Gældsfaktor: Hvad er den, og hvornår er den for høj?

Har du en samlet gæld på 2.000.000 kr. og en årsindkomst på 500.000 kr., er gældsfaktoren 4. Det betyder ikke automatisk, at banken siger nej. Men en gældsfaktor over 4 bliver som udgangspunkt betragtet som høj og kan få betydning for bankens samlede vurdering og de lån, der kan tilbydes.^[1]

Kort om

• Gældsfaktor er samlet gæld divideret med årlig indkomst før skat.
• Gældsfaktoren viser loftet for din samlede gæld. Den viser ikke direkte, hvor dyr en bolig du kan købe.
• Dit mulige købsbudget består groft sagt af den nye boliggæld plus de egne penge, du bruger på købsprisen. Rådighedsbeløbet kan sætte et lavere loft.
• Boliglån, studiegæld, billån, forbrugslån og anden gæld indgår i den samlede gæld.
• Ved et fælles boligkøb bruges husstandens samlede gæld og indkomst.
• Finanstilsynet anser som udgangspunkt en gældsfaktor over 4 som høj.^[1]
• En gældsfaktor over 4 er ikke et automatisk afslag eller en universel lånegrænse.
• Høj gældsfaktor kan begrænse adgangen til visse risikable lån, særligt hvis belåningsgraden også er høj.^[2]
• Banken ser samtidig på rådighedsbeløb, udbetaling, formue, indkomst og boligen.

Hvad er gældsfaktor

Gældsfaktoren sætter din samlede gæld op mod din årlige indkomst før skat.

Formlen ser sådan ud:

Samlet gæld ÷ årlig indkomst før skat = gældsfaktor

Tallet fortæller, hvor mange gange årsindkomsten din gæld svarer til.

Gældsfaktoren fortæller ikke, hvad lånet koster hver måned. Den fortæller heller ikke, hvor mange penge du har tilbage til mad, transport og resten af livet.

Den viser én bestemt ting: størrelsen på din gæld i forhold til din indkomst.

Eksempel på beregning af gældsfaktor

Du vil købe bolig og forventer at have disse lån efter købet:

Din årlige indkomst før skat er 750.000 kr.

Regnestykket bliver:

3.000.000 kr. ÷ 750.000 kr. = 4,0

Din gældsfaktor er derfor 4.

Hvis studiegælden blev glemt i regnestykket, ville faktoren se lavere ud. Det er derfor vigtigt, at al gæld kommer med.

Hvad tæller med i den samlede gæld

Udgangspunktet er den gæld, husstanden vil have efter boligkøbet.

Det kan blandt andet være:

• Realkreditlån
• Banklån til boligen
• Restgæld fra en tidligere bolig
• Studiegæld
• Billån
• Forbrugslån
• Kassekredit
• Kreditkortgæld
• Andre private lån

Hvis du har finansieret en del af udbetalingen med et andet lån, forsvinder lånet ikke ud af bankens regnestykke. Den supplerende finansiering skal indgå i vurderingen af både gældsfaktor og rådighedsbeløb.^[1]

En kreditramme kan også få betydning, selvom hele beløbet ikke er trukket. Hvordan banken behandler forskellige kreditter, afhænger af bankens metode og dokumentationen.

Hvilken indkomst bruges

Gældsfaktoren beregnes med årsindkomsten før skat.

For en lønmodtager vil det typisk begynde med den faste løn. Andre indtægter kan kræve en nærmere vurdering, eksempelvis:

• Bonus
• Provision
• Overarbejde
• Selvstændig indkomst
• Midlertidige tillæg
• Offentlige ydelser
• Lejeindtægt

Banken kan se på, om en indtægt er stabil og tilstrækkeligt dokumenteret. Derfor er det ikke sikkert, at alle indtægter tæller fuldt med.

