De fire søjler i boligøkonomien: Sådan hænger bankens vurdering sammen

BoligKlar samler vurderingen i fire søjler: gældsfaktor, rådighedsbeløb, formue og belåningsgrad. Det er vores forklaringsmodel, ikke fire officielle felter i en lov.

Modellen gør det lettere at se, hvorfor en høj indkomst ikke automatisk giver et højt købsbudget, og hvorfor mange egne penge ikke altid er nok, hvis den månedlige økonomi bliver presset.

Kort om

• Gældsfaktoren viser din samlede gæld i forhold til husstandens årsindkomst før skat.
• Rådighedsbeløbet viser, hvad der er tilbage hver måned efter faste udgifter.
• Formuen er værdien af dine aktiver minus din samlede gæld.
• Belåningsgraden viser, hvor stor en del af boligens værdi der bliver finansieret med lån.
• Eksisterende gæld er ikke en separat søjle. Den påvirker både gældsfaktor, formue og rådighedsbeløb.
• Banken skal foretage en samlet kreditværdighedsvurdering og sandsynliggøre, at låntager kan overholde aftalen.^[1]
• Den søjle, der sætter det laveste loft, kan blive afgørende for købsbudgettet.

Er de fire søjler en officiel model

Nej.

BoligKlars model samler nogle af de vigtigste oplysninger, som går igen i reglerne og bankernes kreditvurdering. Vejledningen om god skik for boligkredit nævner blandt andet rådighedsbeløb, passende udbetaling og evnen til at modstå ændringer i renter og bidrag. Reglerne begrænser desuden visse risikable lån ved høj gældsfaktor og høj belåningsgrad.^[2]

De fire søjler er derfor en måde at gøre et stort bankregneark forståeligt på.

Hvorfor vurderer banken helheden

Boligkøb påvirker både din gæld, dine faste udgifter og de penge, du har tilbage.

Hvis banken kun så på indkomsten, ville to husstande med samme løn få det samme svar. Det gør de ikke nødvendigvis.

Den ene husstand kan have:

• Billån og studiegæld
• Høje transportudgifter
• Lille opsparing
• Et hus med høje driftsudgifter

Den anden kan have:

• Ingen eksisterende gæld
• Mange egne penge
• Lavere faste udgifter
• En billigere bolig at drive

Indkomsten er den samme. Det samlede billede er forskelligt.

Bekendtgørelsen om god skik for boligkredit kræver en grundig vurdering af låntagerens relevante økonomiske forhold. Kreditgiver må kun indgå aftalen, hvis vurderingen sandsynliggør, at låntager kan overholde den.^[1]

Søjle 1: Gældsfaktor

Gældsfaktoren sammenligner husstandens samlede gæld med den årlige indkomst før skat.

Formlen er:

Samlet gæld ÷ årsindkomst før skat = gældsfaktor

Hvis en husstand har 3.000.000 kr. i samlet gæld og en årlig indkomst før skat på 750.000 kr., er gældsfaktoren 4.

Finanstilsynet anser som udgangspunkt en gældsfaktor over 4 som høj. Det er ikke det samme som et universelt maksimum eller et automatisk afslag.^[2]

Gældsfaktoren fortæller heller ikke direkte, hvor dyr en bolig du kan købe. Den fortæller, hvor stor din samlede gæld er i forhold til indkomsten.

Har du mange egne penge, kan købsprisen derfor være højere end gældsbeløbet. Omvendt kan rådighedsbeløbet sætte et lavere loft end gældsfaktoren.

Læs den fulde guide om gældsfaktor ved boligkøb.

Søjle 2: Rådighedsbeløb

Rådighedsbeløbet er det, husstanden har tilbage hver måned, når alle faste udgifter er betalt.

Formlen er:

Indkomst efter skat minus faste udgifter = rådighedsbeløb

Beløbet skal blandt andet dække:

• Mad og dagligvarer
• Tøj og personlig pleje
• Fritid og ferie
• Opsparing
• Gaver
• Uforudsete udgifter

Banken ser både på beløbet efter boligkøbet og på, hvad husstanden reelt har været vant til at bruge.

Det er individuelt, hvor stort et rådighedsbeløb en person eller familie har brug for. Banker kan arbejde med egne pejlemærker, men de skal stadig vurdere den konkrete husstand.^[3]

En husstand kan derfor passe fint til en bestemt gældsfaktor og stadig få et lavere købsbudget, hvis de månedlige boligudgifter efterlader for lidt til hverdagen.

Læs de aktuelle pejlemærker i guiden om rådighedsbeløb i 2026.

Søjle 3: Formue og egne penge

Formuen er forskellen mellem værdien af dine aktiver og din samlede gæld.

