Fast eller variabel rente: Ydelse, kurs og restgæld forklaret

Valget påvirker også, hvor meget din ydelse kan ændre sig, hvordan restgælden kan reagere på markedet, og hvad det kan koste at komme ud af lånet, hvis du sælger eller omlægger.

Kursen er en vigtig del af forskellen. Ved optagelse påvirker den enten dit provenu, din nominelle gæld eller den rente, der bliver beregnet på lånet. Ved indfrielse påvirker den, hvor meget der skal betales for at lukke lånet.

Kort om

• Et fastforrentet realkreditlån har en fast obligationsrente gennem løbetiden.
• Fast rente betyder ikke, at den samlede boligbetaling er låst. Bidrag, gebyrer, skatter, forsikringer og forbrug kan ændre sig.^[1]
• Et lån med variabel rente får ny rente efter produktets vilkår. Det kan være hvert halve år eller med flere års mellemrum.
• F-kort og F1, F3 og F5 er ikke det samme. De har forskellige mekanismer for renteændring og refinansiering.
• På et obligationslån giver kurs under 100 mindre udbetaling pr. 100 kr. nominel gæld.
• På et kontantlån får du det aftalte kontantbeløb, mens obligationskursen bliver regnet ind i kontantlånsrenten.
• Et fastforrentet, konverterbart lån kan normalt opsiges til kurs 100 til en termin eller indfries til markedskurs.^[3]
• Et tilpasningslån indfries normalt til markedskurs mellem rentetilpasninger. Markedskursen kan være både under og over 100.^[7]
• Kurs ved salg af boligen handler i praksis om kursen på den gæld, der skal indfries, ikke om selve boligens salgspris.

Fast eller variabel rente i én tabel

Tabellen viser hovedforskellene. Det konkrete lån kan have vilkår, der ændrer billedet.

Hvad betyder fast rente

På et fastforrentet obligationslån er obligationsrenten fast i hele lånets løbetid. Har du et lån med en kuponrente på 4 pct., ændres kuponrenten ikke, fordi markedsrenten senere bliver 2 pct. eller 6 pct.

Det giver større forudsigelighed om selve renteudgiften.

Men din samlede betaling består typisk af flere dele:

• Rente
• Afdrag
• Realkreditbidrag
• Gebyrer
• Eventuelle omkostninger knyttet til lånet

Bidrag og visse gebyrer kan ændres, selvom renten er fast.^[15]

Fast rente er derfor mere præcist beskrevet som fast obligationsrente, ikke som en garanti for, at alle betalinger omkring boligen er uændrede i 30 år.

Hvad sker der med kursen

Når markedsrenten stiger, bliver en eksisterende obligation med lav fast rente mindre attraktiv for investorer. Kursen falder derfor typisk.

Når markedsrenten falder, bliver den eksisterende høje rente mere attraktiv. Kursen stiger typisk.

Den bevægelse er central, fordi du som låntager kan indfri et fastforrentet lån ved at købe obligationerne bag lånet til markedskurs. Du kan normalt også opsige lånet til kurs 100 til en termin.^[9]

Hvad betyder variabel rente

Variabel rente er en samlebetegnelse.

Renten kan eksempelvis:

• Blive reguleret hvert halve år ud fra en referencerente
• Blive fastsat for ét år ad gangen
• Være fast i tre eller fem år og derefter blive tilpasset
• Bestå af en markedsrente plus et tillæg

Når renten bliver ændret, påvirker det renteudgiften og dermed normalt ydelsen.

Hvis renten stiger, går en større del af betalingen til renter. På et lån med afdrag kan ydelsen stige, eller afdragsforløbet blive beregnet efter lånets konkrete konstruktion. På et afdragsfrit lån ses renteændringen mere direkte i betalingen, fordi der ikke samtidig afdrages på gælden.

Variabel rente flytter derfor mere af renterisikoen over i din månedlige økonomi.

F-kort, F1, F3 og F5 er forskellige

Navnene fortæller noget om, hvornår renten ændres, men ikke nødvendigvis hele historien.

