Hovedstol på boliglån: Derfor kan gælden være højere end provenuet

Det er ikke nødvendigvis det samme beløb, der ender på kontoen eller bliver brugt til at betale boligen. Særligt ved realkreditlån kan kurs og omkostninger betyde, at hovedstolen er højere end det provenu, du får til rådighed.

Hvis du eksempelvis skal bruge 2.000.000 kr. og lånet udbetales til kurs 95, skal den nominelle hovedstol være højere end 2.000.000 kr. for at skabe det ønskede provenu.

Kort om

• Hovedstolen er lånets nominelle beløb ved oprettelsen.
• Provenuet er det beløb, der bliver til rådighed efter kurs og omkostninger.
• Restgælden er det beløb, der står tilbage på lånet på et senere tidspunkt.
• Ved et obligationslån under kurs 100 skal hovedstolen være højere end det ønskede provenu.
• Omkostninger bliver ikke automatisk lagt oven i alle lån. De kan betales kontant eller finansieres på forskellige måder.
• Hovedstol, rente, bidrag, afdrag og løbetid påvirker ydelsen.
• Samlet gæld indgår i gældsfaktoren. En gældsfaktor over 4 anses som udgangspunkt som høj, men 4 er ikke et universelt maksimum.^[1]

Hvad betyder hovedstol

Hovedstolen er det beløb, der står som lånets nominelle størrelse, når lånet bliver etableret.

Hvis et banklån oprettes med en hovedstol på 400.000 kr., er det udgangspunktet for lånets afvikling. Hvis et realkreditlån oprettes ved udstedelse af obligationer med en nominel værdi på 2.100.000 kr., er 2.100.000 kr. lånets hovedstol.

Hovedstolen skal ikke forveksles med:

• Boligens pris
• Det samlede finansieringsbehov
• Det kontante provenu
• Restgælden efter nogle års afdrag
• Den samlede tilbagebetaling gennem hele løbetiden

Det er fem forskellige tal, selvom de kan ligne hinanden i begyndelsen.

Hovedstol, provenu og restgæld

Her er forskellen kort:

Hvis et lån optages til kurs 100 uden finansierede omkostninger, kan hovedstol og provenu ligge tæt på hinanden.

Hvis kursen er under 100, eller hvis nogle omkostninger bliver finansieret, kan forskellen blive større.

Hvorfor kan hovedstolen være højere end provenuet

Der er især to forklaringer.

Kursen er under 100

Realkreditlån finansieres gennem obligationer. Kursen er prisen på obligationerne.

Ved kurs 95 bliver obligationer med en nominel værdi på 100 kr. solgt for cirka 95 kr. før omkostninger. Hvis du skal have 100 kr. til rådighed, skal der derfor udstedes obligationer for mere end 100 kr.

Forbrug.dk beskriver tilsvarende, at jo lavere kursen er, desto større lån skal der optages for at få udbetalt det ønskede beløb.^[2]

Omkostninger bliver finansieret

Nogle omkostninger kan indgå i finansieringen. Andre bliver betalt af opsparingen.

Hvis en omkostning finansieres, stiger lånebehovet. Hvis den betales kontant, påvirker den ikke hovedstolen på samme måde.

Det er derfor forkert at skrive, at alle gebyrer og afgifter automatisk bliver bagt ind i hovedstolen.

Regneeksempel ved kurs 95

Du skal bruge et kontant provenu på 2.000.000 kr. før omkostninger.

En forenklet beregning af den nødvendige nominelle hovedstol er:

Ønsket provenu ÷ kurs som decimaltal = nødvendig hovedstol

Ved kurs 95 bliver regnestykket:

2.000.000 kr. ÷ 0,95 = 2.105.263 kr.

I et forenklet eksempel skal hovedstolen altså være cirka 2.105.000 kr. for at skabe et provenu på 2.000.000 kr. før øvrige omkostninger.

Forskellen er cirka 105.000 kr.

Det er mere præcist end at beregne 5 pct. af de 2.000.000 kr. og lægge beløbet oveni. Hovedstolen skal nemlig selv være stor nok til, at 95 pct. af den giver det ønskede provenu.

