Dokumentation til banken ved boligkøb: Din samlede tjekliste

Hvad banken beder om, afhænger af banken og af dig. En lønmodtager med fast løn kan ofte dokumentere sin økonomi enklere end en selvstændig, en provisionslønnet eller en køber med flere boliger.

Brug derfor listen her som forberedelse. Bankens konkrete anmodning er den endelige tjekliste.

Kort om

• Banken skal foretage en individuel og konkret kreditværdighedsvurdering, før den kan bevilge boligkredit.^[1]
• Vurderingen bygger blandt andet på oplysninger om indtægter, udgifter, gæld og andre økonomiske forhold.
• Du skal give korrekte og fuldstændige oplysninger. Hvis oplysningerne er utilstrækkelige, kan banken ikke gennemføre vurderingen og bevilge kreditten.^[1]
• Typiske dokumenter er lønsedler, årsopgørelse, budget, gældsoversigt og dokumentation for opsparing.
• Antallet af lønsedler og den periode, banken vil se, kan variere.
• Selvstændig indkomst, bonus, udlejning, jobskifte og udenlandsk indkomst kræver ofte mere dokumentation.
• Send følsomme oplysninger gennem bankens sikre kanal, ikke almindelig e-mail, medmindre banken udtrykkeligt har anvist det.

Hvorfor beder banken om dokumentation

Banken skal sandsynliggøre, at du kan betale renter, afdrag og gebyrer uden at økonomien bliver uforsvarligt presset.

Det kræver mere end et skøn over din løn. Finanstilsynet beskriver, at en kreditværdighedsvurdering skal bygge på fyldestgørende oplysninger om forbrugerens indtægter, udgifter og gæld.^[2]

Banken bruger oplysningerne til blandt andet at beregne:

• Rådighedsbeløb
• Gældsfaktor
• Formue
• Finansieringsbehov
• Udbetaling og buffer
• Økonomien efter boligkøbet

Dokumentationen er altså ikke kun et bilag til sidst. Den er en del af grundlaget for bankens samlede vurdering.

Din samlede dokumentliste

Banken kan typisk bede om materiale inden for disse områder:

Listen er ikke en garanti for, at banken hverken beder om alt eller nøjes med dette.

Dokumentation for indkomst

For fastansatte lønmodtagere vil banken ofte begynde med aktuelle lønsedler og skatteoplysninger.

Det kan blandt andet være:

• Seneste lønsedler
• Seneste årsopgørelse
• Forskudsopgørelse
• Ansættelseskontrakt ved nyt job
• Dokumentation for faste tillæg
• Oplysninger om pension, hvis den indgår i lønpakken

Nogle banker offentliggør lister med tre seneste lønsedler som udgangspunkt. Det er praksis hos den enkelte bank, ikke et universelt lovkrav.^[3]

Har du skiftet job, er i prøveperiode eller har svingende arbejdstid, kan banken bede om en længere historik eller yderligere dokumentation.

Bonus, provision og anden variabel indkomst

En indtægt kan stå på kontoen uden nødvendigvis at blive medregnet fuldt i bankens beregning.

Det gælder eksempelvis:

• Bonus
• Provision
• Overarbejde
• Vikariater
• Honorarer
• B-indkomst
• Udlejning
• Indtægt fra værdipapirer

Banken kan se på, hvor stabil indtægten har været, om den kan dokumenteres, og om den forventes at fortsætte.

Relevant materiale kan være lønsedler over en længere periode, kontrakter, årsopgørelser og en forklaring af, hvordan indtægten opstår.

Dokumentation for udgifter og forbrug

Banken skal også forstå den anden side af økonomien.

Et budget kan samle:

• Nuværende boligudgift
• El, vand og varme
• Forsikringer
• Bil og transport
• Institution og SFO
• Telefon, internet og abonnementer
• Afdrag på gæld
• Faste udgifter til medicin eller behandling
• Årlige og kvartalsvise regninger fordelt på måneder

Kontobevægelser kan bruges til at kontrollere, om budgettet stemmer med den faktiske økonomi. Finanstilsynets vejledning fremhæver faktiske faste udgifter og behovet for dokumentation, når oplysningerne ellers alene bygger på simple erklæringer.^[2]

Læs også guiden om budget før boligkøb og rådighedsbeløb.