F-kort

Hos Totalkredit består F-kort-renten af CITA6 og et rentetillæg. Renten fastsættes hvert halve år, normalt 1. januar og 1. juli.^[4]

Det er vigtigt at skelne mellem to ting:

1. Den halvårlige renteændring
2. Refinansieringen af obligationen bag lånet

Rentetillægget kan blive fastsat på ny, når obligationerne bag lånet refinansieres. Derfor er det ikke kun CITA6, der kan ændre den fremtidige rente.

F1, F3 og F5

På et tilpasningslån er renten fast mellem rentetilpasningerne.

F3 betyder derfor ikke fast rente i hele lånets løbetid. Det betyder, at renten normalt er kendt i tre år ad gangen. Ved næste rentetilpasning bliver den resterende gæld refinansieret til det daværende renteniveau.

Jo længere perioden er, desto længere kender du renten. Til gengæld kan indfrielse mellem rentetilpasninger være påvirket af obligationskursen.

Hvad betyder renten for din månedlige økonomi

En rentestigning på 1 procentpoint lyder lille. På en stor gæld kan den være mærkbar.

Her er et forenklet eksempel med en restgæld på 3.000.000 kr. Tabellen viser alene den månedlige rente før bidrag, skat og afdrag.

På 3.000.000 kr. svarer 1 procentpoint til 30.000 kr. om året eller 2.500 kr. om måneden før skat.

Det er ikke det samme som den præcise ændring i din terminsbetaling. Et lån med afdrag har også en afdragsprofil, og bidraget kommer oveni.

Eksempel med afdrag over 30 år

Nedenfor vises en forenklet annuitetsberegning på 3.000.000 kr. over 30 år. Den udelader bidrag, gebyrer og skat.

Forskellen mellem 2 pct. og 6 pct. er i dette eksempel cirka 6.900 kr. om måneden før bidrag.

På et fastforrentet lån bliver du ikke ramt af den ændring, fordi markedsrenten stiger efter optagelsen. På et variabelt lån kan ændringen slå igennem, når renten næste gang bliver tilpasset.

Før du læser kurstabellerne: Fire ord du skal kende

Du behøver ikke vide noget om obligationer på forhånd.

Når du optager et realkreditlån, sørger realkreditinstituttet for at sælge obligationerne bag lånet. Du skal ikke selv købe eller sælge dem. Men prisen på obligationerne påvirker, hvor stor din gæld bliver, og hvad det senere koster at lukke lånet.

Her er de fire vigtigste ord:

Hovedstol og provenu er ikke altid det samme.

Hvis du får et lån med en hovedstol på 1.000.000 kr. udbetalt til kurs 98, giver obligationerne cirka 980.000 kr. før omkostninger. Du skylder altså 1.000.000 kr. på papiret, selvom lånet kun har skabt cirka 980.000 kr. til boligkøbet.

Den enkleste måde at huske det på er:

• Hovedstol og restgæld handler om, hvor meget du skylder.
• Provenu handler om, hvor mange penge du får ud af lånet.
• Indfrielsesbeløb handler om, hvad det koster at komme ud af lånet igen.

Hvad betyder kurs på et realkreditlån

Realkreditlånet bliver finansieret gennem obligationer.

Kursen er prisen på obligationerne. Kurs 100 betyder, at obligationer med en nominel værdi på 100 kr. sælges for 100 kr. før handelsomkostninger. Kurs 97 betyder, at de sælges for 97 kr.

Kursen har betydning to forskellige steder:

1. Når lånet bliver optaget og udbetalt
2. Når lånet bliver indfriet ved salg eller omlægning

De to situationer skal holdes adskilt.

Kurs ved optagelse og udbetaling

På et fastforrentet obligationslån får du provenuet fra salget af obligationerne.

Hvis kursen er under 100, får du mindre udbetalt end den nominelle gæld.

