Fase 1 · Bliv købeklar
Boligkøb trin for trin: 12 trin fra budget til nøgler
Et boligkøb består ikke af ét stort ja. Det består af en række beslutninger, godkendelser, dokumenter og frister. Nogle kan du tage i ro, andre begynder at løbe, så snart købsaftalen er underskrevet. Her er hele forløbet i fem faser og 12 trin.
Kort om
- Boligkøbet kan deles i fem faser: bliv klar, find din bolig, køb din bolig, vent på nøglerne og overtag boligen.
- Det begynder med økonomien og banken, ikke med købsaftalen.
- En foreløbig købsgodkendelse er ikke nødvendigvis en godkendelse af en bestemt bolig.
- Ejendomsmægleren formidler handlen for sælger.
- Den lovbestemte fortrydelsesret er 6 hverdage og koster normalt 1 pct. af købesummen.[1][2]
- Rådgiver- og bankforbehold følger deres konkrete ordlyd og kan løbe samtidig med fortrydelsesretten.
- Det er købsaftalen, der afgør de konkrete datoer i din handel.
Boligkøbets tidslinje
Her er processen i den rækkefølge, den typisk opleves som køber. Nogle trin foregår samtidig.
| Trin | Hvad sker der? | Hvem er involveret? |
|---|---|---|
| 1. Kend dit budget | Indkomst, gæld, rådighedsbeløb, opsparing og købsomkostninger samles | Dig og eventuelt banken |
| 2. Foreløbig bankvurdering | Banken vurderer, hvad din økonomi kan bære | Dig og banken |
| 3. Boligsøgning | Du afgrænser område, boligtype og krav | Dig og ejendomsmægleren |
| 4. Dokumenter og besigtigelse | Rapporter, foreningsmateriale og boligens stand undersøges | Dig, mægleren og eventuelt en byggesagkyndig |
| 5. Bud og forhandling | Pris, overtagelsesdag og vilkår forhandles | Dig, mægleren og sælger |
| 6. Købsaftale | Aftalen underskrives med de relevante forbehold | Dig, sælger, mægler og rådgiver |
| 7. Frister begynder | Rådgivergodkendelse, bankgodkendelse, deponering og fortrydelsesret kan løbe samtidig | Dig, rådgiver og bank |
| 8. Endelige godkendelser | Rådgiver og bank tager stilling til den konkrete handel | Rådgiver, bank og realkreditinstitut |
| 9. Deponering og garanti | Egne penge deponeres, og banken stiller normalt garanti | Dig, bank og mægler |
| 10. Lånevalg og skøde | Finansieringen færdiggøres, skødet udarbejdes og tinglyses | Dig, bank, realkreditinstitut og berigtigende rådgiver |
| 11. Praktisk forberedelse | Forsikringer, flytning, el, varme og internet gøres klar | Dig og leverandørerne |
| 12. Nøgler og opfølgning | Målerstande noteres, boligen gennemgås, og refusionsopgørelsen afsluttes senere | Dig, sælger, mægler og rådgiver |
Tidslinjen er et overblik. Det er købsaftalen, der afgør de konkrete datoer og frister i din handel.
Fase 1: Bliv klar, før du forelsker dig i en bolig
Trin 1: Kend dit budget
Det er svært at vurdere en bolig, hvis du ikke ved, hvad den betyder for din hverdag. Saml indkomst efter skat, gæld, faste udgifter, rådighedsbeløb, opsparing, udbetaling, købsomkostninger og den buffer, du vil have tilbage efter købet.
Læs de fire søjler i boligøkonomien og guiden om købsbudget ved boligkøb.
Trin 2: Få en foreløbig vurdering fra banken
Banken ser blandt andet på indkomst, gæld, opsparing, rådighedsbeløb og den risiko, der følger med købet. En foreløbig købsgodkendelse eller et finansieringsbevis er ikke en endelig godkendelse af en bestemt bolig. Banken skal normalt også vurdere boligen og den endelige finansiering.
Brug tjeklisten til forberedelse af bankmødet, så du ved, hvilke tal og dokumenter banken typisk spørger efter.
Fase 2: Find en bolig, der også fungerer i hverdagen
Trin 3: Søg efter bolig
Boligens pris er kun ét tal. Se også på ejer- eller fællesudgifter, varme og el, transport, vedligeholdelse, forsikringer, kommende projekter og området på forskellige tidspunkter af døgnet.
Start eventuelt med guiden til boligportaler og prioritering af krav til boligen.
