Renovering efter boligkøb: Budget, rækkefølge og regler

Det er også her, tidsplanen kan vælte.

For maling, gulve, el, VVS og køkken er ikke fem separate projekter, hvis de foregår i de samme rum. De hænger sammen. Den rigtige rækkefølge afhænger af boligen, materialerne og de fag, der skal ind over.

En god renoveringsplan begynder derfor med tre ting: Hvad skal undersøges, hvad skal være færdigt før indflytning, og hvad kan vente.

Kort svar

Planlæg renoveringen i denne rækkefølge:

1. Aftal hvornår du lovligt har adgang til boligen
2. Saml rapporter, tegninger og oplysninger om installationer
3. Del opgaverne i nødvendige, praktiske og senere projekter
4. Afklar byggetilladelse, ejerforening og andre begrænsninger
5. Få relevante fagpersoner til at undersøge boligen
6. Beskriv hver opgave, så tilbuddene kan sammenlignes
7. Læg budget for arbejde, materialer, gebyrer og uforudsete forhold
8. Planlæg skjulte og støvende arbejder før de afsluttende overflader
9. Indregn leveringstid, tørretid og kontrol
10. Kontrollér forsikring og dokumentation, før arbejdet begynder

Rækkefølgen skal passe til dit konkrete projekt. En væg, der ser ud som et malerprojekt, kan også rumme el, rør eller en bærende konstruktion.

Kort om

• Du kan planlægge før overtagelsen, men arbejde kræver aftalt adgang.
• En opmåling giver ikke automatisk ret til at begynde renoveringen.
• Nogle ombygninger kræver byggetilladelse, andre gør ikke.
• Arbejde uden byggetilladelse skal stadig overholde relevante regler.
• El, VVS, kloak og gas kan kræve autoriserede virksomheder.
• Ældre boliger kan indeholde asbest, PCB, bly og andre problematiske stoffer.
• Byggeaffald kan skulle screenes og anmeldes til kommunen.
• En almindelig husforsikring dækker ikke nødvendigvis alle skader under byggearbejde.
• Håndværkerfradrag gælder kun udvalgte ydelser og arbejdsløn.
• Dokumentation er vigtig både under arbejdet og ved et senere salg.

Adgang før overtagelsen

Du ejer ikke automatisk retten til at gå i gang, fordi købsaftalen er underskrevet.

Før den almindelige overtagelsesdag kræver adgang en aftale med sælger. Det gælder også, hvis en håndværker skal besigtige boligen eller måle op.

Opmåling er ikke arbejdsadgang

Sælger kan godt acceptere et kort besøg til opmåling uden samtidig at acceptere:

• Nedrivning
• Levering af materialer
• Boring
• Maling
• Opbevaring af værktøj
• Adgang for flere håndværkere

Formålet med besøget bør derfor stå klart.

Læs guiden om opmåling før overtagelsen.

Dispositionsret

Har du dispositionsret, kan du få adgang før den almindelige overtagelsesdato. Men aftalen bør beskrive, hvad du må udføre, hvem der bærer risikoen, hvem der betaler forbrug, og hvilke forsikringer der skal være aktive.

Læs mere om dispositionsret ved boligkøb.

Begynd ikke arbejdet alene på baggrund af, at du har fået en nøgle. Læs aftalen.

Del projekterne i tre bunker

Når man står i et tomt hus, kan alt føles som “nu eller aldrig”. Det er sjældent rigtigt.

Del opgaverne i tre bunker.

1. Skal løses før indflytning

Det kan være forhold, der påvirker sikkerhed, lovlig brug eller muligheden for at bo i boligen.

Eksempler kan være:

• Farlige elinstallationer
• Aktiv vandskade
• Manglende varme
• Arbejder, som gør køkken eller bad ubrugeligt
• Støvende eller sundhedsskadeligt arbejde

Om en opgave er nødvendig, skal vurderes ud fra boligen og faglig dokumentation.

2. Er praktisk at udføre i en tom bolig

Det kan være opgaver, som bliver lettere uden møbler:

• Gulvslibning
• Maling
• Udskiftning af lofter
• Kabelføring
• Større rengøring

Praktisk er ikke det samme som nødvendigt. Hvis budgettet er presset, kan nogle af opgaverne vente.

3. Kan planlægges efter indflytning

Det kan være forbedringer, hvor I har fordel af at lære boligen at kende først:

• Ændring af indretning
• Nyt køkken uden akut behov
• Nye opbevaringsløsninger
• Haveprojekter
• Kosmetiske ændringer

En måned i boligen kan fortælle mere om lys, lyd og hverdagsruter end en hel aften med plantegningen.