Realkredit Danmark beskriver eksempelvis, at et obligationslån på 1.000.000 kr. til kurs 98 giver et kurstab på 2 kurspoint. Skal du bruge 1.000.000 kr. kontant, bliver den nominelle gæld derfor højere.^[8]

Eksempel: Du skal bruge 3.000.000 kr. før øvrige omkostninger

Den forenklede formel er:

Kontantbehov ÷ kurs som decimaltal = omtrentlig nominel gæld

I praksis kommer kursfradrag, kurtage, gebyrer og eventuelle andre omkostninger oveni. Derfor kan den faktiske nominelle gæld blive lidt højere end tabellen.

Et kurstab er altså ikke kun et gebyr, der forsvinder på udbetalingsdagen. Det kan blive til en højere gæld, som der skal betales rente og bidrag af.

Samlet eksempel ved låneoptagelse

Her samler vi hovedstol, kurs, provenu og omkostninger i ét regnestykke.

Eksemplet antager, at du skal have 3.000.000 kr. i nettoprovenu, efter at der er betalt 25.000 kr. i låne- og handelsomkostninger. De 25.000 kr. er kun et eksempel. De faktiske omkostninger afhænger af institut, lån, kursaftale og handel.

For at få 3.000.000 kr. til boligkøbet skal obligationerne derfor først give et bruttoprovenu på 3.025.000 kr.

Sådan læses tabellen:

• Hovedstolen er det nominelle beløb, der skal udstedes obligationer for.
• Bruttoprovenuet er det beløb, obligationssalget giver før omkostninger.
• Kurstabet er forskellen mellem hovedstolen og bruttoprovenuet.
• Omkostningerne bliver trukket fra bruttoprovenuet.
• Nettoprovenuet er det beløb, der er tilbage til finansieringen af boligkøbet.

Ved kurs 95 skal hovedstolen i eksemplet være cirka 159.000 kr. højere end ved kurs 100 for at skabe det samme nettoprovenu. Den højere hovedstol betyder samtidig, at der beregnes rente og bidrag af et større beløb.

Hvad betyder tabellen for dig

Ved kurs 100 er hovedstolen og beløbet fra obligationssalget det samme.

Ved kurs 95 får du kun 95 kr. ud af hver 100 kr., du sætter dig i gæld for. Derfor skal hovedstolen være større, hvis du stadig skal have 3.000.000 kr. til boligkøbet.

I eksemplet giver kurs 95 cirka 159.000 kr. mere gæld end kurs 100. Dertil kommer de 25.000 kr. i valgte eksempelomkostninger.

Det er grunden til, at du ikke kun skal sammenligne renten. Et lån med en lavere rente, men en dårligere kurs, kan begynde med en højere gæld.

Hvis du selv betaler omkostningerne

Hvis de 25.000 kr. betales af din opsparing i stedet for gennem finansieringen, behøver obligationerne kun at skabe 3.000.000 kr. i bruttoprovenu.

Omkostningerne forsvinder altså ikke. De ligger enten i det beløb, der skal finansieres, eller i den opsparing, du bruger ved siden af lånet.

Obligationslån og kontantlån håndterer kursen forskelligt

Det er vigtigt, fordi ikke alle realkreditlån viser kursens virkning på samme måde.

Obligationslån

På et obligationslån kender du den nominelle obligationsrestgæld. Kursen afgør, hvor meget obligationerne giver i kontant provenu.

Kurs under 100 betyder derfor typisk, at du skal udstede flere obligationer for at få det ønskede beløb udbetalt.

Kontantlån

På et kontantlån tager beregningen udgangspunkt i det kontantbeløb, du skal bruge. Kurstabet bliver indregnet i kontantlånsrenten i stedet for at blive vist som en tilsvarende højere kontant restgæld.

Det gør ikke kursen ligegyldig. Den bliver bare synlig et andet sted i lånets økonomi.

Når du sammenligner tilbud, skal du derfor se på:

• Kontant provenu
• Nominel restgæld
• Kontantlånsrente eller obligationsrente
• ÅOP
• Indfrielsesvilkår

To lån med samme udbetaling kan have forskellig restgæld og forskellig måde at indregne kurstabet på.