Ifølge vejledningen til reglerne om god skik for boligkredit indgår eget bidrag til en arbejdsgiveradministreret pensionsordning og arbejdsgiverens pensionsbidrag ikke i årsindkomsten før skat i denne beregning.^[1]

Det er en detalje, der kan skabe forskel mellem din egen hurtige beregning og bankens tal.

Gældsfaktor når I køber sammen

Ved et fælles boligkøb ser banken normalt på husstandens samlede indkomst og gæld.

Et par har følgende økonomi:

Regnestykket bliver:

3.600.000 kr. ÷ 900.000 kr. = 4,0

Hvis den ene har studiegæld eller billån, indgår gælden stadig i husstandens samlede billede.

Hvis kun den ene køber eller hæfter for lånet, kan beregningen se anderledes ud. Banken vurderer den juridiske og økonomiske hæftelse i den konkrete sag.

Hvad betyder en gældsfaktor på 4

En gældsfaktor på 4 betyder, at gælden er fire gange så stor som årsindkomsten før skat.

Finanstilsynet anser som udgangspunkt en gældsfaktor på mere end 4 som høj. Det betyder ikke, at 4 er et universelt maksimum for alle boligkøbere.^[1]

Det betyder i stedet, at kombinationen af gæld, indkomst, belåningsgrad, formue og låntype kræver større opmærksomhed.

To købere med gældsfaktor 4,3 kan få forskellige svar, fordi deres økonomi ikke er ens.

Den ene kan have:

• En stor opsparing efter købet
• Et højt rådighedsbeløb
• Fast og stabil indkomst
• En lavere belåningsgrad

Den anden kan have:

• Meget lille opsparing tilbage
• Flere dyre lån
• Et presset rådighedsbeløb
• En høj belåningsgrad

Gældsfaktoren er den samme. Robustheden er ikke.

Er gældsfaktor 4 en fast grænse

Nej.

Reglerne siger ikke, at alle med en gældsfaktor over 4 automatisk skal have afslag. Vejledningen beskriver også situationer, hvor et lån efter en konkret vurdering kan være forsvarligt, selvom gældsfaktoren er høj.^[1]

Det er derfor misvisende at dele alle boligkøbere op i godkendt under 4 og afvist over 4.

Bankens vurdering handler blandt andet om:

• Rådighedsbeløb efter boligkøbet
• Samlet formue
• Størrelsen på udbetalingen
• Belåningsgrad
• Valg af lån
• Indkomstens stabilitet
• Husstandens øvrige gæld
• Boligens pris og beliggenhed

Der findes heller ikke en dokumenteret generel regel om, at Finanstilsynet anbefaler en maksimal gældsfaktor på 3,5 for alle. Det tal kan indgå i enkelte bankers egne beregninger eller tommelfingerregler, men det må ikke præsenteres som en fælles offentlig grænse.

Høj gældsfaktor og valg af lån

Reglerne om god skik for boligkredit begrænser som udgangspunkt risikable realkreditlån og realkreditlignende lån, når både gældsfaktoren og belåningsgraden er høj.^[2]

Det kan få betydning for muligheder som:

• Variabel rente
• Afdragsfrihed
• Kombinationen af variabel rente og afdragsfrihed

Det betyder ikke, at alle med en gældsfaktor over 4 kun kan vælge én bestemt låntype. Det afhænger af lånets risikoprofil, belåningsgraden og bankens konkrete vurdering.

En høj gældsfaktor kan derfor påvirke mere end selve lånebeløbet. Den kan også påvirke, hvilke finansieringsmodeller banken vil stille til rådighed.

Gældsfaktor og vækstområder

Finanstilsynets vækstvejledning gælder boligbelåning i områder, hvor store prisstigninger har givet særlig opmærksomhed på økonomiens robusthed. Vækstområderne omfatter København med omegn og Aarhus.^[3]

Her beskriver vejledningen som hovedregel, at formuen skal kunne forblive positiv ved et tænkt prisfald:

• Ved gældsfaktor mellem 4 og 5 bruges et prisfald på 10 pct.
• Ved gældsfaktor over 5 bruges et prisfald på 25 pct.

