Formue ved boligkøb: Hvad tæller banken med?

Har du aktiver for 600.000 kr. og gæld for 200.000 kr., er din nettoformue 400.000 kr. Men det betyder ikke nødvendigvis, at du har 400.000 kr. stående klar til en udbetaling.

Nogle aktiver kan bruges med det samme. Andre er bundet i en bolig, pension eller genstande, som først skal sælges. Derfor ser banken både på formuens størrelse, værdien af de enkelte aktiver og hvor tilgængelige pengene er.

Kort om

• Nettoformue beregnes som aktiver minus gæld.
• Opsparing er et aktiv, men opsparing og formue er ikke det samme.
• Udbetalingen er den del af dine penge, der bruges på boligens købspris.
• Banken ser på aktivernes dokumenterede og realistiske værdi, ikke kun på din egen vurdering.
• Kontanter og frie værdipapirer er normalt lettere at bruge i et boligkøb end pension, bil eller friværdi i en bolig, der endnu ikke er solgt.
• Positiv formue giver ikke automatisk finansiering, og negativ formue giver ikke automatisk afslag.
• I vækstområder kan formuen få særlig betydning ved høj gældsfaktor og tænkte prisfald.^[1]

Hvad betyder formue ved boligkøb

Formuen viser din samlede økonomiske balance på et bestemt tidspunkt.

Formlen er:

Aktiver minus gæld = nettoformue

Aktiver er værdier, du ejer. Gæld er de beløb, du skylder.

Hvis aktiverne er større end gælden, har du en positiv nettoformue. Hvis gælden er større end aktiverne, har du en negativ nettoformue.

Banken bruger ikke formuen alene. Den indgår sammen med blandt andet indkomst, gældsfaktor, rådighedsbeløb, udbetaling, belåningsgrad og den konkrete bolig.

Se helheden i guiden om de fire søjler i boligøkonomien.

Hvilke aktiver kan indgå i formuen

Aktiver kan blandt andet være:

• Kontanter og opsparing
• Frie værdipapirer
• Friværdi i en nuværende bolig
• Andelsbevis
• Bil og andre større genstande
• Visse pensionsmidler
• Andre dokumenterede værdier

Det afgørende er ikke kun, om aktivet findes. Banken skal også kunne forholde sig til værdien og til, om aktivet reelt kan bruges i eller efter boligkøbet.

Finanstilsynets vækstvejledning beskriver, at kundens aktiver ved formueopgørelsen bør indgå med deres reelle værdier.^[1]

Det betyder eksempelvis, at:

• En bil ikke nødvendigvis tæller med til den pris, den oprindeligt kostede.
• Værdipapirer kan ændre værdi frem mod købet.
• Friværdi afhænger af boligens aktuelle værdi og gælden i den.
• Salgsomkostninger og usikkerhed kan påvirke, hvor meget af en forventet værdi der reelt er til rådighed.

Hvilken gæld skal trækkes fra

Formuen skal ses efter fradrag af gæld.

Det kan blandt andet være:

• Realkreditlån
• Banklån
• Studiegæld
• Billån
• Forbrugslån
• Kreditkortgæld
• Kassekreditter
• Familielån
• Restgæld fra en tidligere bolig
• Anden privat gæld

Et aktiv og den tilhørende gæld skal ses sammen.

Er bilen 150.000 kr. værd, men billånet er 120.000 kr., bidrager bilen isoleret set med 30.000 kr. til nettoformuen før eventuelle salgsomkostninger.

Er boligen 4.000.000 kr. værd, og lånene i boligen er 3.200.000 kr., er den matematiske friværdi 800.000 kr. før salgsomkostninger og andre reguleringer.

Formue, opsparing, udbetaling og buffer er ikke det samme

De fire begreber bliver ofte brugt som synonymer. Det skaber let fejl i købsbudgettet.

Formue

Formuen er alle aktiver minus al gæld.

Opsparing

Opsparingen er de penge, der eksempelvis står på konti eller i frie investeringer. Den er en del af aktiverne.

Udbetaling

Udbetalingen er den del af dine egne penge, der bruges på boligens købspris.

Buffer

En buffer er penge, du vælger at beholde efter købet til eksempelvis flytning, vedligeholdelse og uforudsete udgifter. Pengene kan stadig være en del af formuen, men de finansierer ikke købsprisen, hvis de bliver stående.

Derudover kan en del af opsparingen gå til tinglysning, låneomkostninger, forsikringer og hjælp fra fagpersoner. De penge kan ikke samtidig lægges oven i den mulige boliggæld, når købsprisen beregnes.

Læs mere i guiderne om udbetaling til bolig og hvad det koster at købe hus.

