Hvad koster det at købe hus i 2026? Hele regnestykket

Ved siden af udbetalingen kommer blandt andet tinglysning, låneomkostninger, forsikringer, hjælp fra fagpersoner, flytning og de første udgifter i huset.

Ved et hus til 3.000.000 kr. er 5 pct. af prisen 150.000 kr. Skødet koster yderligere 19.850 kr. at tinglyse i et almindeligt eksempel. Derefter kommer tinglysning af lån og de omkostninger, som afhænger af din finansiering og det konkrete hus.^[1]

Kort om

• 5 pct. af købsprisen bruges normalt som første pejlemærke for din egen udbetaling.
• 5 pct. er ikke et ubetinget lovkrav, der gælder ens i alle bolighandler. Banken skal vurdere, hvad der er en passende udbetaling.^[2]
• Tinglysning af skødet koster i 2026 1.850 kr. plus 0,6 pct. af købsprisen.^[1]
• Tinglysning af pant koster 1.825 kr. plus 1,25 pct. af det pantsikrede beløb pr. dokument.^[3]
• Tidligere tinglyst pant kan i nogle tilfælde reducere procentafgiften på nye lån.
• Bank, realkredit, fagpersoner og forsikringer har priser, der afhænger af den konkrete handel.
• Dit samlede kontantbehov er udbetaling, kontante købsomkostninger og den buffer, du vil have tilbage.

Tre tal du skal holde adskilt

Når nogen spørger, hvad det koster at købe hus, kan de mene tre forskellige ting.

Købsprisen

Det er den pris, du og sælger aftaler for huset. Købsprisen finansieres normalt med en blanding af egne penge og lån.

Kontantbehovet

Det er de penge, du selv skal kunne betale i forbindelse med købet. Her kan indgå:

• Din del af købsprisen
• Tinglysning
• Omkostninger, som ikke bliver finansieret
• Forsikringer
• Hjælp fra fagpersoner
• Flytning og istandsættelse
• Den buffer, du ønsker efter købet

Den månedlige økonomi

Det er det, huset koster at eje og bruge efter overtagelsen. Her kan indgå:

• Renter og afdrag
• Bidrag på realkreditlånet
• Boligskatter
• Husforsikring
• Varme, el og vand
• Vedligeholdelse
• Grundejerforening

En bolig kan passe til dit købsbudget og stadig blive for dyr i hverdagen. Derfor skal alle tre tal hænge sammen.

Udbetaling til hus

Udbetalingen er den del af købsprisen, du selv kommer med.

Ved boligfinansiering bliver 5 pct. ofte brugt som udgangspunkt:

Det er vigtigt at kalde de 5 pct. et udgangspunkt. Reglerne kræver, at boligkreditgiveren som udgangspunkt sikrer en passende udbetaling. Banken skal samtidig foretage en konkret kreditvurdering.^[2]

En opsparing svarende til 5 pct. giver derfor ikke automatisk adgang til at købe boligen. Banken kan vurdere, at der skal mere med, eller at andre dele af økonomien sætter loftet.

Læs den dybere guide om udbetaling til bolig.

Tinglysning af skødet

Skødet registrerer, at ejerskabet til boligen skifter.

Ved et almindeligt ejerskifte af fast ejendom består afgiften i 2026 af:

• Fast afgift: 1.850 kr.
• Variabel afgift: 0,6 pct. af købsprisen

Ved et hus til 3.000.000 kr. bliver regnestykket:

1.850 kr. + 0,6 pct. af 3.000.000 kr. = 19.850 kr.

Er ejendomsværdien højere end købsprisen, beregnes de 0,6 pct. af ejendomsværdien i stedet. Ved en almindelig handel til markedspris er det sjældent tilfældet.^[1]

Du kan læse mere om processen i guiden om berigtigelse, skøde og tinglysning.

Tinglysning af lån og pant

Når banken eller realkreditinstituttet får sikkerhed i boligen, bliver pantet tinglyst.

Fra 1. januar 2026 består afgiften for pant i fast ejendom af:

• Fast afgift: 1.825 kr.
• Variabel afgift: 1,25 pct. af det pantsikrede beløb

Den variable sats blev sat ned fra 1,45 pct. til 1,25 pct. i 2026.^[3]

Hvis et hus til 3.000.000 kr. finansieres med et realkreditlån på 2.400.000 kr. og et pantsikret banklån på 450.000 kr., kan et forenklet eksempel uden genbrug af tidligere afgift se sådan ud:

Eksemplet forudsætter to nye pantsikrede dokumenter og ingen genbrug af tidligere betalt procentafgift. Den konkrete finansiering kan blive opbygget på en anden måde.

Kan pantafgiften blive lavere

Ja.

Hvis der allerede er tinglyst pant i huset, kan et nyt pant i nogle tilfælde helt eller delvist erstatte det eksisterende. Så skal procentafgiften kun betales af den del af den nye hovedstol, der overstiger det pant, som kan bruges.^[4]

Et enkelt eksempel:

• Nyt pant: 2.400.000 kr.
• Tidligere pant, der kan bruges: 1.800.000 kr.
• Beløb med ny procentafgift: 600.000 kr.

