Forstå dit lånetilbud: Rente, ÅOP, bidrag og restgæld

1. Hvor mange penge får du reelt til boligkøbet?

2. Hvad skal du betale nu og senere?

3. Hvor meget skylder du undervejs?

4. Hvad kan det koste at komme ud af lånet?

Renten er kun ét af svarene. Kurs, hovedstol, bidrag, gebyrer, afdrag, restgæld og indfrielsesvilkår kan ændre lånets samlede økonomi markant.

Sammenlign derfor tilbud på samme lånebeløb, løbetid og afdragsprofil. Ellers kan den laveste rente eller ÅOP dække over en helt anden risiko og gældsudvikling.

Kort om

• Hovedstol og provenu er ikke nødvendigvis det samme.
• Det simple låneoverblik viser fem centrale nøgletal, men erstatter ikke de fulde vilkår.^[1]
• Den nominelle rente, debitorrenten og ÅOP viser forskellige ting.
• Realkreditbidrag betales ud over renten og kan efter vilkårene ændres i lånets løbetid.
• Kursen kan påvirke hovedstol, provenu, rente eller indfrielsesbeløb afhængigt af låntypen.
• Ydelsen skal opdeles i rente, bidrag eller rentetillæg, afdrag og gebyrer.
• Ydelse efter skat er et skøn, ikke en garanti for dit faktiske skattefradrag.
• Restgæld og indfrielsesbeløb er ikke altid det samme.
• Samlet tilbagebetaling på et variabelt lån bygger på forudsætninger om fremtidige renter.
• Den laveste ÅOP er mest sammenlignelig, når tilbuddene har samme beløb, løbetid og afdragsprofil.

Hvilke dokumenter følger med et lånetilbud

En boligfinansiering kan bestå af flere dokumenter og flere lån.

Du kan blandt andet modtage:

• Simpelt låneoverblik
• Lånetilbud
• Europæisk standardiseret informationsark, ESIS
• Låne- og pantsætningsaftale
• Beregning af ydelse og restgæld
• Amortiseringsplan
• Prisblad og gebyroversigt
• Almindelige og særlige lånevilkår
• Oplysninger om kurssikring
• Tilbud på banklån
• Garantidokumenter

Dokumenterne har forskellige formål.

Læs ikke kun forsiden. En vigtig ændringsmulighed eller et indfrielsesvilkår kan stå i de almindelige betingelser.

Det simple låneoverblik

Det simple låneoverblik skal gøre det lettere at sammenligne boligfinansiering.

For realkreditlån og realkreditlignende boliglån viser det fem centrale nøgletal:^[1]

1. Den gennemsnitlige månedlige betaling før skat de første 12 måneder
2. Gebyret for at oprette lånet
3. Bidrag til realkreditinstituttet eller rentetillæg til banken de første 12 måneder
4. Det samlede beløb, der forventes tilbagebetalt i lånets løbetid
5. Debitorrenten og ÅOP

Det er et godt startsted, men det svarer ikke alene på:

• Hvordan renten kan ændre sig
• Hvordan kursen påvirker provenuet
• Hvad restgælden er efter 5 eller 10 år
• Hvad der sker efter en afdragsfri periode
• Hvad det koster at indfri lånet
• Hvilke priser banken eller realkreditinstituttet kan ændre

Se hele finansieringen samlet

Boligkøbet kan være finansieret med flere dele:

• Realkreditlån
• Banklån
• Egne penge
• Eventuelt familielån eller anden finansiering

Et billigt realkreditlån kan derfor ikke vurderes isoleret, hvis banklånet samtidig er dyrt eller har kort løbetid.

Eksempel på samlet finansiering

Der kan derudover være handels- og låneomkostninger, som enten betales kontant eller øger finansieringsbehovet.

Sammenlign derfor den samlede månedlige betaling og gæld, ikke kun én lånedel.