I et konkret tilbud kan afrunding, kurtage, kursskæring og øvrige poster ændre beløbet.

Hvilke omkostninger kan påvirke regnestykket

Ved etablering af boligfinansiering kan der blandt andet være:

• Tinglysningsafgift for pant
• Bankens etableringsgebyrer
• Realkreditinstituttets gebyrer
• Kurtage
• Kursskæring
• Gebyr for fastkursaftale
• Omkostninger til garantier og ekspedition

Nogle poster betales direkte. Andre kan efter aftale indgå i finansieringsbehovet.

Derfor er det nyttigt at finde tre linjer i lånetilbuddet:

1. Lånets hovedstol
2. Det forventede provenu
3. De omkostninger, der er fratrukket eller finansieret

Læs det samlede overblik i guiden om hvad det koster at købe hus.

Tinglysningsafgift for pant i 2026

Når et lån sikres med pant i fast ejendom, betales der tinglysningsafgift.

Fra 1. januar 2026 består afgiften som udgangspunkt af:

• En fast afgift på 1.825 kr.
• En variabel afgift på 1,25 pct. af det pantsikrede beløb

Den variable sats blev sænket fra 1,45 pct. til 1,25 pct. i 2026.^[3]

Den konkrete udgift kan være lavere, hvis tidligere betalt tinglysningsafgift kan genbruges. Derfor bør den ikke altid beregnes som 1,25 pct. af hele det nye lån.

Tinglysningsafgiften på skødet er en anden afgift og skal ikke blandes sammen med pantafgiften.

Hovedstol på realkreditlån og banklån

Realkreditlån

Ved et obligationsbaseret realkreditlån kan kursen skabe forskel mellem hovedstol og provenu. Bidrag og omkostninger påvirker også den samlede pris, men er ikke nødvendigvis en del af selve hovedstolen.

Banklån

Et banklån udbetales ofte tættere på kurs 100. Her kan hovedstol og udbetalt lånebeløb derfor være mere ens.

Der kan stadig være etableringsomkostninger. Om de betales kontant eller finansieres, afhænger af tilbuddet.

Læs mere om forskellen på realkreditlån og banklån.

Hvordan påvirker hovedstolen gældsfaktoren

Gældsfaktoren sammenligner husstandens samlede gæld med årsindkomsten før skat.

Hvis du har:

• Realkreditlån med en restgæld på 2.105.000 kr.
• Banklån på 300.000 kr.
• Studiegæld på 95.000 kr.

er den samlede gæld 2.500.000 kr.

Det relevante tal er den faktiske samlede gæld. Ikke kun det kontante provenu, du modtog fra realkreditlånet.

En højere nominel hovedstol kan derfor øge den samlede gæld og dermed gældsfaktoren.

Læs den fulde forklaring i guiden om gældsfaktor ved boligkøb.

Hvordan påvirker hovedstolen ydelsen

Renter og eventuelle afdrag beregnes på baggrund af den gæld og afviklingsplan, der fremgår af lånet.

Ydelsen afhænger blandt andet af:

• Hovedstol
• Rente
• Bidrag
• Løbetid
• Afdragsprofil
• Betalingsterminer

Et lån med afdragsfrihed har en anden ydelse end et lån med afdrag, selvom hovedstolen er den samme.

Et lån med variabel rente kan få en anden ydelse senere. Et fastforrentet lån har fast obligationsrente, men bidrag og visse gebyrer kan ændres efter vilkårene.

Derfor kan hovedstolen ikke alene bruges til at sammenligne månedlige udgifter.

Hovedstol og restgæld over tid

Hovedstolen er startpunktet. Restgælden ændrer sig gennem lånets løbetid.

Med afdrag falder restgælden normalt løbende. Ved afdragsfrihed falder den ikke på samme måde i den afdragsfrie periode.

Kursen kan samtidig påvirke, hvad det koster at indfri et obligationslån. Den nominelle restgæld og det aktuelle indfrielsesbeløb er derfor ikke altid identiske.