Den variable afgift bliver i dette forenklede eksempel:

1,25 pct. af 600.000 kr. = 7.500 kr.

Dertil kommer den faste afgift og eventuelle andre dokumenter.

Muligheden afhænger af de eksisterende panteforhold og den konkrete finansiering. Derfor kan du ikke kende den præcise afgift ud fra salgsprisen alene.

Bankens og realkreditinstituttets omkostninger

Lånet har flere omkostninger end renter og tinglysning.

Du kan blandt andet møde:

• Oprettelsesgebyr
• Ekspeditionsgebyr
• Sagsekspedition
• Lånesagsgebyr
• Kurtage
• Kursskæring
• Fastkursaftale
• Garantiprovision
• Bidrag på realkreditlånet

Navne og priser varierer mellem banker, realkreditinstitutter og låntyper.

Realkreditinstituttets gebyrer ved oprettelsen

Bankens egne gebyrer

Se bidrag og gebyrer hos de fire realkreditinstitutter side om side i guiden Sammenlign boliglån.

Nogle omkostninger bliver betalt kontant. Andre kan blive lagt til lånets hovedstol. Hvis en omkostning lægges til lånet, forsvinder den ikke. Du finansierer den og kan komme til at betale renter af den.

Sammenlign derfor både:

• Pengene, du skal betale nu
• Lånets hovedstol
• Det beløb, du får udbetalt
• Den månedlige ydelse
• De samlede omkostninger over tid

Læs mere om forskellen på realkreditlån og banklån.

Hjælp fra advokat og andre fagpersoner

Ved et huskøb kan du vælge eller få brug for hjælp til forskellige dele af handlen.

Det kan blandt andet være:

• Gennemgang af købsaftale og dokumenter
• Formulering og brug af forbehold
• Skøde og berigtigelse
• Byggeteknisk gennemgang
• Undersøgelse af kloak eller olietank
• Gennemgang af lokalplan, servitutter eller byggesager

Prisen afhænger blandt andet af opgavens omfang, boligen og den aftale, du indgår med fagpersonen.

Bed om en skriftlig pris og en præcis beskrivelse af, hvad der er med. En lav pris på én linje kan dække mindre end en højere pris, der inkluderer hele handlen.

Tilstandsrapport og byggeteknisk gennemgang

Tilstandsrapporten bliver normalt bestilt og betalt af sælger som en del af Huseftersynsordningen. Det betyder ikke, at rapporten fortæller alt om huset.

Den beskriver synlige skader og tegn på skader ud fra den gennemgang, der er foretaget. Som køber kan du vælge at betale for en supplerende gennemgang eller specialundersøgelser.

Det kan eksempelvis være relevant ved:

• Mistanke om fugt
• Ældre tag eller kælder
• Olietank
• Kloak
• Større ombygninger
• Forhold markeret til nærmere undersøgelse

Udgiften er valgfri i mange handler, men den skal med i dit regnestykke, hvis du vil have undersøgelsen udført.

Ejerskifteforsikring

Ejerskifteforsikringen er en engangsudgift. Prisen afhænger blandt andet af huset, dækningen, løbetiden, selvrisikoen og forsikringsselskabet.

Under Huseftersynsordningen skal sælger indhente et tilbud og tilbyde at betale et beløb svarende til halvdelen af præmien på det fremlagte tilbud.^[5]

Vælger du en anden eller dyrere forsikring, er sælgers bidrag stadig knyttet til det oprindelige tilbud.

Forsikringen dækker ikke automatisk alle fejl i huset. Dækningen afhænger af rapporterne, policen, eventuelle forbehold og selve skaden.

Læs BoligKlars guide om ejerskifteforsikring.

Husforsikring

Husforsikringen er en anden forsikring end ejerskifteforsikringen.

Den dækker skader, der opstår efter, at du har overtaget risikoen for boligen, efter vilkårene i din police. Banken eller realkreditinstituttet vil normalt kræve, at huset som minimum er brandforsikret, når der er lån med pant i ejendommen.^[6]

Forsikringen skal begynde den dag, risikoen går over til dig. Har du dispositionsret før overtagelsesdagen, kan startdatoen derfor ligge tidligere.

Prisen afhænger af huset og den valgte dækning. Indhent den konkrete pris, før du afslutter budgettet.

Flytning og de første udgifter i huset

Det er let at bruge hele regnestykket på selve handlen. Men huset begynder at koste penge, før flyttekasserne er tømt.

Du kan blandt andet møde udgifter til:

• Flyttefirma eller varevogn
• Maling og gulvbehandling
• Gardiner og lamper
• Nye låse
• Tilslutning og abonnementer
• Dobbelt boligudgift i en periode
• Små reparationer
• Møbler og opbevaring
• Haveudstyr og værktøj

Ingen af posterne er nødvendigvis store alene. Tilsammen kan de tage en stor del af det beløb, du troede var din buffer.

Buffer efter boligkøbet

En buffer er ikke en afgift eller et gebyr. Det er penge, du vælger ikke at bruge på købsprisen.