Kursrisiko fra lånetilbud til overtagelse

Kursen kan ændre sig fra den dag, du får lånetilbuddet, til den dag lånet bliver udbetalt.

Hvis kursen falder i perioden, kan dit provenu blive lavere, eller det nødvendige lånebeløb blive højere.

En fastkursaftale, ofte kaldet kurssikring, kan låse den kurs, lånet skal afregnes til på en bestemt dato. Det reducerer usikkerheden om provenuet, men har en pris gennem gebyr, kursfradrag og eventuelt terminsfradrag.^[5]

Forenklet eksempel

Du har planlagt finansieringen ud fra kurs 98 på en nominel gæld på 3.000.000 kr.

Et fald fra kurs 98 til kurs 96 reducerer provenuet med 60.000 kr. på en nominel gæld på 3.000.000 kr.

Det kan skabe et hul i finansieringen, hvis der ikke er kurssikret, eller hvis finansieringen ikke har plads til bevægelsen.

Kurs ved salg af boligen

Når du sælger boligen, skal lånene normalt indfries.

Det er derfor indfrielsesbeløbet, ikke kun den nominelle restgæld i netbanken, der påvirker dit salgsprovenu.

Den forenklede sammenhæng er:

Boligens salgspris minus indfrielse af lån minus salgsomkostninger = provenu før øvrig afregning

Kursen på lånet kan gøre indfrielsen lavere eller højere end den viste obligationsrestgæld.

Fast rente: Kursfald kan reducere indfrielsen

Antag, at du har et fastforrentet, konverterbart lån med en obligationsrestgæld på 3.000.000 kr.

Hvis markedsrenten er steget siden optagelsen, kan kursen på obligationen være faldet.

Tallene er før kurtage, kurstillæg, renter og gebyrer.

Hvis boligens værdi samtidig er faldet, kan kursfaldet på gælden beskytte en del af friværdien. Det er det, der ofte kaldes friværdibeskyttelsen i et fastforrentet lån.^[3]

Kursgevinsten opstår ikke automatisk som kontanter på din konto. Den bliver først realiseret, hvis lånet indfries eller omlægges.

Fast rente: Hvad hvis kursen er over 100

Hvis markedsrenten er faldet, kan kursen på dit eksisterende fastforrentede lån komme over 100.

Et konverterbart lån kan normalt opsiges til kurs 100 til en termin med det krævede varsel. Derfor behøver du som udgangspunkt ikke købe obligationerne tilbage til eksempelvis kurs 105.^[6]

Med en obligationsrestgæld på 3.000.000 kr. ser forskellen forenklet sådan ud:

Tidsfrister, terminsdato, mellemregningsrenter og særlige produktvilkår kan påvirke den faktiske løsning.

Variabel rente: Kursen kan også påvirke indfrielsen

Tilpasningslån er normalt inkonverterbare mellem rentetilpasningerne.

Det betyder, at lånet typisk skal indfries ved at købe obligationerne bag lånet til markedskurs. Hvis kursen er over 100, kan indfrielsen blive større end den nominelle obligationsrestgæld.^[7]

Antag en obligationsrestgæld på 3.000.000 kr.:

Et tilpasningslån kan normalt opsiges til kurs 100 i forbindelse med rentetilpasningen, hvis fristen overholdes. Derfor har tidspunktet for et salg eller en omlægning betydning.

Vilkårene varierer mellem produkter. F-kort kan eksempelvis få ny rente hvert halve år, uden at det samtidig er det tidspunkt, hvor obligationen bag lånet refinansieres og kan opsiges til kurs 100.

Eksempel: Salgsprovenu med forskellig indfrielseskurs

Du sælger en bolig for 4.500.000 kr. og har en obligationsrestgæld på 3.000.000 kr.

Tabellen udelader ejendomsmægler, advokat, bankgebyrer, renter og øvrige salgsomkostninger.

Eksemplet viser mekanikken. Det viser ikke, at én låntype altid giver et bestemt resultat, fordi renteudvikling, afdrag, lånets alder og boligprisen ændrer sig samtidig.

