Huskøb for begyndere: Det skal du være opmærksom på

Kend dit tal, før du forelsker dig i et hus

Det første, du skal være opmærksom på ved huskøb, er dit eget tal, ikke husets. Banken kigger på fire ting: rådighedsbeløb, gældsfaktor, udbetaling og formue. Kender du de fire tal, ved du, hvilken prisklasse du reelt kan handle i. Og det er ikke kun gældsfaktoren, der afgør det. Ofte er det rådighedsbeløbet, der bremser. Mange gør det omvendt. De finder huset først, og så bliver bankmødet en skuffelse i stedet for en bekræftelse.

Det andet er kontantbehovet. Tænk på det som hus og skorsten: huset er prisen, skorstenen er alt det, der kommer oven i. Du skal selv lægge mindst 5 pct. af købesummen i udbetaling, og så kommer tinglysning, advokat, måske en byggesagkyndig og ejerskifteforsikring. Regn hele skorstenen med, før du byder, så opsparingen ikke er brugt, før nøglerne er dine.

Læs tilstandsrapporten som køber, ikke som sælger

Tilstandsrapporten beskriver husets synlige skader med karakterer, og elinstallationsrapporten gør det samme for el. Begge er bestilt af sælger, så sælger kan slippe for sit ansvar for skjulte fejl i ti år. Det betyder, at du skal læse dem som den, der overtager regningen. Hver anmærkning er noget, der bliver dit.

Vær især opmærksom på tag, fugt i kælder og krybekælder, vinduer og fald på gulve. Rapporten dækker kun det, den byggesagkyndige kunne se på dagen. Den siger intet om kloak, skjulte rør eller hvor mange år fyret har tilbage.

Vi brugte faktisk ikke selv en byggesagkyndig, da vi købte vores sidste bolig. Men vi skulle renovere flere af de ting, der var peget på som problematiske, blandt andet et par knækkede tagplader, som vi fik udskiftet samtidig med, at vi fjernede en gammel brændeovn. Så læs rapporten to gange, og spørg om alt det, du ikke forstår.

Energimærke og varme koster hver måned

Energimærket går fra A til G og fortæller, hvor meget energi huset bruger til varme og varmt vand. Et hus med mærke E eller F kan have en varmeregning, der ligger flere tusinde kroner over et hus med mærke B. Hver måned, i årevis. Det er penge, der skal tages fra dit rådighedsbeløb, før der er råd til noget som helst andet.

Spørg til varmekilden. Oliefyr, ældre gasfyr og elvarme er dyre i drift, og et oliefyr kan betyde en nedgravet olietank, som du får ansvaret for. Fjernvarme og varmepumpe er typisk billigere, men tjek, om fjernvarmen faktisk findes på vejen, før du regner med den. Bed om den seneste varmeregning. Den lyver ikke.

Grunden, lokalplanen og naboerne

Ved huskøb køber du også grunden. Tjek på tinglysning.dk, om der er servitutter, der begrænser, hvad du må bygge eller ændre. Læs kommunens lokalplan for området. Den kan forbyde en tilbygning, en carport eller en bestemt tagtype, og den kan tillade naboen at bygge noget, du ikke havde regnet med.

Besøg vejen på forskellige tidspunkter. En rolig villavej lørdag formiddag kan være en pendlervej mandag morgen. Tal med naboerne, hvis du kan. De ved, om kælderen står under vand hvert efterår, og om der er planer om nyt byggeri bag hækken. Det står ikke i nogen rapport.

Køber du ejerlejlighed i stedet

Køber du ejerlejlighed, køber du også en andel af ejendommen. Læs ejerforeningens vedtægter, regnskab, budget og referater fra de seneste generalforsamlinger. Her står, om der er planlagte renoveringer, som du kommer til at betale for gennem fællesudgifterne.

Fællesudgifterne tæller med som fast boligudgift, når banken regner dit rådighedsbeløb. Spørg til tag, vinduer, altaner og faldstammer, for det er de store fællesposter. Udbetalingskravet er det samme som ved hus: mindst 5 pct. af købesummen plus handelsomkostninger.

Forbehold i købsaftalen, og hvad jeg selv gjorde forkert

Skriv aldrig under uden advokatforbehold og bankforbehold. Advokatforbeholdet giver din advokat ret til at annullere handlen, hvis noget i papirerne ikke holder. Bankforbeholdet gør handlen betinget af, at banken godkender finansieringen. Begge dele er gratis at bede om.

Jeg hev selv alle forbehold ud af aftalen, fordi jeg var bange for at miste huset. Så jeg har godt nok tænkt over, om det var det værd. Vi kunne kun tillade os det, fordi jeg selv kendte alt det, en rådgiver ville have gjort os opmærksomme på, fra mange år i banken. Det gør du måske ikke endnu, og så er forbeholdene din sikkerhed.

Da vi købte hus, var ejendomsmægleren ikke klar på at vise huset frem yderligere, fordi han allerede havde fået tre bud efter første dag på markedet. Det gør ham ikke til en modstander. Det betyder bare, at du ikke altid skal tage mæglerens ord for gode varer, og at du skal være forberedt på at stille de rigtige spørgsmål. Er huset ældre, har det mange anmærkninger, eller er du i tvivl, så overvej din egen byggesagkyndige. Det koster typisk et par tusinde kroner, og hvad er det i forhold til flere millioner?

Ejerskifteforsikring og overtagelsesdagen

Når sælger har fået lavet tilstandsrapport og elrapport, kan du tegne en ejerskifteforsikring, og sælger betaler halvdelen af præmien for basisdækningen på det billigste tilbud. Forsikringen dækker skjulte skader, som ikke stod i rapporterne.

Jeg har selv betalt 36.000 kr. for en forsikring, jeg måske aldrig får en krone ud af. Og i vores forrige bolig fik vi dækket en skade for næsten 80.000 kr., hvor forsikringen kun havde kostet 12.000 kr. Man kan være heldig, og man kan være uheldig. Spørgsmålet er det samme hver gang: vil du ærgre dig, hvis du finder en skade, som måske kunne have været dækket? Læs forbeholdene i tilbuddet, for der er formentlig noget, den ikke dækker.

På overtagelsesdagen aflæser I målere sammen og noterer tallene i refusionsopgørelsen. Tag billeder af alt, og gå huset igennem rum for rum, før du skriver under på, at alt er som aftalt. De første 14 dage efter overtagelsen er din frist til at reagere på det, der ikke stemmer.

Vil du se hele rækkefølgen, viser boligkøb trin for trin de 12 trin fra budget til nøgler, og hvem der gør hvad undervejs. Læs også, hvordan du læser tilstandsrapporten, inden du byder.

Huskøb er ikke sværere, det er bare flere ting

Det er ikke sværere end et lejlighedskøb. Det er bare flere ting, og de kan tages én ad gangen, i den rækkefølge de dukker op. Min rolle er at fortælle dig, hvad du skal kigge efter, og hvorfor. Beslutningen er altid din.

Ofte stillede spørgsmål