Det er en beregning af robusthed. Det er ikke en forudsigelse om, at boligen falder i værdi, og det er ikke et krav om, at du skal sælge.

Vejledningen indeholder undtagelser og muligheder for andre kompenserende forhold. Derfor skal 10 pct. og 25 pct. ikke beskrives som et generelt lovkrav, der gælder ens for alle boligkøbere i hele landet.

Den fulde beregning forklares i støtteguiden om gældsfaktor og bankens formuestresstest.

Gældsfaktoren viser gælden, ikke købsprisen

Det er en vigtig forskel.

Gældsfaktoren fortæller, hvor stor din samlede gæld kan være i forhold til din indkomst. Den fortæller ikke direkte, hvor dyr en bolig du kan købe.

Hvis du vil se, hvor meget samlet gæld en bestemt faktor svarer til, kan du vende formlen om:

Årsindkomst før skat × gældsfaktor = samlet gæld

En husstand med en samlet årsindkomst på 800.000 kr. får disse matematiske beløb:

Har husstanden allerede 200.000 kr. i studiegæld og billån, er det beløb en del af den samlede gæld.

Ved en gældsfaktor på 4 bliver den matematiske plads til ny boliggæld derfor:

3.200.000 kr. minus 200.000 kr. = 3.000.000 kr.

Men de 3.000.000 kr. er gælden. Ikke nødvendigvis boligprisen.

Dit mulige købsbudget kan groft stilles op sådan:

Ny boliggæld + egne penge til købsprisen = mulig købspris

Hvis gældsfaktorberegningen giver plads til 3.000.000 kr. i gæld, og du selv kan lægge 3.000.000 kr. direkte i købsprisen, bliver det matematiske købsbudget:

3.000.000 kr. i gæld + 3.000.000 kr. af egne penge = 6.000.000 kr.

Det forudsætter, at du ikke har anden gæld, som skal trækkes fra gældsrammen. Det forudsætter også, at de 3.000.000 kr. faktisk kan bruges på købsprisen.

Har du 3.000.000 kr. i samlet opsparing, skal en del muligvis bruges på tinglysning, låneomkostninger, hjælp fra fagpersoner, flytning og den buffer, du vil beholde. Den del kan ikke samtidig lægges i boligens pris.

Derfor kan købsbudgettet ende både højere og lavere end gældsfaktorens gældsbeløb:

• Det kan blive højere, når du lægger egne penge oven i gælden.
• Det kan blive lavere, hvis rådighedsbeløbet ikke kan bære de månedlige boligudgifter.
• Det kan blive lavere, hvis eksisterende gæld bruger en del af gældsrammen.
• Det kan blive lavere, hvis en del af opsparingen skal dække omkostninger og buffer.

Gældsfaktoren sætter altså et muligt loft for gælden. Rådighedsbeløbet, udbetalingen, omkostningerne og resten af økonomien afgør, hvad loftet for selve boligprisen bliver.

Gældsfaktoren står ikke alene

En boligøkonomi kan se stærk ud på ét tal og presset ud på et andet.

Gældsfaktoren skal ses sammen med:

Rådighedsbeløb

Rådighedsbeløbet viser, hvad du har tilbage hver måned, når de faste udgifter er betalt. En bolig kan passe til gældsfaktoren og stadig give for lidt plads i hverdagen.

Læs den samlede guide om rådighedsbeløb ved boligkøb.

Formue

Formuen er forskellen mellem dine aktiver og din gæld. Den kan have særlig betydning, når gældsfaktoren er høj.

Læs mere om formue i bankens vurdering.

Udbetaling og belåningsgrad

En større egenbetaling kan reducere det nye lånebehov. Men banken ser også på, om der er penge tilbage til omkostninger og buffer efter købet.

Den samlede månedlige økonomi

Renter, afdrag, boligskatter, forsikringer og vedligeholdelse skal kunne rummes i budgettet. Gældsfaktoren fortæller ikke, hvad de poster bliver.