Kurs, restgæld og friværdi hænger sammen

Friværdi bliver ofte beregnet som boligens værdi minus gælden.

Men gælden kan ses på mindst to måder:

• Nominel restgæld
• Aktuelt indfrielsesbeløb

På et fastforrentet lån kan de to tal være meget forskellige, hvis kursen er langt fra 100.

Eksempel

• Boligens værdi: 4.000.000 kr.
• Obligationsrestgæld: 3.000.000 kr.
• Markedskurs på lånet: 82

Det andet tal ligger tættere på den økonomi, der kan realiseres ved et salg, men faktiske indfrielses- og salgsomkostninger skal trækkes fra.

Samlet eksempel ved indfrielse og salg

Når boligen sælges, skal du skelne mellem:

1. Den nominelle obligationsrestgæld
2. Den kurs, lånet kan indfries til
3. Omkostninger ved at lukke lånet
4. Omkostninger ved selve boligsalget
5. Det endelige nettoprovenu

Eksemplet nedenfor antager:

• Salgspris på boligen: 4.500.000 kr.
• Nominel obligationsrestgæld: 3.000.000 kr.
• Indfrielsesomkostninger: 5.000 kr.
• Øvrige salgsomkostninger: 100.000 kr.

Beløbene til omkostninger er illustrative og ikke standardsatser.

På det fastforrentede lån er markedskurs 105 ikke brugt som indfrielseskurs i eksemplet, fordi et almindeligt konverterbart lån normalt kan opsiges til kurs 100 til en termin. Frister, renter frem til terminen og øvrige vilkår kan stadig påvirke den endelige indfrielse.^[9]

På det variable lån viser tabellen en indfrielse mellem rentetilpasninger. Her kan et inkonverterbart lån skulle indfries til markedskurs, også når kursen er over 100.^[7]

Sådan læser du indfrielsestabellen

Start med boligens salgspris på 4.500.000 kr. Træk derefter tre ting fra:

1. Beløbet, det koster at lukke lånet
2. Omkostningerne ved at lukke lånet
3. De øvrige omkostninger ved boligsalget

Det beløb, der er tilbage, er dit forventede nettoprovenu før eventuelle andre lån og reguleringer.

På et fastforrentet lån kan en kurs under 100 betyde, at lånet kan lukkes for mindre end restgælden på papiret. På et variabelt lån kan en kurs over 100 omvendt betyde, at det koster mere end obligationsrestgælden at lukke lånet mellem rentetilpasningerne.

Samme salg, forskelligt indfrielsesbeløb

Tabellen viser, hvorfor den nominelle restgæld ikke er nok til at beregne dit salgsprovenu.

To lån kan begge vise en obligationsrestgæld på 3.000.000 kr., mens det faktiske beløb til indfrielse er 2.400.000 kr. på det ene og 3.120.000 kr. på det andet. Forskellen i dette rent illustrative eksempel er 720.000 kr.

Det betyder ikke, at det ene lån altid er økonomisk bedre. Lånene kan have haft forskellige renter, ydelser, bidrag og afdrag i årene inden salget.

Hvad sker der, hvis renten stiger eller falder

Renteændringer rammer fastforrentede og variabelt forrentede lån forskelligt.

Tabellen viser retningen i økonomien. De viste kurser er tænkte eksempler, ikke en fast formel eller en renteprognose.

På det faste lån ændres den eksisterende obligationsrente ikke. Renteændringen viser sig i stedet typisk i markedskursen og dermed i lånets indfrielsesværdi.

På det variable lån ligger virkningen typisk i den fremtidige rente og ydelse. Lånet følger markedet ved næste rentetilpasning, mens kursen mellem refinansieringerne stadig kan påvirke indfrielsen.

Den korte forklaring før den samlede sammenligning

Hvis du kun skal huske én forskel, er det denne:

• Fast rente beskytter først og fremmest din månedlige renteudgift mod rentestigninger. Når markedsrenten ændrer sig, ses bevægelsen i stedet typisk i lånets kurs og indfrielsesværdi.
• Variabel rente følger markedet tættere. Rentefald kan give en lavere ydelse, mens rentestigninger kan give en højere ydelse.