Eksempel på beregning af formue

En husstand har følgende aktiver og gæld:

Regnestykket bliver:

600.000 kr. minus 250.000 kr. = 350.000 kr.

Husstandens nettoformue er 350.000 kr.

Men kun opsparingen og eventuelt de frie værdipapirer er umiddelbart tilgængelige. Bilen bliver fortsat brugt og skal ikke sælges. Derfor er nettoformuen ikke det samme som det kontante beløb, der kan bruges på boligkøbet.

Hvorfor ser banken på formuen

Formuen kan fortælle noget om flere dele af boligøkonomien.

Egne penge til købet

Banken skal som udgangspunkt sikre, at køber kommer med en passende udbetaling. Størrelsen skal vurderes konkret.^[2]

Økonomien efter købet

Hvis hele den frie opsparing bruges, kan der være færre penge tilbage til købsomkostninger, flytning og uforudsete udgifter.

Robusthed

En positiv formue kan give mere modstandskraft, hvis boligen falder i værdi, eller hvis økonomien ændrer sig. Den kan indgå positivt i helheden, men den erstatter ikke en vurdering af rådighedsbeløb og betalingsevne.

Høj gældsfaktor

Ved høj gældsfaktor kan størrelsen og sammensætningen af formuen få større betydning, især i områder omfattet af Finanstilsynets vækstvejledning.

Likvid og illikvid formue

To husstande kan begge have en nettoformue på 500.000 kr. og alligevel stå forskelligt.

Husstand A

• 500.000 kr. på en opsparingskonto
• Ingen gæld

Husstand B

• Bil og andre genstande til samlet 500.000 kr.
• Ingen gæld

Nettoformuen er matematisk den samme. Men Husstand A har penge, der umiddelbart kan bruges på udbetaling og omkostninger. Husstand B skal sælge aktiverne, før værdien bliver til kontanter, og salgsprisen kan afvige fra den forventede værdi.

Derfor kan banken skelne mellem:

• Likvide midler, der er tilgængelige
• Aktiver, der kan sælges relativt hurtigt
• Bundne eller svært omsættelige aktiver
• Værdier med usikker pris

Det betyder ikke, at illikvide aktiver er værdiløse. Det betyder, at de ikke nødvendigvis kan bruges på samme måde som kontanter.

Friværdi i din nuværende bolig

Friværdi er forskellen mellem boligens værdi og gælden med sikkerhed i boligen.

Formlen er:

Boligens værdi minus gæld i boligen = matematisk friværdi

Hvis boligen er 4.000.000 kr. værd, og gælden er 3.100.000 kr., er den matematiske friværdi 900.000 kr.

Det disponible provenu ved et salg kan være lavere, fordi der blandt andet kan komme:

• Salgsomkostninger
• Indfrielsesomkostninger
• Prisforhandling
• Reguleringer i forbindelse med handlen

Hvis boligen ikke er solgt endnu, er friværdien heller ikke det samme som kontanter på en konto. Banken kan derfor regne med forskellige scenarier for salg, køb og eventuel mellemfinansiering.

Tæller pension med i formuen

Pensionsmidler er typisk bundet og kan ikke uden videre bruges til udbetaling eller købsomkostninger. Samtidig kan pensionsformuen være relevant for det samlede billede, især når tidshorisont og tilbagebetalingsperiode vurderes.

Behandlingen kan afhænge af:

• Pensionstypen
• Hvornår midlerne kan udbetales
• Skat og afgifter ved udbetaling
• Lånenes løbetid
• Din alder og forventede indkomst efter pensionering
• Bankens metode og den konkrete finansiering

Det er derfor for kategorisk at skrive, at pension altid tæller delvist med, eller at den aldrig tæller med.

Positiv og negativ formue

Positiv formue

Du har positiv formue, når aktiverne er mere værd end gælden.

Det kan give økonomisk fleksibilitet, men det er ikke et automatisk lånetilsagn. Banken ser stadig på betalingsevne, rådighedsbeløb, gældsfaktor og boligens udgifter.

Negativ formue

Du har negativ formue, når gælden er større end aktiverne.

Det kan eksempelvis skyldes studiegæld, billån eller restgæld. Negativ formue kan gøre økonomien mere følsom, men betyder ikke i sig selv, at et boligkøb altid er umuligt.

Vurderingen afhænger blandt andet af indkomst, gældsafvikling, likviditet, boligen og den samlede risiko.

Formue og prisfald i vækstområder

Finanstilsynets vækstvejledning gælder boligbelåning i København med omegn og Aarhus.