Du kan se sammenhængen i guiden om de fire søjler i boligøkonomien.

Hvad kan ændre gældsfaktoren

Faktoren ændrer sig, når gælden eller den indkomst, banken kan medregne, ændrer sig.

Her er tre regneeksempler:

Lavere samlet gæld

• Årsindkomst: 700.000 kr.
• Gæld før ændring: 2.940.000 kr.
• Gældsfaktor: 4,2

Hvis den samlede gæld i stedet er 2.800.000 kr., bliver faktoren:

2.800.000 kr. ÷ 700.000 kr. = 4,0

Højere dokumenteret indkomst

• Gæld: 3.000.000 kr.
• Årsindkomst før ændring: 700.000 kr.
• Gældsfaktor: 4,29

Hvis den indkomst, banken kan medregne, er 750.000 kr., bliver faktoren:

3.000.000 kr. ÷ 750.000 kr. = 4,0

En anden boligpris

Et lavere finansieringsbehov giver mindre samlet gæld. Men forskellen i købspris er ikke nødvendigvis lig med forskellen i gæld, fordi udbetaling og købsomkostninger også spiller ind.

Eksemplerne viser matematikken. De fortæller ikke, hvilken løsning der passer til en bestemt køber.

Hvilke oplysninger bruger banken

For at beregne gældsfaktoren vil banken typisk bruge dokumentation for:

• Løn og anden indkomst
• Studiegæld
• Billån og forbrugslån
• Kreditkort og kassekreditter
• Restgæld fra tidligere bolig
• Opsparing og andre aktiver
• Den forventede finansiering af den nye bolig

Hvis et lån skal indfries i forbindelse med købet, skal banken kunne se, hvornår og hvordan det sker. Hvis en indtægt er variabel, kan banken bede om dokumentation fra en længere periode.

Et retvisende regnestykke gør det nemmere at forstå forskellen mellem dit eget overslag og bankens beregning.

Typiske misforståelser om gældsfaktor

Alt under 4 bliver automatisk godkendt

Nej. Rådighedsbeløb, formue, udbetaling og resten af økonomien kan stadig begrænse boligkøbet.

Alt over 4 bliver automatisk afvist

Nej. Over 4 bliver som udgangspunkt betragtet som høj gældsfaktor, men banken foretager en konkret vurdering.

Kun det nye boliglån tæller

Nej. Eksisterende gæld som studiegæld, billån og forbrugslån indgår også.

Gældsfaktor og belåningsgrad er det samme

Nej. Gældsfaktoren sammenligner gæld med indkomst. Belåningsgraden sammenligner lån med boligens værdi.

Gældsfaktoren viser den månedlige udgift

Nej. To lån med samme størrelse kan have forskellige renter, afdrag og månedlige ydelser.

Grænse 3,5 kommer fra Finanstilsynet

Grænsen på 3,5 er bankernes eget pejlemærke og gælder ikke alle boligkøbere. Forveksl det ikke med den offentlige grænse for, hvornår gældsfaktoren som udgangspunkt anses som høj.

Kort opsummeret

Gældsfaktoren er et enkelt regnestykke. Det er fortolkningen, der kræver nuance.

En faktor over 4 bliver som udgangspunkt betragtet som høj. Den er ikke et automatisk nej. Banken ser på, om hele økonomien kan bære boligkøbet, og om kombinationen af gæld, formue, rådighedsbeløb, belåningsgrad og låntype er forsvarlig.

Når du kender tallet, ved du, hvilket spørgsmål banken forsøger at besvare. Ikke bare hvor meget du skylder, men hvor stor gælden er i forhold til den indkomst, der skal bære den.

Beregn din gældsfaktor i Gældsfaktorberegneren.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Banken foretager den endelige kreditvurdering og beslutter, hvilken finansiering den vil tilbyde.

Ofte stillede spørgsmål