Når du sammenligner lån, kan du se på restgælden efter eksempelvis 5 og 10 år. Det viser, hvor meget gæld der forventes at være tilbage, hvis tilbuddenes forudsætninger holder.

Kan et fastforrentet lån altid indfries til kurs 100

Fastforrentede konverterbare realkreditlån kan normalt opsiges til en termin og indfries til kurs 100 efter lånets vilkår og opsigelsesfrister.

De kan ofte også indfries ved at købe de bagvedliggende obligationer til markedskurs. Hvis kursen er under 100, kan denne metode være billigere end indfrielse til kurs 100. Hvis kursen er over 100, kan terminens kurs 100 være relevant.

Det betyder ikke, at lånet når som helst kan indfries til kurs 100 uden frist eller omkostninger.

Indfrielsesmetode, dato, gebyrer og eventuelle differencerenter skal fremgå af det konkrete tilbud og en indfrielsesberegning.

Hvad betyder kurssikring

Kursen kan ændre sig mellem lånetilbuddet og udbetalingen.

En fastkursaftale låser kursen for en aftalt udbetalingsdato. Boligejer.dk beskriver, at kurssikring fastlåser den kurs, som lånet senere bliver udbetalt til.^[4]

Aftalen har en pris. Uden kurssikring kan hovedstol eller provenu ændre sig, hvis kursen bevæger sig.

Kurssikring er derfor ikke kun et spørgsmål om at gætte renteudviklingen. Det er også et spørgsmål om, hvor præcist finansieringsbehovet skal være kendt før udbetalingen.

Sådan læser du hovedstolen i et lånetilbud

Find disse oplysninger:

Fra 2021 skal tilbud på boliglån ledsages af et simpelt låneoverblik, som fremhæver centrale oplysninger som hovedstol, kurssikring, debitorrente og bidragssats.^[5]

Læs dokumenterne sammen. Det simple overblik erstatter ikke de fulde vilkår.

Typiske misforståelser om hovedstol

Hovedstolen er altid højere end provenuet

Nej. Ved kurs 100 og uden finansierede omkostninger kan tallene ligge tæt på hinanden. På nogle lån kan sammenhængen se anderledes ud.

Alle omkostninger bliver automatisk lagt til gælden

Nej. Nogle omkostninger betales kontant, mens andre kan finansieres. Det afhænger af aftalen.

Kurs 95 betyder præcis 5 pct. ekstra gæld

Ikke helt. For at få et bestemt provenu skal hovedstolen divideres med 0,95. Derfor bliver forskellen lidt større end 5 pct. af provenuet.

En kurs tæt på 100 er altid det bedste valg

Nej. Kursen hænger sammen med rente, ydelse, restgæld og indfrielsesmuligheder. Ét tal kan ikke afgøre hele valget.

Hovedstolen er det samme som boligens pris

Nej. Købsprisen finansieres typisk med flere lån og egne penge.

Gældsfaktor 4 er et fast maksimum

Nej. En gældsfaktor over 4 anses som udgangspunkt som høj, men banken foretager en samlet vurdering.

Fastforrentede lån kan altid indfries gratis til kurs 100

Nej. Der gælder terminer, frister og omkostninger efter lånets vilkår.

Kort opsummeret

Hovedstolen fortæller, hvor stort lånet nominelt er. Provenuet fortæller, hvor mange penge der bliver til rådighed. Restgælden fortæller, hvor meget du skylder senere.

Ved et obligationslån under kurs 100 kan hovedstolen være højere end provenuet. Omkostninger kan gøre forskellen større, hvis de finansieres.

Det vigtigste regnestykke er derfor ikke kun:

Hvor meget låner jeg?

Det er også:

Hvor stor bliver hovedstolen, hvor stort bliver provenuet, og hvad er restgælden efter nogle år?

Se hvordan du læser resten af tallene i guiden om dit lånetilbud. Hvad lånet koster om måneden, kan du regne i Ydelsesberegneren. Hvad lånet koster om måneden, kan du regne i Ydelsesberegneren.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Banken og realkreditinstituttet fastlægger de konkrete lånevilkår.

Ofte stillede spørgsmål