Hovedstol, lånebeløb og provenu

Ordene bliver ofte blandet sammen.

Hvis hovedstolen er 3.000.000 kr., betyder det ikke automatisk, at 3.000.000 kr. går ind i bolighandlen.

Læs den uddybende guide om hovedstol på boliglån.

Eksempel: Fra hovedstol til provenu

Nedenstående er et forenklet obligationslån. Beløbene er illustrationer, ikke et lånetilbud.

Sammenhængen er:

Hovedstol × kurs minus omkostninger = omtrentligt nettoprovenu

Den præcise beregning afhænger af lånetype, afregningskurs, handelsomkostninger og hvilke udgifter der finansieres.

Kursen virker forskelligt på lånetyper

Obligationslån

På et obligationslån sælges obligationer svarende til den nominelle gæld.

Hvis kursen er under 100, giver hver 100 kr. i nominel gæld mindre end 100 kr. i provenu. Der skal derfor typisk udstedes mere gæld for at skaffe et bestemt kontantbeløb.

Kontantlån

På et kontantlån tager beregningen udgangspunkt i det kontantbeløb, du skal bruge. Kursens virkning bliver indregnet i kontantlånsrenten frem for på samme måde at blive vist som højere kontant hovedstol.

Det er derfor misvisende at sammenligne de to lån alene på hovedstol eller kuponrente.

Læs den detaljerede guide om fast eller variabel rente, kurs og restgæld.

Nominel rente og debitorrente

Nominel rente

Den nominelle rente er den rentesats, som bruges som udgangspunkt for rentebetalingen.

På et fastforrentet realkreditlån er obligationsrenten fast i lånets løbetid. På et variabelt lån ændres renten efter lånets metode og intervaller.

Debitorrente

Debitorrenten tager højde for, hvor ofte renten tilskrives. Den kan derfor være højere end den nominelle rente.

Debitorrenten omfatter ikke nødvendigvis alle lånets omkostninger. Det gør ÅOP bredere.

Eksempel

Tallene er illustrative. ÅOP afhænger blandt andet af kurs, bidrag, gebyrer, beløb og løbetid.

Fast og variabel rente i tilbuddet

Ved fast rente skal du se efter:

• Obligationsrenten
• Kursen
• Om lånet er konverterbart
• Muligheden for indfrielse til kurs 100
• Restgældens kursfølsomhed

Ved variabel rente skal du se efter:

• Referencerenten
• Rentetillægget
• Hvor ofte renten ændres
• Hvornår obligationerne refinansieres
• Hvordan ydelsen påvirkes ved højere rente
• Indfrielsesvilkårene mellem rentetilpasninger

En lav variabel rente i dag siger ikke, hvad renten bliver gennem hele lånets løbetid.

Hvad betyder ÅOP

ÅOP betyder årlige omkostninger i procent.

ÅOP samler blandt andet rente og relevante omkostninger i ét årligt sammenligningstal. Det kan gøre det lettere at sammenligne to tilbud med samme konstruktion.

ÅOP er mest brugbar, når lånene har samme

• Lånebeløb
• Løbetid
• Afdragsprofil
• Rentetype
• Tidspunkt for beregningen
• Forudsætninger om udbetaling og kurssikring

Forbrug.dk fremhæver generelt, at ÅOP primært bruges til at sammenligne lån med samme beløb og løbetid.^[2]

ÅOP fortæller ikke hele historien

To lån kan have forskellig:

• Renterisiko
• Kursrisiko
• Restgæld
• Fleksibilitet
• Indfrielsesrisiko
• Afdragsprofil

Laveste ÅOP er derfor ikke automatisk det lån, der passer bedst til en bestemt økonomi.

Bidragssatsen

På et realkreditlån betaler du normalt bidrag til realkreditinstituttet ud over renten.