Ved høj gældsfaktor beskriver vejledningen som hovedregel en formueberegning med et tænkt fald i boligens værdi:

• 10 pct. ved gældsfaktor mellem 4 og 5
• 25 pct. ved gældsfaktor over 5

Formuen bør som hovedregel fortsat være positiv efter prisfaldet.^[1]

Det er ikke en prognose for boligmarkedet. Det er en beregning af, hvordan økonomien ser ud, hvis boligens værdi bliver lavere.

Det er heller ikke et generelt lovkrav, der gælder ens for alle boligkøbere i hele Danmark. Vejledningen indeholder undtagelser og mulighed for andre acceptable tiltag.

Se regnemetoden i guiden om gældsfaktor og formuestresstest.

Sådan påvirker formuen købsbudgettet

Formuen kan påvirke købsbudgettet på flere måder.

Egne penge kan løfte købsprisen

Hvis økonomien kan bære 3.000.000 kr. i ny boliggæld, og du kan lægge 1.000.000 kr. direkte i købsprisen, bliver det matematiske købsbudget 4.000.000 kr. før den samlede vurdering.

Eksisterende gæld reducerer pladsen

Studiegæld, billån og anden gæld trækkes fra nettoformuen. Gælden indgår samtidig i gældsfaktoren og påvirker rådighedsbeløbet gennem renter og afdrag.

Omkostninger bruger en del af de frie penge

Penge til tinglysning, lån og øvrige købsudgifter kan ikke samtidig tælles som egne penge til købsprisen.

En buffer finansierer ikke prisen

Penge, du beholder på kontoen efter købet, kan være en del af formuen og robustheden. Men de løfter ikke købsprisen, hvis de ikke bruges i handlen.

Læs den fulde beregning i guiden om købsbudget.

Hvilken dokumentation kan banken bruge

Banken vil typisk bede om dokumentation, der kan vise både aktiver og gæld.

Det kan blandt andet være:

• Kontooversigter
• Depotoversigter
• Pensionsoversigter
• Gældsopgørelser
• Oplysninger om kreditter
• Salgsopstilling eller vurdering af nuværende bolig
• Indfrielsesoplysninger på lån
• Dokumentation for gave eller familielån
• Oplysninger om forventede salgsomkostninger

Banken kan også have brug for at vide, om et aktiv skal sælges, og hvornår pengene forventes at være til rådighed.

En formueopgørelse bliver mere retvisende, når alle poster har samme dato og bygger på dokumenterede værdier.

Typiske misforståelser om formue

Formue er det samme som opsparing

Nej. Opsparing er ét aktiv. Formuen er alle aktiver minus al gæld.

Hele formuen kan bruges som udbetaling

Nej. En del kan være bundet i pension, bolig, bil eller andre aktiver. Der kan også skulle reserveres penge til omkostninger og buffer.

Bilen tæller med til købsprisen

Ikke direkte, medmindre den sælges, og pengene bruges i købet. Bilen kan være et aktiv i formueopgørelsen, men værdien skal være realistisk, og et eventuelt billån skal trækkes fra.

Pension tæller altid med en bestemt procent

Nej. Behandlingen afhænger af ordningen, adgangen til midlerne, tidshorisonten og bankens konkrete vurdering.

Positiv formue betyder automatisk godkendelse

Nej. Rådighedsbeløb, gældsfaktor, indkomst, belåningsgrad og boligen skal også passe til finansieringen.

Negativ formue betyder automatisk afslag

Nej. Negativ formue er et vigtigt forhold, men banken skal vurdere den samlede økonomi.

Alle med gældsfaktor over 4 skal stresstestes med 10 pct.

Nej. 10 og 25 pct. indgår som hovedregler i vækstvejledningen for bestemte områder og skal læses sammen med vejledningens betingelser og undtagelser.

Kort opsummeret

Formue er et samlet regnestykke:

Aktiver minus gæld = nettoformue

Men tallet skal deles op, før det bliver brugbart i et boligkøb.

Du skal kunne se:

1. Hvilke aktiver der har en dokumenteret og realistisk værdi.
2. Hvilke penge der er likvide og tilgængelige.
3. Hvilken gæld der skal trækkes fra.
4. Hvor meget der bruges på købsprisen.
5. Hvor meget der går til omkostninger eller bliver tilbage som buffer.

Det forklarer, hvorfor en formue på 500.000 kr. ikke altid betyder, at 500.000 kr. kan lægges oven i boliglånet.

Se, hvordan dine egne penge og din gæld indgår i Købsbudgetberegneren. Kontantbehovet ved selve købet kan du regne i Udbetalingsberegneren.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Banken foretager den endelige kreditværdighedsvurdering og fastlægger finansieringen.

Ofte stillede spørgsmål