Dokumentation for gæld og kreditter

Al gæld er relevant, også når den ikke ligger i den bank, du taler med.

Det kan være:

• SU-gæld
• Billån
• Forbrugslån
• Kreditkortgæld
• Kassekredit
• Afbetaling på køb
• Privat- eller familielån
• Restgæld fra tidligere bolig
• Gæld i udlandet

Banken kan bede om saldo, rente, månedlig ydelse og restløbetid.

En ubrugt kreditramme kan også være relevant. Spørg banken, hvordan den bliver behandlet i beregningen, i stedet for kun at oplyse det beløb, der aktuelt er trukket.

Gælden påvirker både gældsfaktoren, formuen og rådighedsbeløbet.

Dokumentation for opsparing og formue

Opsparing er ikke kun udbetalingen. Banken ser også på, hvad pengene skal dække, og hvad der er tilbage efter købet.

Relevant materiale kan være:

• Kontooversigter
• Opsparingskonti
• Værdipapirdepoter
• Dokumentation for friværdi
• Provenuberegning ved salg af nuværende bolig
• Dokumentation for gave eller familielån
• Andre aktiver, som banken kan værdiansætte

Hvis en stor overførsel netop er kommet ind, kan banken spørge til pengenes oprindelse. Det kan derfor være relevant at gemme gavebrev, lånedokument eller salgsbilag.

Læs mere om forskellen på formue og udbetaling til bolig.

Når du er selvstændig

Selvstændig indkomst kan variere mere og kan være fordelt mellem løn, overskud og virksomhedens økonomi.

Banken kan derfor efterspørge:

• Årsregnskaber
• Aktuelt perioderegnskab
• Virksomhedens budget
• Skatteoplysninger
• Oplysninger om ejerandel og selskabsform
• Dokumentation for løn eller udbytte
• Kontrakter eller ordregrundlag
• Oplysninger om virksomhedens gæld

Hvor mange år og hvilke dokumenter der er relevante, afhænger af virksomheden og bankens vurdering.

Det vigtigste er at skelne tydeligt mellem privatøkonomien og virksomhedens økonomi.

Når I køber sammen

Ved et fælles boligkøb vil banken normalt bede om oplysninger fra begge købere.

Det gælder også, hvis:

• Den ene tjener væsentligt mere
• Kun den ene har eksisterende gæld
• Opsparingen står på én konto
• Den ene er selvstændig
• I fordeler udgifterne forskelligt

Banken skal kunne se, hvem der ejer aktiverne, hvem der hæfter for gælden, og hvilke indkomster der kan lægges til grund.

En samlet mappe kan gøre overblikket lettere, men dokumenterne bør stadig kunne henføres til den rigtige person.

Oplysninger om boligen

En tidlig købsgodkendelse kan laves ud fra en prisklasse. Når du finder en konkret bolig, skal banken også kende boligens egne tal.

Det kan være:

• Adresse og købspris
• Salgsopstilling
• Ejerudgifter
• Ejendomsskatter
• Forventet varme og forbrug
• Ejer- eller grundejerforening
• Vedligeholdelsesbehov
• Ønsket overtagelsesdag
• Købsaftale, hvis den er udarbejdet

To boliger til samme pris kan give forskellige månedlige udgifter. Derfor kan den konkrete bolig ændre bankens beregning.

Hvis du allerede ejer en bolig

Banken kan desuden bede om:

• Restgæld og lånevilkår
• Seneste vurdering eller forventet salgspris
• Provenuberegning
• Formidlingsaftale
• Købsaftale ved et igangværende salg
• Udgifter i en periode med to boliger

Forventet friværdi er ikke det samme som disponible kontanter. Salgspris, gæld og salgsomkostninger skal først samles i et konkret provenu.