Bidraget kan afhænge af:

• Belåningsgraden
• Låntypen
• Om lånet har afdrag
• Om lånet har fast eller variabel rente
• Ejendomstypen
• Instituttets prisstruktur

Bidraget beregnes typisk af restgælden og bliver opkrævet sammen med ydelsen.^[3]

Kan bidraget ændre sig ved fast rente

Ja. Fast rente betyder, at obligationsrenten er fast. Det betyder ikke, at bidragssatsen er låst gennem hele løbetiden.

Realkreditinstituttet kan efter låneaftalen og gældende regler ændre bidragssatsen med det krævede varsel. Forbrug.dk beskriver, at instituttet skal gøre kunden opmærksom på en forhøjelse et halvt år før ændringen.^[4]

Læs derfor vilkårene for:

• Ændring af bidrag
• Begrundelse og varsel
• Pris ved afdragsfrihed
• Bidrag ved forskellige belåningsintervaller

Bankens rentetillæg

Et banklån eller prioritetslån har normalt ikke realkreditbidrag. I stedet kan prisen bestå af:

• En basisrente eller referencerente
• Et individuelt rentetillæg
• Oprettelsesgebyrer
• Løbende gebyrer
• Eventuel provision

Spørg:

• Hvilken del af renten kan ændres?
• Hvor ofte kan banken ændre den?
• Er rentetillægget individuelt?
• Hvilket varsel gælder?
• Er der krav om andre produkter eller kundeforhold?

Oprettelsesomkostninger

Et tilbud kan indeholde flere engangsudgifter.

Finans Danmark nævner blandt andet lånesagsgebyr, stiftelsesprovision, kurtage, kursskæring, andre gebyrer og tinglysningsafgift som mulige omkostninger ved realkreditlån.^[5]

Engangsgebyrer hos de fire store realkreditinstitutter

Tre gebyrer går igen i alle lånetilbud fra realkreditinstituttet. Lånesagsgebyret er prisen for at oprette lånet. Afregningsprovisionen er en procentdel af obligationernes værdi, som instituttet tager for at sælge dem. Kursfradraget betyder, at lånet udbetales til en lidt lavere kurs end obligationernes. 0,2 kurspoint af et lån på 2.000.000 kr. er 4.000 kr.

Oveni kommer bankens eget gebyr for at ekspedere realkreditlånet. I 39 bankers og sparekassers prislister ligger det for de fleste mellem 4.000 og 6.500 kr. Enkelte banker tager op til 12.000 kr., og nogle sælger en samlet pakke til boligkøb i stedet. Står realkreditinstituttets gebyrer også i bankens prisliste, er det de samme gebyrer. Tæl dem kun med én gang. Se bidrag og gebyrer hos de fire institutter side om side i guiden Sammenlign boliglån.

Tinglysningsafgiften går til staten og er den samme, uanset hvor du låner: 1.825 kr. plus 1,25 pct. af pantets hovedstol. Procentdelen rundes op til nærmeste hele 100 kr.^[10]

Nogle omkostninger betales kontant. Andre bliver finansieret og øger gælden.

Ydelsen består af flere dele

Din betaling kan bestå af:

Rente + bidrag eller rentetillæg + afdrag + gebyrer = betaling før skat

Forenklet eksempel på første måned

Afdrag er ikke en omkostning på samme måde som rente og bidrag. Afdrag reducerer din gæld, men pengene skal stadig kunne rummes i månedens budget.

Før og efter skat

Renteudgifter og visse bidrag kan have skattemæssig betydning. Derfor viser tilbud ofte en betaling efter skat.

Beregningen bygger på forudsætninger om:

• Din skatteværdi
• Fordelingen mellem låntagere
• Renternes størrelse
• Gældende skatteregler

Din faktiske økonomi kan derfor afvige.

Til dit rådighedsbeløb bør du kende:

1. Betalingen før skat
2. Den forventede skattemæssige virkning
3. Hvornår virkningen ses i forskudsopgørelsen eller årsopgørelsen
4. Om renten eller bidraget kan ændre sig

Læs guiden om rådighedsbeløb ved boligkøb.