Trin 4: Læs dokumenterne og undersøg boligen
Ved et hus er tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten, energimærket, ejendomsdatarapporten, BBR-meddelelsen og servitutterne centrale. Ved en ejerlejlighed skal du også læse ejerforeningens regnskab, budget, vedtægter, referater og vedligeholdelsesplan og se efter fælleslån og kommende projekter.
En fremvisning viser ikke alt, og rapporterne er ikke en fuld teknisk undersøgelse af skjulte forhold. Læs, hvad en byggesagkyndig gennemgang kan afdække.
Fase 3: Bud, købsaftale og frister
Trin 5: Afgiv bud og forhandl
Et bud kan indeholde mere end prisen: overtagelsesdag, dispositionsdag, hvad der følger med boligen, og de forbehold, du har brug for. Sælger kan acceptere, afvise eller komme med et modbud. Læs guiden om budrunde og forhandling ved boligkøb.
Trin 6: Underskriv købsaftalen
Købsaftalen er købers og sælgers kontrakt om handlen og indeholder langt mere end pris og dato.[3] Læs frister, forbehold, deponering, bankgaranti, overtagelse, risikoens overgang og medfølgende løsøre, og se, hvem der berigtiger handlen og udarbejder refusionsopgørelsen. Skriv ikke under i forventning om, at uklare formuleringer kan ordnes senere.
Trin 7: Hold styr på fristerne
Når sælger har underskrevet, begynder flere spor ofte at løbe på én gang:
| Spor | Hvad skal afklares? |
|---|---|
| Juridisk | Rådgiveren gennemgår aftale og dokumenter inden fristen |
| Finansiering | Banken og realkreditinstituttet godkender bolig og finansiering |
| Egne penge | Det aftalte beløb deponeres efter købsaftalen |
| Garanti | Banken stiller normalt garanti for resten af købesummen |
| Forsikring | Husforsikring og eventuel ejerskifteforsikring afklares |
| Fortrydelse | Den lovbestemte frist løber sideløbende |
Skriv fristerne i kalenderen samme dag, og notér, hvem der har ansvaret for hver opgave.
Trin 8: Få de endelige godkendelser
Rådgiveren og banken tager stilling til den konkrete handel inden for deres frister. Fortrydelsesretten og forbeholdene er tre forskellige ting:
| Mulighed | Grundlag | Frist |
|---|---|---|
| Lovbestemt fortrydelsesret | Loven | 6 hverdage fra du får besked om sælgers underskrift |
| Rådgiverforbehold | Købsaftalens ordlyd | Den frist, der står i aftalen |
| Bank- eller finansieringsforbehold | Købsaftalens ordlyd | Den frist, der står i aftalen |
Fortrydelsesretten er ikke en gratis undersøgelsesperiode. Ved en bolig til 3.000.000 kr. koster den normalt 30.000 kr., og både den skriftlige besked og betalingen skal være fremme inden fristen. Et rådgiverforbehold kan have en kortere frist end fem hverdage, og et forbehold beskytter kun inden for sin ordlyd.[4] Læs den samlede guide om rådgiverforbehold og bankforbehold.
Fase 4: Finansiering, skøde og ventetid
Trin 9: Deponering og bankgaranti
Det er almindeligt, at køber kort efter aftalens indgåelse deponerer et kontant beløb hos ejendomsmægleren. Beløbet kaldes ofte udbetalingen i købsaftalen.[5] Banken stiller normalt en garanti over for sælger for resten af købesummen, og på overtagelsesdagen erstattes garantien som regel af kontant deponering.[6]
Deponeringen er ikke det samme som den minimumsudbetaling, banken regner med i finansieringen. Samme ord bruges om to forskellige ting, så se på beløbet og modtageren.
Trin 10: Vælg lån og få skødet tinglyst
Når forbeholdene er afklaret, færdiggøres finansieringen: realkreditlån og eventuelt banklån, fast eller variabel rente, afdrag eller afdragsfrihed, kurssikring og tinglysning af pant. Læs om forskellen på realkreditlån og banklån og fast eller variabel rente.
Skødet registrerer ejerskiftet. Tinglysningen kontrollerer ikke alle vilkår i købsaftalen, så skøde, betaling, nøgler og overtagelsesdag er forskellige dele af samme handel.[7] Læs om berigtigelse, skøde og tinglysning.
Trin 11: Gør det praktiske klar
I ventetiden kan du tegne de nødvendige forsikringer, melde el og varme, bestille internet, planlægge flytningen og forberede adresseændringen. Brug flytteplanen uge for uge og guiden om forsikringer ved boligkøb.