Aktiver kan blandt andet være:

• Kontant opsparing
• Værdipapirer
• Friværdi i en eksisterende bolig
• Andre værdier, som banken kan dokumentere og værdiansætte

Gælden trækkes fra:

• Boliglån
• Studiegæld
• Billån
• Forbrugslån
• Kassekreditter
• Andre private lån

Formuen er ikke det samme som udbetalingen.

Udbetalingen er den del af købsprisen, du selv lægger. Formuen er hele balancen mellem aktiver og gæld. Du kan derfor have en positiv formue og stadig mangle kontante penge til udbetalingen eller købsomkostningerne.

Reglerne kræver, at boligkreditgiveren som udgangspunkt sikrer en passende udbetaling. Hvor stor den skal være, afhænger af den konkrete vurdering.^[1]

En del af opsparingen kan også skulle bruges på:

• Tinglysning
• Låneomkostninger
• Forsikringer
• Hjælp fra fagpersoner
• Flytning og istandsættelse
• Den buffer, du ønsker at beholde

Læs mere i guiderne om formue og udbetaling til bolig.

Søjle 4: Belåningsgrad

Belåningsgraden viser, hvor stor en del af boligens værdi der er finansieret med lån med sikkerhed i boligen.

Formlen er:

Lån med sikkerhed i boligen ÷ boligens værdi × 100 = belåningsgrad

Hvis et hus er 3.000.000 kr. værd, og lånene med sikkerhed i huset er 2.700.000 kr., er belåningsgraden 90 pct.

Belåningsgrad og gældsfaktor er ikke det samme:

En køber med mange egne penge kan have en høj købspris, høj gældsfaktor og forholdsvis lav belåningsgrad. En anden kan have lavere gældsfaktor, men høj belåningsgrad, fordi næsten hele købsprisen er finansieret.

Kombinationen har betydning. Reglerne om god skik begrænser som udgangspunkt visse risikable realkreditlån og realkreditlignende lån, når både belåningsgraden og gældsfaktoren er høj.^[1]

Læs mere om opbygningen af finansieringen i guiden om realkreditlån og banklån.

Hvor hører eksisterende gæld til

Eksisterende gæld er vigtig, men den er ikke en selvstændig fjerde søjle.

Den påvirker flere steder på én gang.

Gældsfaktoren

Studiegæld, billån og anden gæld lægges oven i den nye boliggæld. Derfor bliver gældsfaktoren højere.

Formuen

Gæld trækkes fra aktiverne. Derfor bliver den samlede formue lavere.

Rådighedsbeløbet

Månedlige renter og afdrag er faste udgifter. Derfor bliver rådighedsbeløbet lavere.

Belåningsgraden

Et billån påvirker normalt ikke direkte belåningsgraden på huset, fordi lånet ikke har sikkerhed i boligen. Det påvirker stadig den samlede kreditvurdering gennem de andre søjler.

Den gamle version gjorde eksisterende gæld til en separat søjle. Det skabte dobbeltregning og efterlod belåningsgraden uden for modellen.

Sådan påvirker søjlerne hinanden

Når én del af regnestykket ændrer sig, kan flere søjler flytte sig.

Flere egne penge i købsprisen

Det kan betyde:

• Lavere ny boliggæld
• Lavere gældsfaktor
• Lavere belåningsgrad
• Færre likvide penge tilbage

Formuen falder ikke nødvendigvis, fordi penge på kontoen bliver byttet til værdi i boligen. Men købsomkostningerne reducerer formuen, og den likvide buffer bliver mindre.

Et eksisterende billån

Det kan betyde:

• Højere gældsfaktor
• Lavere formue
• Lavere rådighedsbeløb på grund af ydelsen

En dyrere bolig

Det kan betyde:

• Større lånebehov
• Højere gældsfaktor
• Højere belåningsgrad
• Højere månedlige udgifter
• Større krav til udbetalingen

Det er derfor sjældent nok at ændre ét tal i et hjemmelavet regneark og lade resten stå stille.

Tre eksempler med samme indkomst

Tre husstande har alle en årsindkomst før skat på 800.000 kr. De kigger på den samme bolig til 3.500.000 kr.

Husstand A: Lille opsparing og ingen anden gæld

Gældsfaktoren er over 4, og belåningsgraden er høj. Rådighedsbeløbet og formuen får derfor stor betydning i den samlede vurdering.

Husstand B: Stor opsparing og et billån

Billånet indgår i gældsfaktoren og rådighedsbeløbet. Det indgår ikke som pant i huset og påvirker derfor ikke husets belåningsgrad direkte.

Husstand C: Mange egne penge, men høje faste udgifter

Gældsfaktoren og belåningsgraden er lavere end i de andre eksempler. Men hvis transport, børn, forsikringer og øvrige faste udgifter er høje, kan rådighedsbeløbet stadig sætte et lavere loft.