Afdrag og afdragsfrihed

Afdragsfrihed sænker betalingen i perioden, fordi gælden ikke nedbringes på samme måde.

Det kan samtidig betyde:

• Højere restgæld
• Højere bidrag
• Større betaling, når afdragsfriheden udløber
• Længere tid med høj gæld
• Større følsomhed over for boligprisfald

Forenklet sammenligning

Sammenlign tilbuddene på samme afdragsprofil. Ellers kan en lavere betaling skyldes, at du blot udskyder afdragene.

Restgæld er ikke indfrielsesbeløbet

Restgælden viser, hvor meget af lånet der ikke er afdraget efter lånets plan.

Indfrielsesbeløbet viser, hvad det koster at lukke lånet på et bestemt tidspunkt.

På obligationsbaserede lån kan indfrielsesbeløbet også afhænge af:

• Markedskursen
• Muligheden for opsigelse til kurs 100
• Tidspunktet i forhold til termin eller rentetilpasning
• Kurtage og kurstillæg
• Renter og gebyrer

Samlet tilbagebetaling

Det simple låneoverblik viser, hvad du samlet forventes at betale tilbage i lånets løbetid.

Tallet kan omfatte:

• Renter
• Bidrag eller rentetillæg
• Afdrag
• Relevante omkostninger

Det skal læses med forsigtighed.

På et fastforrentet lån bygger beregningen på en kendt obligationsrente, men bidrag og visse gebyrer kan ændres.

På et variabelt lån må beregningen bruge antagelser om fremtidige renter. Den faktiske tilbagebetaling kan derfor blive højere eller lavere.

En stor samlet tilbagebetaling er heller ikke det samme som en stor omkostning, fordi tilbagebetalingen indeholder selve lånebeløbet.

Illustrativ sammenligning af to tilbud

Nedenstående tal er forenklede og viser metoden, ikke aktuelle markedsvilkår.

Begge tilbud skal give 3.000.000 kr. i finansiering og løber i 30 år med afdrag.

Tilbud B ser billigere ud ved start. Det fortæller ikke, hvordan økonomien ser ud, hvis den variable rente senere stiger.

Tilbud A har højere nominel gæld i eksemplet på grund af kursen. Til gengæld kan et kursfald på obligationerne reducere indfrielsesbeløbet ved en senere rentestigning.

Stresstest den variable rente

Bed om at se betaling og rådighedsbeløb ved flere renter.

Forenklet eksempel med en restgæld på 3.000.000 kr. Tabellen viser kun renteændringen før skat og uden ændringer i bidrag eller afdrag.

Den faktiske ændring i ydelsen afhænger af lånets betalingsplan, restløbetid, afdrag og produktvilkår.

Indfrielse og fleksibilitet

Lånets pris handler også om, hvor let det er at ændre eller lukke.

Kontroller:

• Kan lånet opsiges til kurs 100?
• Hvornår kan det ske?
• Hvad er varslet?
• Skal lånet ellers indfries til markedskurs?
• Kan markedskursen være over 100?
• Hvad koster ekstraordinære afdrag?
• Kan banklånet indfries uden ekstra betaling?
• Hvad koster en omlægning?
• Kan en prioritetskonto modregne indestående?

Hvis du forventer at sælge igen efter få år, kan indfrielsesvilkårene få større betydning end en lille forskel i startrenten.