Det betyder ikke, at fast rente altid er billigere, eller at variabel rente altid er billigere. De to lån placerer usikkerheden forskellige steder.

Total sammenligning af fast og variabel rente

Tabellen viser ikke, hvilket lån der samlet bliver billigst. Det afhænger af renterne gennem hele perioden, kursen ved optagelse og indfrielse, bidrag, afdrag, omkostninger og hvor længe du beholder lånet.

Hvad koster bidraget hos de fire store realkreditinstitutter

Bidraget er realkreditinstituttets løbende betaling for dit lån. Det er en årlig procentsats af restgælden, altså det du skylder. Du betaler det oven i renten.

Satsen stiger, jo større en del af boligens værdi du låner. Derfor er lånet delt op i belåningsintervaller: Den del af lånet, der ligger mellem 0 og 40 pct. af boligens værdi, har én sats. Delen mellem 40 og 60 pct. har en højere sats, og delen mellem 60 og 80 pct. den højeste.

Eksempel: Du låner 2.400.000 kr. til en bolig til 3.000.000 kr. Det er 80 pct. af boligens værdi. Så ligger 1.200.000 kr. af lånet i intervallet fra 0 til 40 pct., 600.000 kr. i intervallet fra 40 til 60 pct. og 600.000 kr. i intervallet fra 60 til 80 pct. Med satser på 0,3, 0,8 og 1,1 pct. bliver bidraget det første år 3.600 + 4.800 + 6.600 = 15.000 kr. Satserne er valgt for at gøre regnestykket let. De er ikke et bestemt instituts priser. Bidraget falder, efterhånden som du afdrager, fordi den dyreste del af lånet betales ned først.

Bidraget er kun én del af prisen. Kurs og bankens gebyrer indgår også, så tabellen kan ikke alene vise, hvilket lån der er billigst for dig. Se hele prisen i guiden om dit lånetilbud. Se også satser for kort variabel rente, fritidshus og gebyrer side om side i guiden Sammenlign boliglån.

Omlægning er mere end en ny rente

Når renten ændrer sig, kan et fastforrentet lån omlægges.

Opkonvertering

Ved en rentestigning kan kursen på det eksisterende lån falde. Lånet kan indfries billigere og erstattes af et nyt lån med højere rente.

Det kan reducere restgælden, men øger normalt renteudgiften og ydelsen.

Nedkonvertering

Ved et rentefald kan et eksisterende lån med høj rente indfries og erstattes af et lån med lavere rente.

Det kan sænke ydelsen, men den nye restgæld bliver ofte højere på grund af kurs og omkostninger.^[14]

En omlægning har typisk omkostninger til:

• Gebyrer
• Kurtage og kurstillæg
• Tinglysning, hvis der ikke kan genbruges tilstrækkelig afgift
• Kurstab på det nye lån
• Eventuel differencerente eller mellemregningsrente

Derfor skal du se på break-even: Hvor lang tid går der, før en lavere betaling har tjent omlægningsomkostninger og eventuel højere restgæld hjem?

Afdrag og afdragsfrihed er et separat valg

Fast eller variabel rente fortæller ikke, om lånet har afdrag.

Et fastforrentet lån kan være med eller uden afdrag. Det samme kan flere variable lån.

Afdragsfrihed betyder typisk:

• Lavere betaling i den afdragsfrie periode
• Langsommere eller ingen nedbringelse af gælden i perioden
• Højere bidrag end på et tilsvarende lån med afdrag
• Risiko for en højere betaling, når afdragsfriheden udløber

På et variabelt, afdragsfrit lån kan både renten og betalingen efter den afdragsfrie periode ændre økonomien. De to risici skal derfor regnes hver for sig.

Afdragsfrihed koster mest på den øverste del af lånet. Under 60 pct. af boligens værdi er tillægget lille eller nul hos de fire institutter. Tabellen viser bidraget på den del af et fastforrentet lån, der ligger mellem 60 og 80 pct.