Behovet afhænger blandt andet af:

• Husets alder og stand
• Kommende renoveringer
• Indkomsternes stabilitet
• Forsikringsselvrisici
• Bil og transport
• Børn og andre faste forpligtelser

En større udbetaling kan reducere gælden. Men hvis hele opsparingen ender i mursten, kan den første reparation blive svær at håndtere.

Derfor skal udbetaling og buffer ses i samme regnestykke.

Løbende udgifter efter købet

Kontantbehovet får dig gennem døren. De løbende udgifter afgør, om økonomien fungerer bagefter.

Regn blandt andet med:

• Renter og afdrag
• Realkreditbidrag
• Ejendomsværdiskat
• Grundskyld
• Husforsikring
• El, vand og varme
• Renovation
• Grundejerforening
• Løbende vedligeholdelse

Energimærke, tidligere forbrug og salgsopstilling kan give et første billede. Men dit eget forbrug og fremtidige priser kan se anderledes ud.

Banken samler de løbende poster i vurderingen af dit rådighedsbeløb og din samlede økonomi.

Eksempel: Hus til 3.000.000 kr.

Her er et forenklet eksempel med 5 pct. i egen udbetaling og to nye pantsikrede lån. Der er ikke regnet med genbrug af tidligere tinglysningsafgift.

Den foreløbige sum indeholder ikke:

• Bankens og realkreditinstituttets øvrige omkostninger
• Advokat eller anden faglig hjælp
• Ejerskifteforsikring
• Husforsikring
• Flytning og istandsættelse
• Buffer

Nogle af låneomkostningerne kan muligvis blive finansieret. Andre skal betales kontant. Derfor er 209.200 kr. ikke et universelt minimum. Det er et gennemsigtigt eksempel på, hvorfor 150.000 kr. sjældent fortæller hele historien.

Købsbudget er ikke det samme som kontantbehov

Dit købsbudget handler om den pris, du samlet kan købe bolig for.

Et forenklet udgangspunkt er:

Ny boliggæld + egne penge til købsprisen = mulig købspris

Dit kontantbehov handler derimod om, hvor mange af dine egne penge der skal bruges på:

Egen del af købsprisen + kontante omkostninger + ønsket buffer

Har du 500.000 kr. i opsparing, kan du ikke automatisk lægge alle 500.000 kr. oven i lånet og kalde resultatet dit købsbudget. Først skal du finde ud af, hvor meget der skal gå til omkostninger, flytning og buffer.

Rådighedsbeløbet kan også sætte et lavere loft, selvom gældsfaktoren og opsparingen peger på en højere pris.

Hus og ejerlejlighed har ikke samme udgifter

De grundlæggende poster er ens, men enkelte udgifter ser forskellige ud.

Ved et hus betaler du typisk selv for:

• Husforsikring
• Udvendig vedligeholdelse
• Grund og have
• Eventuel grundejerforening
• Egne installationer og tag

Ved en ejerlejlighed betaler du typisk fællesudgifter til ejerforeningen. En del af bygningens forsikring og vedligeholdelse kan ligge dér.

Huseftersynsordningen og ejerskifteforsikring bruges normalt ved huse, men sjældent ved ejerlejligheder. Til gengæld bliver ejerforeningens økonomi, vedligeholdelsesplan og kommende projekter centrale ved en lejlighed.

Denne guide tager udgangspunkt i huskøb.

Tjekliste til hele regnestykket

Før du kigger på konkrete huse

• Find den prisklasse, økonomien kan bære
• Beregn et første gældsloft og købsbudget
• Find det beløb, du vil bruge på købsprisen
• Beslut hvor stor en buffer du vil beholde

Når du har fundet et hus

• Beregn 5 pct. som første pejlemærke for udbetalingen
• Beregn tinglysning af skødet
• Få tinglysning af pant beregnet med eventuelt genbrug
• Få bankens og realkreditinstituttets gebyrer på skrift
• Indhent priser på den hjælp, du ønsker
• Få pris på ejerskifteforsikring og husforsikring
• Sæt penge af til flytning og de første projekter

Før du siger ja til finansieringen

• Se hvilke omkostninger der betales kontant
• Se hvilke omkostninger der lægges til lånene
• Kontroller lånenes hovedstol og udbetalte beløb
• Sammenlign den månedlige økonomi efter købet
• Kontroller hvor meget opsparing der er tilbage

Kort opsummeret

Et hus til 3.000.000 kr. koster ikke kun 3.000.000 kr.

Du skal kende tre tal:

1. Prisen på huset
2. Pengene du selv skal have klar
3. Den månedlige økonomi efter overtagelsen

5 pct. er et første pejlemærke for udbetalingen. Derefter kommer tinglysning og de omkostninger, der afhænger af huset, finansieringen og den hjælp, du vælger.

Når de tre tal ligger på bordet, kan du se forskellen på at have råd til at købe huset og at have råd til at bo i det.

Start med dit eget kontantbehov i Udbetalingsberegneren, og saml udgifterne til flytning og de første projekter i Indflytningsberegneren.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Banken foretager den endelige kreditvurdering og fastlægger finansieringen.

Ofte stillede spørgsmål