Sådan sammenligner du to lånetilbud

Trin 1: Gør tilbuddene ens

Brug samme:

• Nettoprovenu
• Løbetid
• Afdragsprofil
• Udbetalingsdato
• Skatteforudsætning

Trin 2: Sammenlign startøkonomien

Se på:

• Hovedstol
• Kurs
• Oprettelsesomkostninger
• Betaling før skat
• Betaling efter skat
• Bidrag eller rentetillæg

Trin 3: Sammenlign udviklingen

Se på:

• Restgæld efter 5, 10 og 20 år
• Betaling efter afdragsfrihed
• Betaling ved højere rente
• Samlet tilbagebetaling

Trin 4: Sammenlign vejen ud

Se på:

• Indfrielsesmetode
• Kursrisiko
• Opsigelsesfrister
• Gebyrer
• Mulighed for omlægning

Trin 5: Se hele kundeforholdet

Undersøg, om tilbuddet kræver:

• Lønkonto
• Forsikringer
• Pension
• Investering
• Betalingskort
• Andre bankprodukter

Et attraktivt lån kan være knyttet til priser andre steder i kundeforholdet.

Sammenligningstabel til dine tilbud

Spørgsmål til banken

• Hvor meget får jeg reelt til bolighandlen?
• Hvilke omkostninger betaler jeg kontant?
• Hvilke omkostninger bliver lagt oven i gælden?
• Hvad er forskellen på hovedstol og provenu i tilbuddet?
• Hvordan kan renten ændre sig?
• Hvordan kan bidraget eller rentetillægget ændre sig?
• Hvad bliver betalingen ved 1, 2 og 3 procentpoint højere rente?
• Hvad sker der, når afdragsfriheden udløber?
• Hvad er restgælden efter 5 og 10 år?
• Hvad koster det at indfri lånet efter 3, 5 og 10 år?
• Hvilke forudsætninger ligger bag ÅOP og samlet tilbagebetaling?
• Kræver tilbuddet andre produkter i banken?
• Hvor længe er tilbuddet gyldigt?
• Hvad koster kurssikring?

Typiske misforståelser

Hovedstolen er det beløb, jeg får udbetalt

Ikke nødvendigvis. Kurs og omkostninger kan gøre nettoprovenuet lavere.

Den laveste rente er altid billigst

Nej. Bidrag, kurs, gebyrer, afdrag og løbetid påvirker den samlede økonomi.

Laveste ÅOP er altid det bedste lån

Nej. ÅOP er stærkest ved sammenligning af ens lån. Risiko, restgæld og fleksibilitet skal også med.

Fast rente betyder, at hele betalingen er fast

Nej. Obligationsrenten er fast, men bidrag og visse gebyrer kan ændres.

Afdrag er en omkostning

Afdrag er en betaling, men reducerer samtidig gælden. Rente, bidrag og gebyrer er omkostninger ved finansieringen.

Restgæld er det beløb, jeg skal betale ved salg

Ikke altid. Indfrielsesbeløbet kan afhænge af markedskurs og lånets vilkår.

Samlet tilbagebetaling er kendt på et variabelt lån

Ikke præcist. Beregningen bygger på antagelser om den fremtidige rente.

Ydelse efter skat er et garanteret beløb

Nej. Den bygger på skatteforudsætninger og kan afvige fra din faktiske økonomi.

Kort opsummeret

Læs lånetilbuddet i denne rækkefølge:

1. Nettoprovenu
2. Hovedstol og kurs
3. Rente og debitorrente
4. ÅOP
5. Bidrag eller rentetillæg
6. Betaling før og efter skat
7. Restgæld
8. Indfrielsesvilkår

Sammenlign kun tilbud på samme beløb, løbetid og afdragsprofil. Se derefter på, hvad der kan ændre sig, og hvordan gælden udvikler sig.

Finansieringen skal også passe ind i hele boligøkonomien. Du kan samle købspris, egne penge, lån og handelsomkostninger i Købsbudgetberegneren, og regne den månedlige betaling i Ydelsesberegneren.

Læs også guiderne om realkreditlån og banklån, købsbudget og udbetaling til bolig.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Banken og realkreditinstituttet fastlægger de konkrete priser, beregninger og vilkår.

Ofte stillede spørgsmål