Sådan organiserer du materialet

En enkel struktur kan være:

1. Indkomst
2. Udgifter og budget
3. Gæld
4. Opsparing og formue
5. Pension og forsikring
6. Nuværende bolig
7. Ny bolig
8. Særlige forklaringer

Brug tydelige filnavne, eksempelvis `Lønseddel_Alexandra_august_2026.pdf` i stedet for `scan004.pdf`.

Kontroller også:

• At hele dokumentet er med
• At navn og periode kan læses
• At saldo og lånenummer ikke er skåret væk
• At materialet er aktuelt
• At billeder ikke er uskarpe

Del dokumenterne sikkert

Lønsedler, kontoudtog og skatteoplysninger indeholder følsomme personlige og økonomiske oplysninger.

Brug bankens netbank, mobilbank, dokumentportal eller anden sikker kanal, som banken har anvist. Undgå at sende en samlet økonomimappe gennem almindelig e-mail, hvis banken tilbyder en sikker løsning.

Del kun materialet med de parter, der har et konkret behov for det.

Hvad sker der, hvis noget mangler

Utilstrækkelige oplysninger kan betyde, at banken ikke kan færdiggøre kreditværdighedsvurderingen.^[1]

Det er ikke nødvendigvis det samme som et endeligt afslag. Banken kan bede om:

• Et nyere dokument
• En længere periode
• En forklaring på en post
• Dokumentation fra en anden långiver
• Et opdateret budget
• Materiale om den konkrete bolig

Spørg gerne banken, om anmodningen erstatter en tidligere version, eller om begge dokumenter skal gemmes i sagen.

Praktisk tjekliste til bankmødet

Indkomst

• Aktuelle lønsedler eller anden indkomstdokumentation
• Seneste årsopgørelse og eventuelt forskudsopgørelse
• Ansættelseskontrakt ved nyt job
• Dokumentation for bonus, provision eller B-indkomst

Udgifter

• Opdateret budget
• Årlige og kvartalsvise udgifter fordelt på måneder
• Relevante kontobevægelser eller faste regninger

Gæld

• Oversigt over alle lån og kreditter
• Aktuel restgæld
• Rente, ydelse og løbetid, hvis banken beder om det
• Private lån og gæld i andre banker eller lande

Opsparing og formue

• Kontooversigter
• Depot eller andre investeringer
• Friværdi eller provenuberegning
• Dokumentation for gave eller familielån

Boligkøbet

• Prisniveau eller konkret salgsopstilling
• Forventet udbetaling
• Købsomkostninger og buffer
• Oplysninger om nuværende bolig

Typiske misforståelser

Banken kræver altid tre lønsedler

Ikke nødvendigvis. Tre lønsedler er et almindeligt udgangspunkt hos flere banker, men perioden kan være kortere eller længere.

Banken kan se alt, fordi jeg allerede er kunde

Ikke nødvendigvis. Indkomst, gæld og aktiver kan ligge andre steder, og banken kan stadig bede om dokumentation og bekræftelse.

Det er kun den nye boliggæld, der skal oplyses

Nej. Eksisterende lån, kreditter og privat gæld indgår også i vurderingen.

En kontooversigt er det samme som et budget

Nej. Kontoen viser historikken. Budgettet samler forventede indtægter og udgifter efter boligkøbet.

Komplet dokumentation giver automatisk et ja

Nej. Materialet gør det muligt for banken at foretage vurderingen. Det afgør ikke resultatet på forhånd.

Banken skal godkende sagen inden for en bestemt tid

Nej. Tiden afhænger af banken, sagen, materialet og den konkrete bolig.

Kort opsummeret

Dokumentation gør din økonomi synlig for banken.

Saml indkomst, udgifter, gæld og opsparing, men undgå at låse dig fast på én standardliste. Banken kan have brug for mere eller mindre afhængigt af din økonomi og den bolig, du vil købe.

Når materialet stemmer med dit budget, bliver det lettere at forstå, hvilke tal banken bruger, og hvad der eventuelt mangler.

Se dit første samlede købsbudget i Købsbudgetberegneren.

Du kan også bruge tjeklisten til forberedelse af bankmødet.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Banken foretager den endelige kreditværdighedsvurdering.

Ofte stillede spørgsmål