Forsikringer ved boligkøb: Hus, indbo og overtagelse

Det korte svar afhænger af, om du køber hus eller ejerlejlighed.

Ved et hus skal bygningen normalt have sin egen husforsikring. Er huset belånt, vil långiveren kræve, at det er brandforsikret. Ved en ejerlejlighed er bygningen normalt forsikret gennem ejerforeningen, men du skal kontrollere, hvad foreningens police faktisk omfatter.

I begge tilfælde er indboforsikringen din egen. Og ejerskifteforsikringen er en helt tredje forsikring med et andet formål.

Kort svar

De vigtigste forsikringer omkring et boligkøb er typisk:

Forsikringerne skal passe sammen med købsaftalen. Startdatoen skal tage højde for, hvornår risikoen går over til dig, og om du får dispositionsret før den almindelige overtagelsesdag.

Kort om

• Husforsikring og indboforsikring dækker ikke det samme.
• Husforsikring er ikke generelt lovpligtig.
• Ved et belånt hus kræver långiveren normalt brandforsikring.
• Ejerforeningen forsikrer normalt bygningen ved ejerlejligheder, men ikke nødvendigvis alt inde i din lejlighed.
• Indboforsikringen indeholder normalt også privat ansvar og retshjælp.
• Ejerskifteforsikringen handler om visse skjulte forhold fra før overtagelsen.
• Husforsikringen handler om skader i forsikringsperioden efter policens vilkår.
• Dækning under flytning afhænger af din police og aftalen med flyttefirmaet.
• Større renoveringer kan kræve en særlig forsikring.

Hvad er forskellen på hus, indbo og ejerskifte

Ordene ligger tæt. Dækningen gør ikke.

Forestil dig, at der står et hus med møbler, computer og cykler indeni.

• Husforsikringen ser på bygningen
• Indboforsikringen ser på de ting, du kan tage med dig
• Ejerskifteforsikringen ser på visse skjulte forhold, der allerede var til stede, da du overtog

Det er en forenkling, men den gør det lettere at begynde.

En skade kan stadig ligge i en gråzone. Et skjult rør, et fastmonteret køkken eller en vandskade kan involvere flere forsikringer og ansvar. Derfor er policens definitioner og undtagelser vigtigere end navnet på produktet.

Husforsikring

En husforsikring dækker som udgangspunkt pludselige skader på det forsikrede hus efter de valgte dækninger og vilkår. Forsikringen kan bestå af branddækning, andre bygningsdækninger og forskellige tilvalg.^[1]

Den kan blandt andet omfatte skader efter:

• Brand
• Storm
• Vand
• Kortslutning
• Indbrud i bygningen
• Brud på skjulte rør eller stikledninger, hvis dækningen er valgt
• Svamp eller insekt, hvis dækningen er valgt

Listen er ikke en garanti for dækning. Årsag, vedligeholdelse, alder, undtagelser og selvrisiko kan ændre resultatet.

Hvad hører til bygningen

Husforsikringen handler normalt om huset og de faste installationer. Det kan blandt andet være:

• Tag, vægge og gulve
• Faste el- og VVS-installationer
• Fastmonteret køkken
• Udhuse og andre bygninger, hvis de er med i policen
• Bestemte stikledninger, hvis dækningen omfatter dem

Kontrollér, hvilke bygninger der står på policen. Et anneks, en garage eller et ældre udhus er ikke noget, du bør antage er med, bare fordi det står på grunden.

Brandforsikring og boliglån

Det bliver ofte skrevet, at husforsikring er lovpligtig. Det er for upræcist.

Forsikringsoplysningen beskriver, at alle belånte huse skal være brandforsikrede. Långiveren kræver branddækningen, fordi huset fungerer som sikkerhed for lånet.^[1]

De øvrige dækninger på huset er som udgangspunkt frivillige. Det betyder ikke, at de er ligegyldige. Det betyder, at du skal skelne mellem:

1. Det långiveren kræver
2. Det policen tilbyder
3. De risici du selv vælger at bære

Banken eller realkreditinstituttet kan bede om dokumentation for brandforsikringen før lånets udbetaling. Kravene fremgår af finansieringen og lånevilkårene.

