsfaktor i Gældsfaktorberegneren.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Banken foretager den endelige kreditvurdering og beregner stresstesten efter de regler og metoder, der gælder for din finansiering.

Ofte stillede spørgsmål