Gældsfaktor: sådan beregnes den, og hvad banken kigger på

Hvad er en gældsfaktor

Din gældsfaktor viser, hvor stor din samlede gæld er i forhold til din årsindkomst før skat. Al gæld tæller med: boliglånet, billån, SU-lån, kassekredit og kreditkort.

Banken bruger tallet til at vurdere, om du kan bære din samlede gæld. Det er ét af fire nøgletal i kreditvurderingen sammen med rådighedsbeløb, formue og belåningsgrad. Banken ser aldrig på gældsfaktoren alene.

Sådan beregnes gældsfaktor (eksempel)

Læg al gæld sammen, som den ser ud efter boligkøbet: det nye boliglån, eventuel restgæld på en nuværende bolig, billån, forbrugslån, SU-lån, kassekredit og kreditkort. Divider med husstandens årsindkomst før skat. Pensionsbidrag regnes ikke med i indkomsten.

Eksempel: samlet gæld 1.800.000 kr. og indkomst 450.000 kr. giver 1.800.000 delt med 450.000, altså en gældsfaktor på 4,0. Tjener I 600.000 kr. og skylder 1.920.000 kr., er gældsfaktoren 3,2.

Beregneren regner med jeres tal, så I kender jeres gældsfaktor efter købet, før I taler med banken. Tag dokumentation for al gæld med til mødet.

Gældsfaktor-regler: Finanstilsynets vejledning

Finanstilsynets pejlemærke er en gældsfaktor på 3,5. Over 4 stiller banken strengere krav: din formue skal forblive positiv, selv hvis boligen falder i værdi. Ved gældsfaktor mellem 4 og 5 skal dine samlede aktiver stadig overstige din gæld ved et prisfald på 10 pct. Over 5 gælder det ved et prisfald på 25 pct.

Har du gældsfaktor over 4 og belåner mere end 60 pct. af boligens værdi, skal du typisk vælge fast rente eller et lån med rentebinding i mindst fem år og med afdrag. Reglerne er en beregning på papiret, ikke et krav om at sælge noget.

Alle banker følger reglerne, men fortolkningen varierer. Spørg banken, hvordan den regner, og hvilke krav den stiller ved dit tal.

Gældsfaktor over 4: hvad sker der

En gældsfaktor over 4 anser Finanstilsynet som udgangspunkt som høj. Det er stadig muligt at låne, men det begrænser, hvilke lånetyper du kan vælge, og banken kræver, at din formue kan holde til et prisfald.

Under 3,5 giver typisk flest muligheder og den bedste forhandlingsposition. Mellem 3,5 og 4 laver banken en grundigere gennemgang. Over 4 skal formue og stresstest være på plads. Banken beder altid om dokumentation af din formue, uanset gældsfaktor.

Gældsfaktoren alene afgør ikke, om du får lån. Et par med gældsfaktor 3,8 og høje faste udgifter kan blive stoppet af rådighedsbeløbet, mens en husstand med 4,5 og stærk formue kan komme igennem.

Hvad tæller med i din gæld

Din samlede gæld er alt det, du skylder: boliglånet, du optager til købet, eventuel restgæld på en nuværende bolig, billån, forbrugslån, kassekredit, kreditkort og studiegæld. Oplys det hele, når du søger lån, også det, du ikke bruger.

Jo mere af den øvrige gæld du kan nedbringe før købet, jo lavere bliver din gældsfaktor, og jo mere plads får du til at låne til selve boligen.

Gældsfaktor ved huskøb: tallet i praksis

Ved et huskøb er det boliglånet, der fylder mest i regnestykket. Køber I for 3.000.000 kr. med 5 pct. i udbetaling og har en årsindkomst på 700.000 kr., er gældsfaktoren for boliglånet alene omkring 4,1, før billån og anden gæld lægges til.

Er renten høj, bliver rådighedsbeløbet ofte den reelle begrænsning, selv om gældsfaktoren er inden for pejlemærket. Derfor hænger de to tal sammen: banken vurderer gældsfaktor, rådighedsbeløb, belåningsgrad og formue som en helhed.

Nu forstår du, hvad tallet betyder

Du ved nu, hvordan gældsfaktoren beregnes, hvad reglerne siger, og hvad der sker over 4. Det giver dig ro til mødet, i stedet for et tal, du først støder på hos banken.

Ofte stillede spørgsmål