Indboforsikring

Indboforsikringen handler ikke kun om møbler.

Den dækker husstandens ejendele efter policens vilkår og indeholder normalt også privat ansvar og retshjælp.^[2]

Indbo kan blandt andet være:

• Møbler
• Tøj
• Elektronik
• Cykler
• Køkkenudstyr
• Værktøj
• Andre personlige ejendele

Privat ansvar

Ansvarsdækningen kan hjælpe, hvis du bliver erstatningsansvarlig for en skade på en anden person eller andres ting. Det er ikke det samme som, at enhver skade, du forårsager, bliver dækket. Ansvar skal vurderes efter reglerne og policens vilkår.

Retshjælp

Retshjælpsdækningen kan under bestemte betingelser bidrage til udgifter ved private retstvister. Den har egne dækningsgrænser, selvrisiko og undtagelser.

Forsikringssum og særlige værdier

Nogle policer har en samlet forsikringssum. Andre markedsføres som sumløse, men kan stadig have grænser for bestemte genstande.

Kontrollér særligt:

• Smykker og ure
• Kunst og samlinger
• Dyre cykler
• Elektronik
• Værktøj
• Ting i kælder, skur og garage

Læs mere om indboforsikringens tilvalg og selvrisiko.

Forsikring ved ejerlejlighed

Ved en ejerlejlighed forsikrer ejerforeningen normalt selve ejendommen. Men “ejendommen er forsikret” fortæller ikke, hvem der dækker den konkrete skade inde i din lejlighed.

Forsikringsoplysningen peger på, at du bør undersøge både foreningens forsikring og vedtægterne. Visse bygningsdele kan være dit eget ansvar.^[3]

Bed om eller find:

• Ejerforeningens forsikringspolice
• Forsikringsbetingelser
• Vedtægter
• Oplysning om selvrisiko
• Regler om rør, gulve, glas og sanitet
• Regler om forbedringer i lejligheden

Spørg derefter:

• Dækker foreningen faste installationer inde i lejligheden?
• Hvem betaler selvrisikoen ved en skade fra din lejlighed?
• Er glas og kumme med?
• Er altaner, kælderrum og andre brugsrum med?
• Hvad sker der med forbedringer, du selv har betalt?

Du skal stadig have din egen indboforsikring, hvis dine ting og dit private ansvar skal være dækket efter en indbopolice.

Ejerskifteforsikring

Ejerskifteforsikringen skal ikke forveksles med husforsikringen.

En ejerskifteforsikring kan efter sine vilkår dække visse skjulte skader eller forhold, der var til stede før overtagelsen, og som køber ikke kendte til. Dækningen hænger sammen med huseftersynsordningen og det konkrete tilbud.^[4]

Husforsikringen ser derimod på skader, som dækkes i forsikringsperioden.

Eksempel

Et skjult forhold i en konstruktion kan muligvis høre til ejerskifteforsikringen, hvis betingelserne er opfyldt.

En ny stormskade efter overtagelsen kan muligvis høre til husforsikringen, hvis policen dækker den.

Hvilken forsikring der skal behandle sagen, afhænger af årsagen, tidspunktet og vilkårene.

Læs den særskilte guide om ejerskifteforsikring og dækning.

Hvornår skal forsikringerne begynde

Startdatoen bør ikke vælges ud fra, hvornår flyttebilen kommer.

Den skal passe til købsaftalen og det tidspunkt, hvor risikoen eller rådigheden går over til dig.

Det kan være:

• Den almindelige overtagelsesdag
• En tidligere dispositionsdag
• En anden dato, der følger af aftalen

Få datoen bekræftet i policen og kontrollér, at banken, den juridiske rådgiver og forsikringsselskabet arbejder med samme dato.