Hvad betyder lånevalget for bankens vurdering

Banken ser ikke kun på den aktuelle ydelse.

Den kan også vurdere:

• Om økonomien kan bære en højere rente
• Gældsfaktor
• Belåningsgrad
• Rådighedsbeløb efter boligkøbet
• Formue og udbetaling
• Om lånet har afdrag
• Om kombinationen af høj gældsfaktor, høj belåningsgrad og låntype er for risikabel

Et variabelt lån med lavere betaling i dag giver derfor ikke automatisk et højere godkendt købsbudget.

Læs sammenhængen i guiden om de fire søjler i boligøkonomien og guiden om rådighedsbeløb.

Sådan sammenligner du konkrete lånetilbud

Sammenlign tilbuddene på samme lånebeløb, løbetid og afdragsprofil.

Se derefter på:

Læs også guiden Forstå dit lånetilbud.

Fire spørgsmål, der gør forskellen konkret

1. Hvor meget kan betalingen stige

Bed om en beregning ved flere renteniveauer. Se både betaling før og efter skat og det nye rådighedsbeløb.

2. Hvor længe forventer du at eje boligen

En kort tidshorisont gør kurs og indfrielsesvilkår mere synlige, fordi du måske skal ud af lånet før næste rentetilpasning.

3. Hvor stor en buffer er der i økonomien

Et variabelt lån kan kræve mere plads til rentestigninger. Et fastforrentet lån kan have en højere betaling fra begyndelsen.

4. Hvad sker der med restgælden

Sammenlign ikke kun ydelsen. Se den forventede restgæld og det mulige indfrielsesbeløb efter 5 og 10 år.

Typiske misforståelser

Fast rente betyder fast samlet ydelse

Ikke helt. Obligationsrenten er fast, men bidrag, gebyrer og øvrige boligudgifter kan ændres.

Variabel rente betyder, at renten ændres hver måned

Nej. Intervallet afhænger af produktet. F-kort ændres typisk hvert halve år, mens F3 normalt får ny rente hvert tredje år.

F-kort refinansieres hvert halve år

Ikke nødvendigvis. Renten kan ændres hvert halve år, mens obligationen bag lånet refinansieres med et andet interval.

Kurs 95 betyder et gebyr på 5 pct.

Nej. På et obligationslån betyder det, at obligationer med en nominel værdi på 100 kr. giver cirka 95 kr. i provenu før omkostninger. Det kan føre til en højere nominel gæld.

Kursen er kun vigtig ved optagelse

Nej. Kursen kan også påvirke indfrielsesbeløbet ved salg eller omlægning.

Restgælden i netbanken er altid det beløb, der skal betales ved salg

Nej. På obligationsbaserede lån kan indfrielsesbeløbet afhænge af markedskursen, opsigelsesmuligheden og tidspunktet.

Fast rente er altid dyrest

Ikke nødvendigvis over hele den periode, du har lånet. Det afhænger af fremtidige renter, kurs, bidrag, afdrag, omlægninger og omkostninger.

Variabel rente er altid billigst

Nej. Den kan have en lavere rente ved optagelsen, men den fremtidige rente kendes ikke.

Kort opsummeret

Fast og variabel rente placerer risikoen forskellige steder.

Fast rente giver større forudsigelighed om obligationsrenten og kan få indfrielsesværdien af gælden til at falde, når markedsrenten stiger.

Variabel rente kan have en lavere rente ved optagelsen, men betalingen kan ændre sig ved næste rentetilpasning. Samtidig kan kursen påvirke indfrielsen mellem refinansieringerne.

Se derfor på fire tal samtidig:

1. Betalingen nu
2. Betalingen ved en højere rente
3. Restgælden efter 5 og 10 år
4. Indfrielsesbeløbet, hvis du skal sælge eller omlægge

Se, hvad betalingen bliver med fast og variabel rente i Ydelsesberegneren, og hvilke lån din gældsfaktor giver adgang til i Lånevalgstjekket.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Banken eller realkreditinstituttet udarbejder det konkrete tilbud og vurderer finansieringen.

Ofte stillede spørgsmål