Eksemplerne er forenklede. De viser, hvorfor samme indkomst og samme boligpris ikke nødvendigvis giver samme resultat.

Hvilken søjle sætter købsbudgettet

Købsbudgettet bliver ikke bestemt af gennemsnittet af de fire søjler.

I praksis kan den mest begrænsende del sætte loftet.

Gældsfaktoren sætter loftet

Den samlede gæld bliver for høj i forhold til indkomsten, før de andre dele af økonomien bliver pressede.

Rådighedsbeløbet sætter loftet

Den månedlige ydelse og boligens faste udgifter efterlader for lidt til hverdagen.

Formuen sætter loftet

Der mangler egne penge til en passende udbetaling, omkostninger eller den robusthed, banken kræver.

Belåningsgraden sætter loftet

Finansieringen kræver en større andel af egne penge, eller kombinationen af høj belåningsgrad, høj gældsfaktor og låntype bliver for risikabel.

Derfor kan en simpel beregning ud fra gældsfaktor vise et højere beløb end bankens købsbudget. Det kan også ske den anden vej, hvis du har mange egne penge, fordi købsprisen kan være højere end selve gældsloftet.

Vækstområder og stresstest

I København med omegn og Aarhus gælder Finanstilsynets særlige vækstvejledning.

Her lægges der ekstra vægt på robusthed over for højere renter og faldende boligpriser. Ved høj gældsfaktor beskriver vejledningen som hovedregel en formueberegning med:

• 10 pct. prisfald ved gældsfaktor mellem 4 og 5
• 25 pct. prisfald ved gældsfaktor over 5

Formuen bør som hovedregel fortsat være positiv efter prisfaldet.^[4]

Det er ikke et generelt lovkrav for alle boligkøbere i hele Danmark. Vejledningen indeholder undtagelser og mulighed for andre acceptable tiltag.

Læs den gennemregnede forklaring i guiden om gældsfaktor og formuestresstest.

Hvilke oplysninger bruger banken

Banken vil typisk samle oplysninger om:

• Indkomst og ansættelse
• Faste udgifter
• Husstand og børn
• Studiegæld, billån og anden gæld
• Opsparing og værdipapirer
• Eksisterende bolig og friværdi
• Den bolig, du ønsker at købe
• Udbetaling og finansieringsbehov
• Valg af lån
• Forventede udgifter efter købet

Oplysningerne bruges ikke kun til at udfylde fire felter. De bruges til at vurdere, om økonomien hænger sammen både nu og efter boligkøbet.

Typiske misforståelser om de fire søjler

Gældsfaktor 4 er det samme som et lånetilsagn

Nej. En gældsfaktor på 4 fortæller kun noget om gælden i forhold til indkomsten.

Gældsfaktor viser, hvad boligen må koste

Nej. Den viser et gældsbeløb. Købsprisen kan være højere, hvis du lægger egne penge oveni, og lavere, hvis rådighedsbeløbet sætter loftet.

Formue er bare opsparing

Nej. Formue er aktiver minus gæld. Opsparing er kun ét aktiv.

En stor udbetaling løser alt

Nej. En større egenbetaling kan reducere gæld og belåningsgrad, men rådighedsbeløbet og den samlede økonomi skal stadig fungere.

Bankerne skal bruge præcis de samme minimumstal

Nej. Reglerne sætter fælles rammer, men banker kan have forskellige kreditpolitikker og budgetforudsætninger. Vurderingen skal stadig tage højde for den konkrete husstand.

Eksisterende gæld er kun vigtig én gang

Nej. Den påvirker gældsfaktor, formue og rådighedsbeløb samtidig.

En stærk søjle ophæver automatisk en svag søjle

Nej. Et stærkt forhold kan indgå positivt i helheden, men hvor meget det vejer, vurderer banken fra sag til sag.

Kort opsummeret

De fire søjler giver dig fire forskellige vinkler på den samme økonomi:

1. Gældsfaktoren viser gæld i forhold til indkomst.
2. Rådighedsbeløbet viser pladsen i hverdagen.
3. Formuen viser forskellen mellem aktiver og gæld.
4. Belåningsgraden viser, hvor stor en del af boligen der finansieres.

Ingen af tallene kan stå alene.

Det er samspillet, der forklarer, hvorfor du kan have en høj indkomst og stadig få et lavere købsbudget end forventet. Eller hvorfor mange egne penge kan løfte købsprisen, selvom gældsloftet ikke ændrer sig.

Regn gældsfaktoren i Gældsfaktorberegneren og rådighedsbeløbet i Rådighedsberegneren. Se derefter dit samlede købsbudget i Købsbudgetberegneren.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Banken foretager den endelige kreditværdighedsvurdering og fastlægger finansieringen.

Ofte stillede spørgsmål