Dispositionsret før overtagelsen

Hvis du får nøgler før overtagelsesdagen, kan forsikringsbehovet begynde tidligere.

Dispositionsaftalen bør blandt andet beskrive:

• Hvad du må bruge boligen til
• Om du må male eller renovere
• Hvem der betaler forbrug
• Hvem der bærer risikoen
• Hvilke forsikringer der skal være aktive

En nøgle i hånden er ikke i sig selv en forsikringsdato. Det er aftalen og policen, der afgør det.

Læs mere om dispositionsret og nøgler før tid.

Dækker forsikringen under flytningen

Det afhænger af vilkårene.

Der kan være flere mulige parter:

• Din indboforsikring
• Flyttefirmaets ansvarsforsikring
• Udlejer af flyttebil
• Den person, der har forårsaget skaden

Dækning og ansvar kan afhænge af, om du selv flytter, bruger venner eller køber en professionel flytteydelse.

Før flyttedagen kan du få afklaret:

• Om indbo er dækket under transport
• Om indbo er dækket på begge adresser i en overgang
• Hvordan tyveri fra flyttebil behandles
• Hvem anmelder en skade
• Hvad flyttefirmaets maksimale ansvar er
• Hvilken dokumentation der kræves

Skriv svarene ind i flytteplanen, så forsikringen ikke ender som noget, I først diskuterer på fortovet med en knækket reol.

Forsikring ved renovering

En almindelig hus- eller bygningsforsikring dækker ikke nødvendigvis alle skader under større byggearbejder.

Ved omfattende projekter kan en entrepriseforsikring være relevant. Forsikringsoplysningen fremhæver blandt andet projekter, hvor der arbejdes med bærende konstruktioner, som et område, hvor særlige dækninger kan være nødvendige.^[5]

Afklar før arbejdet begynder:

• Om forsikringsselskabet skal orienteres
• Om boligen må stå ubeboet under arbejdet
• Om almindelig husforsikring fortsætter uændret
• Om entreprenøren har ansvarsforsikring
• Om der skal tegnes entrepriseforsikring
• Hvem der dækker materialer på byggepladsen

Læs også guiden om renovering før indflytning.

Sådan sammenligner du forsikringer

To policer kan begge hedde husforsikring og stadig være forskellige.

Sammenlign på samme adresse, samme startdato og samme ønskede dækninger.

Se derefter på:

Den billigste police kan være den rigtige for én husstand og den forkerte for en anden. Prisen giver først mening, når du ved, hvad du får for den.

Du kan læse mere om prisen på husforsikring og prisen på indboforsikring i den nye bolig.

Selvrisiko, afskrivning og undtagelser

Selvrisiko

Selvrisiko er den del af en dækket skade, du selv betaler. Der kan være forskellige selvrisici på samme police.

Afskrivning

Nogle bygningsdele og genstande erstattes med fradrag for alder eller slid. Forsikringsoplysningen beskriver eksempelvis, at bestemte bygningsdele kan følge faste afskrivningstabeller.^[5]

Undtagelser

Forsikringer dækker som udgangspunkt ikke almindeligt slid, manglende vedligeholdelse eller alle langsomt opståede skader. Den præcise afgrænsning står i vilkårene.

Det er derfor ikke nok at læse oversigten på forsiden af tilbuddet. De konkrete undtagelser kan ligge længere nede.

