Sammenlign boliglån: Bidrag og gebyrer hos realkreditinstitutter og banker

Et realkreditlån koster også bidrag, afregningsprovision, kursfradrag og forskellige gebyrer. Banken kan lægge sine egne gebyrer oveni. Og staten opkræver tinglysningsafgift.

Det er lidt som at sammenligne to flybilletter på grundprisen og først opdage bagagen, sædet og betalingsgebyret ved kassen. Grundprisen betyder noget. Det gør resten også.

Her får du priserne stillet op, så du kan se, hvad du faktisk sammenligner.

Kort svar

Prisen på et boliglån består typisk af:

1. Rente
2. Bidrag eller rentetillæg
3. Engangsgebyrer hos realkreditinstituttet
4. Bankens egne gebyrer
5. Tinglysningsafgift
6. Eventuelle udgifter til kurssikring, garanti og senere ændringer

Bidraget er en løbende betaling, der normalt beregnes af restgælden. Satsen afhænger blandt andet af, hvor stor en del af boligens værdi du låner, hvilken låntype du vælger, og om lånet er med afdrag.^[1]

Den laveste sats i én kolonne er ikke automatisk det billigste lån samlet set. Kurs, rente, rabatter, bankgebyrer og vilkår kan flytte regnestykket.

Alle satser nedenfor er årlige satser før skat. Sammenlign altid et konkret tilbud med samme lånebeløb, løbetid, låntype og afdragsprofil.

Bidrag hos de fire realkreditinstitutter

Tabellerne viser nye lån til en helårsbolig med afdrag. Vi har valgt fast rente og institutternes korte variable lån, fordi de er lettere at stille ved siden af hinanden end fire helt forskellige produktfamilier.

Totalkredits satser er vist før KundeKroner. Kvalificerede kunder kan ifølge prisbladet få 0,25 pct.-point i rabat frem til 31. december 2029. Rabatten er en særskilt forudsætning og skal stå tydeligt i dit tilbud.^[2]

Kort variabel rente med afdrag

Her sammenligner vi F-kort hos Totalkredit, FlexKort hos Realkredit Danmark, Kort Rente hos Nordea Kredit og Jyske Frihed hos Jyske Realkredit.

Nordea Kredit tilbyder ikke F1 som nyt lån. F1-satsen bruges kun ved refinansiering af visse eksisterende rentetilpasningslån.^[4] Nykredit er ikke med, fordi nye Nykredit-lån formidles gennem Totalkredit.

Hvad betyder belåningsintervallerne

Hvis boligen er vurderet til 3.000.000 kr., og du låner 2.400.000 kr. i realkredit, er belåningsgraden 80 pct.

Lånet bliver ikke prissat med satsen fra den dyreste række på hele beløbet. Det bliver delt op:

Den samlede gennemsnitlige sats for hele lånet kaldes den vægtede sats. Totalkredit og Realkredit Danmark oplyser den selv. For Nordea Kredit og Jyske Realkredit har BoligKlar regnet den ud fra satserne i hvert interval.

Regneeksempel på bidrag

Ved et realkreditlån på 2.400.000 kr. og 80 pct. belåning ser det forenklede bidrag det første år sådan ud før skat:

Bidraget falder typisk i kroner, når restgælden bliver mindre, men satsen og vilkårene kan ændres.

Fritidshus har andre intervaller

Et fritidshus kan som udgangspunkt belånes med realkredit op til 75 pct. Institutterne deler ikke nødvendigvis de 75 pct. op på samme måde.

Det betyder, at du ikke bør kopiere en sats fra en helårsbolig eller sammenligne række for række uden at se på den vægtede sats for hele lånet. Brug fritidshus-tabellen i det konkrete prisblad.

Afdragsfrihed koster mest på toppen af lånet

Afdragsfrihed giver en lavere betaling her og nu, fordi du ikke afdrager på samme måde. Til gengæld er bidraget ofte højere, især på den del af lånet, der ligger over 60 pct. af boligens værdi.

Tabellen viser den samlede sats i intervallet fra 60 til 80 pct. for helårsbolig. Jyske Realkredit offentliggør samlede satser med og uden afdrag. De øvrige institutter viser en grundsats og et tillæg, som her er lagt sammen.

Derfor er en lavere månedlig betaling ikke det samme som en lavere pris. Du udskyder afdraget, beholder en højere restgæld og kan samtidig betale mere i bidrag.

Engangsgebyrer hos realkreditinstituttet

Bidraget løber gennem lånets levetid. Gebyrerne rammer typisk ved oprettelsen.

Et kursfradrag på 0,2 kurspoint svarer forenklet til 2.000 kr. pr. lånt million. Et fradrag på 0,25 kurspoint svarer til 2.500 kr. pr. lånt million. Den faktiske beregning sker på kursværdien og efter instituttets vilkår.

Banken kan lægge sine egne gebyrer oveni

Realkreditinstituttets prisblad er ikke nødvendigvis hele regningen. Banken eller låneformidleren kan også tage betaling for blandt andet:

• Sagsbehandling
• Etablering af banklånet
• Garanti over for sælger
• Tinglysning og dokumenthåndtering
• Vurdering
• Kurssikring

Totalkredit skriver direkte, at låneformidleren kan have andre eller yderligere omkostninger.^[2]

Bankernes prislister er bygget forskelligt. Nogle bruger en fast pakkepris. Andre tager et grundgebyr plus en procentdel af lånet. Nogle giver rabat til bestemte kundegrupper. Derfor viser vi et spænd og ikke ét fælles gebyr.