Fase 5: Overtagelse og nøgler
Trin 12: Overtag boligen og følg op
Gennemgå boligen roligt på overtagelsesdagen: nøgler og adgangsbrikker, målere for el, vand og varme, synlige ændringer siden fremvisningen, hvidevarer og medfølgende løsøre, eltavle, hovedhane, røgalarmer og varmeanlæg. Tag billeder af målerstande og væsentlige forhold.[8]
Finder du fejl eller mangler, så brug tjeklisten til de første 14 dage efter overtagelsen. Refusionsopgørelsen fordeler blandt andet ejendomsskat, fællesudgifter og aconto varme og vand mellem køber og sælger. Læs guiden om refusionsopgørelsen ved boligkøb.
Hvem arbejder for hvem
- Ejendomsmægleren formidler handlen for sælger. Mægleren skal give dig relevante oplysninger, men er ikke din personlige rådgiver.
- Banken og realkreditinstituttet vurderer økonomi, bolig, sikkerhed og finansiering og beslutter, hvilke lån de vil tilbyde.
- Købers juridiske rådgiver gennemgår købsaftale og dokumenter for dig inden for forbeholdets ordlyd.
- En byggesagkyndig vurderer tekniske forhold inden for den aftalte gennemgang.
- BoligKlar giver sparring og overblik over rækkefølge, spørgsmål og dokumenter. De faglige vurderinger hører til hos bank, juridisk rådgiver og tekniske fagpersoner.
Typiske misforståelser
En købsgodkendelse gælder ikke alle boliger
Den konkrete bolig og finansiering skal normalt også godkendes.
Fortrydelsesretten er ikke 6 gratis dage
Den koster normalt 1 pct. af købesummen og kræver rettidig skriftlig besked og betaling.
Et rådgiverforbehold gælder ikke altid i fem hverdage
Frist og virkning følger ordlyden i købsaftalen.
Du er ikke færdig, når købsaftalen er underskrevet
Godkendelser, deponering, garanti, finansiering, skøde og forsikringer følger bagefter.
Kort opsummeret
Rækkefølgen er budget, bank, boligsøgning, dokumenter, bud, købsaftale, frister, godkendelser, deponering og garanti, lån og skøde, praktisk forberedelse og overtagelse. Er det dit første boligkøb, samler huskøb for begyndere det, du skal være opmærksom på, i en tjekliste.
Start med dit første købsbudget.
BoligKlar giver dig sparring og overblik. Banken, den juridiske rådgiver og de tekniske fagpersoner vurderer din konkrete økonomi, aftale og bolig.
Trin 1 er økonomien. Købsbudgetberegneren samler husstandens indkomst, opsparing og gæld i ét budget, som de næste trin kan bygge videre på.
Regn dit købsbudgetBeregneren giver et pejlemærke. Banken træffer den endelige beslutning.
Kilder
Ofte stillede spørgsmål
Hvordan køber man bolig trin for trin?
Start med økonomi og bank. Find og undersøg boligen. Afgiv bud, underskriv med relevante forbehold, få handlen godkendt, færdiggør finansiering og skøde, og forbered overtagelsen.
Hvornår er en bolighandel bindende?
Det afhænger af parternes underskrifter, forbehold, frister og købsaftalens ordlyd. Få din rådgiver til at forklare, hvornår netop din handel bliver bindende.
Hvornår begynder fortrydelsesfristen?
Som udgangspunkt fra det tidspunkt, hvor du som køber får besked om, at sælger har underskrevet købsaftalen.
Har køber 6 dages gratis fortrydelsesret?
Nej. Den lovbestemte frist er 6 hverdage, men fortrydelse koster normalt 1 pct. af købesummen. Beløbet skal være betalt, og den skriftlige besked skal være fremme, inden fristen udløber.
Er rådgiverforbehold og fortrydelsesret det samme?
Nej. Rådgiverforbeholdet følger købsaftalen, og fortrydelsesretten følger loven. De kan løbe samtidig.
Skal banken godkende boligen?
Ja, normalt. En foreløbig godkendelse af din økonomi er ikke en endelig godkendelse af den konkrete bolig og finansiering.
Hvornår får jeg nøglerne?
Normalt på den aftalte overtagelsesdag eller på en særskilt dispositionsdag, hvis det er aftalt i købsaftalen.
Er jeg ejer, når jeg får nøglerne?
Nøgleoverdragelse, overtagelsesdag og tinglyst skøde er forskellige dele af handlen. Den juridiske virkning afhænger af aftalen og handlens gennemførelse.
Var guiden nyttig?
Eksperten bag guiden
Alexandra Haslebo · stifter af BoligKlar
Har hjulpet 1.000+ boligkøbere, før hun stiftede BoligKlar.
Er du i tvivl om dit næste trin?
20 minutter online med Alexandra, gratis. Sparring og overblik, ikke finansiel rådgivning.