Tidslinje før overtagelsen

Når handlen er godkendt

• Find datoen for risikoovergang og eventuel dispositionsret
• Afklar långiverens krav til brandforsikring
• Find ejerforeningens police, hvis du køber lejlighed
• Saml oplysninger om bygninger, tag, varme og tidligere skader

Nogle uger før

• Indhent tilbud med samme oplysninger og startdato
• Sammenlign dækning, undtagelser og selvrisiko
• Afklar indbo på gammel og ny adresse under flytningen
• Undersøg særlige behov ved renovering

Før adgang eller overtagelse

• Kontrollér at policerne er accepteret
• Kontrollér den korrekte startdato
• Send nødvendig dokumentation til bank eller realkreditinstitut
• Gem police, tilbud og vilkår

På overtagelsesdagen

• Dokumentér boligens stand
• Gem billeder og måleraflæsninger
• Anmeld hurtigt eventuelle skader efter policens procedure

Eksempel: Køb af hus

En familie køber et belånt hus og får dispositionsret syv dage før overtagelsen for at male.

De skal blandt andet afklare:

1. Hvilken dato brand- og husforsikringen skal begynde
2. Om dispositionsaftalen kræver særlige forsikringer
3. Om indbo, værktøj og materialer er dækket i huset før indflytning
4. Om det planlagte arbejde kræver ekstra dækning
5. Hvilken dokumentation långiveren skal modtage

Startdatoen kan altså ligge før den dag, hvor flyttebilen kommer.

Eksempel: Køb af ejerlejlighed

En køber overtager en ejerlejlighed. Ejerforeningen har en bygningsforsikring.

Køberen skal stadig undersøge:

1. Hvad foreningens police dækker inde i lejligheden
2. Hvem der betaler selvrisiko ved en skade
3. Om forbedringer og faste installationer er omfattet
4. Hvornår den personlige indboforsikring skal flyttes
5. Om renovering skal godkendes og forsikringen orienteres

“Ejendommen er forsikret” er derfor begyndelsen på spørgsmålet. Ikke hele svaret.

Typiske misforståelser

Husforsikring er lovpligtig

Ikke generelt. Ved et belånt hus kræver långiveren normalt brandforsikring som sikkerhed for lånet.

Husforsikringen dækker mine møbler

Nej. Dine personlige ejendele hører normalt under indboforsikringen.

Indboforsikringen dækker huset

Nej. Indboforsikringen dækker ikke selve huset som en husforsikring gør.

Ejerforeningen dækker alt i lejligheden

Ikke nødvendigvis. Police og vedtægter kan placere bestemte bygningsdele eller udgifter hos ejeren.

Ejerskifteforsikring og husforsikring er det samme

Nej. De behandler forskellige typer skader og forskellige tidspunkter.

Forsikringen skal starte den dag, jeg flytter ind

Ikke nødvendigvis. Startdatoen skal passe med risikoovergangen og eventuel dispositionsret.

Flyttefirmaet betaler automatisk enhver skade

Nej. Ansvar, begrænsninger og dokumentationskrav følger aftalen og reglerne.

Tjekliste før overtagelsen

• Find risiko- og dispositionsdato i aftalen
• Afklar långiverens krav til brandforsikring
• Find ejerforeningens police og vedtægter ved lejlighed
• Indhent sammenlignelige tilbud
• Kontrollér bygninger og installationer i policen
• Læs undtagelser og afskrivning
• Sammenlign selvrisici
• Afklar indbo under flytningen
• Afklar forsikring ved planlagt renovering
• Kontrollér startdatoen skriftligt
• Send nødvendig dokumentation til långiveren
• Gem police og vilkår sammen med købsdokumenterne

Kort opsummeret

Forsikringer ved boligkøb handler om tre ting:

1. Hvad der skal forsikres
2. Hvilke skader policen omfatter
3. Hvornår dækningen skal begynde

Ved hus skal du skelne mellem brandkravet fra långiveren og de øvrige bygningsdækninger. Ved ejerlejlighed skal du kontrollere foreningens forsikring i stedet for at antage, at alt er dækket. Og i begge boligtyper er indboforsikringen din egen.

Brug guiden om pris på husforsikring eller guiden om pris på indboforsikring som næste trin, når du kender boligtypen og startdatoen.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Forsikringsselskabet vurderer den konkrete dækning efter policen.

Ofte stillede spørgsmål