Bed banken om én samlet oversigt, hvor hver post står én gang. Hvis realkreditinstituttets lånesagsgebyr allerede er med, skal det ikke lægges oveni igen. Se flere spørgsmål i guiden om bankmødet.

Tinglysning i 2026

Når der tinglyses nyt pant i fast ejendom, er statens afgift:

• 1.825 kr. i fast afgift
• 1,25 pct. af det pantsikrede beløb

Den variable afgift blev sat ned fra 1,45 pct. til 1,25 pct. fra 1. januar 2026.^[7]

Procentafgiften rundes op til nærmeste hele 100 kr. Hvis der kan genbruges tidligere tinglyst pant i ejendommen, kan afgiftsgrundlaget blive mindre. Derfor skal du kende både det nye pant og det pant, der eventuelt kan overføres.^[8]

Eksempel på nyt pant

Nyt pant: 2.400.000 kr. 1,25 pct. af 2.400.000 kr. er 30.000 kr. Læg den faste afgift på 1.825 kr. til. Den samlede tinglysningsafgift bliver 31.825 kr., hvis der ikke kan genbruges tidligere tinglyst pant.

Ved tinglysning af skøde er afgiften som udgangspunkt 1.850 kr. plus 0,6 pct. af afgiftsgrundlaget. Skøde og pant er to forskellige afgifter og skal holdes adskilt.^[9] Læs mere i guiden om berigtigelse, skøde og tinglysning.

Sådan sammenligner du to lånetilbud

Trin 1: Gør tilbuddene sammenlignelige

Brug samme:

• Nettoprovenu
• Løbetid
• Afdragsprofil
• Låntype
• Udbetalingsdato
• Skatteforudsætninger

Trin 2: Del prisen op

Skriv rente, bidrag, realkreditgebyrer, bankgebyrer og tinglysning i hver sin række. Så opdager du hurtigere, hvis den samme post står to steder.

Trin 3: Se både kroner og satser

En forskel på 0,2 pct.-point i bidrag svarer til 2.000 kr. om året pr. lånt million, før skat og før restgælden falder.

Trin 4: Kontroller rabatterne

Spørg, hvad der skal være opfyldt, hvor længe rabatten gælder, og hvad prisen er uden rabatten. KundeKroner er et oplagt eksempel.

Trin 5: Sammenlign ÅOP på samme grundlag

ÅOP er mest brugbar, når lånene har samme beløb og løbetid.^[10] To forskellige låntyper kan stadig have forskellig rente- og kursrisiko, selvom det ene tilbud har lavere ÅOP.

Trin 6: Se på hele vejen ud

Læs også om indfrielse, omlægning, ekstraordinære afdrag og ændring af afdragsfrihed. Et lån kan være billigt at oprette og dyrt at ændre.

Den månedlige betaling kan du regne i Ydelsesberegneren. Når BoligKlar-appen åbner, samler Lånetilbudstjekket tallene fra tilbuddet for dig. Læs også guiden Forstå dit lånetilbud for at se rente, ÅOP, kurs og restgæld i sammenhæng.

Typiske fælder

Du sammenligner bidrag uden at se på kursen

En lav bidragssats kan blive opvejet af en dårligere kurs, en anden rente eller højere gebyrer. Sammenlign hele finansieringen.

Du trækker en rabat fra uden at læse forudsætningen

En rabat kan være tidsbegrænset eller kræve et bestemt produkt eller kundeforhold. Vis altid prisen før og efter rabatten.

Du blander banklån og realkreditlån

Et banklån har normalt ikke realkreditbidrag. Det kan i stedet have individuel rente, rentetillæg og andre gebyrer. Læs forskellen på realkreditlån og banklån.

Du tæller det samme gebyr to gange

Bankens samlede omkostningsoversigt kan indeholde betalinger, som sendes videre til realkreditinstituttet eller staten. Bed om at få posterne delt op.

Du vælger ud fra første års betaling alene

Afdragsfrihed og variabel rente kan gøre den første betaling lavere. Se også på restgæld, betaling efter den afdragsfrie periode og en højere rente. Læs mere i guiden om fast eller variabel rente.

Sådan har vi gjort

Vi har sammenlignet offentlige prisblade fra Totalkredit, Realkredit Danmark, Nordea Kredit og Jyske Realkredit og prislisterne fra 39 banker og sparekasser. Satserne er opdelt efter boligtype, belåningsinterval, låntype og afdrag. Vi bruger kun det, institutterne og bankerne selv har offentliggjort.

Vi har holdt disse poster adskilt:

1. Løbende bidrag
2. Realkreditinstituttets engangsgebyrer
3. Bankens egne gebyrer
4. Statens tinglysningsafgifter

Priserne er kontrolleret den 24. september 2026, og vi gennemgår prislisterne igen højst en gang om måneden. Tjek altid datoen på prisbladet og det konkrete tilbud. Denne guide giver overblik og en metode til at sammenligne. Banken og realkreditinstituttet fastlægger dine konkrete priser og vilkår.

Kort opsummeret

Sammenlign ikke boliglån på renten alene. Sæt disse fem linjer ved siden af hinanden:

1. Rente og kurs
2. Bidrag
3. Realkreditinstituttets gebyrer
4. Bankens gebyrer
5. Tinglysning

Brug samme lånebeløb, løbetid og afdragsprofil. Kontroller rabatterne. Se også på restgæld og indfrielse.

Når tallene ligger på bordet hver for sig, bliver det langt lettere at se, hvad du faktisk betaler for.

Ofte stillede spørgsmål