Undersøg før du river ned

En tilstandsrapport er ikke en renoveringsplan. Den beskriver synlige skader efter huseftersynsordningens rammer, men åbner ikke konstruktioner og fortæller ikke nødvendigvis, hvad der gemmer sig bag vægge og gulve.

Læs tilstandsrapporten sammen med:

• Elinstallationsrapport
• Energimærke
• BBR-meddelelse
• Bygningstegninger
• Tidligere byggetilladelser
• Sælgers oplysninger
• Ejerforeningens dokumenter ved lejlighed

En byggesagkyndig kan hjælpe med en byggeteknisk gennemgang. Andre fag kan være nødvendige ved konstruktioner, fugt, el, VVS eller miljøfarlige materialer.

Hvis en væg skal fjernes, skal du blandt andet vide, om den er bærende eller stabiliserende. Hvis et bad skal ændres, skal du kende konstruktion, afløb og vådrumsløsning.

Det er billigere at undersøge først end at opdage midt i nedrivningen, at projektet er et andet end det, tilbuddet dækkede.

Læg et renoveringsbudget

Et renoveringsbudget bør vise mere end håndværkerens tilbud.

Medtag blandt andet:

Uforudsete forhold

En buffer bør bygge på projektets usikkerhed. Et malerprojekt i et nyt rum har en anden risiko end et badeværelse i et ældre hus.

Spørg derfor:

• Hvilke dele af konstruktionen kan ikke ses endnu?
• Hvilke priser er estimater?
• Hvad er ikke med i tilbuddet?
• Hvem betaler, hvis underlaget er dårligere end forventet?
• Hvad sker der, hvis tidsplanen skrider?

Saml de kendte udgifter i Indflytningsberegneren.

Finansiering

Renoveringen kan være betalt af opsparing eller indgå i den samlede finansiering, hvis banken har godkendt det. Regn ikke med, at et ekstra lån kan oprettes bagefter uden ny vurdering og kreditgodkendelse.

Afklar derfor finansieringen, før bindende aftaler med håndværkere underskrives.

Få tilbud, der kan sammenlignes

Tre totalbeløb kan ikke sammenlignes, hvis de dækker tre forskellige opgaver.

Lav en beskrivelse af:

• Hvad der skal udføres
• Hvilke materialer der skal bruges
• Hvem der køber materialerne
• Hvad der skal nedrives og bortskaffes
• Hvilke overflader der skal retableres
• Hvilken dokumentation der skal afleveres
• Hvornår arbejdet skal begynde og slutte
• Hvordan ændringer godkendes

Bed tilbudsgiverne markere:

• Hvad der er inkluderet
• Hvad der ikke er inkluderet
• Hvilke poster der er estimater
• Hvilke forudsætninger prisen bygger på
• Hvad ekstraarbejde koster

En lav pris kan være et godt tilbud. Den kan også være et tilbud, hvor affald, afdækning, materialer eller retablering mangler.

Rækkefølgen i renoveringen

Gulv før maling eller maling før gulv? Det afgør gulvtypen, malerarbejdet, støv, beskyttelse og de andre fag.

Brug disse principper:

Undersøg før nedrivning

Konstruktioner, installationer og problematiske stoffer bør undersøges, før de åbnes eller fjernes.

Skjulte arbejder før lukkede overflader

El, rør, afløb, ventilation og forstærkninger skal normalt koordineres, før vægge, lofter og gulve lukkes.

Støvende arbejde før sårbar finish

Nedrivning, slibning og skæring kan påvirke nymalede overflader, inventar og rengøring.

Tørretid før næste lag

Beton, spartel, maling, fuger og vådrumsløsninger kan kræve tid, før næste del kan udføres.

Test før du lukker

Installationer og løsninger bør kontrolleres efter fagets krav, før de bliver skjult.

Bed de involverede håndværkere om at godkende den samlede rækkefølge. Det er ikke nok, at hver fagperson har en plan for sin egen dag.

Tidsplanen skal indeholde ventetid

En renovering består både af arbejdstid og ventetid.

Tidsplanen kan blandt andet påvirkes af:

• Levering af køkken og materialer
• Myndighedsbehandling
• Tørretider
• Fag, der skal arbejde efter hinanden
• Prøver og beregninger
• Sygdom og ferie
• Opdagede skader
• Ændringer undervejs

Sæt milepæle i stedet for kun én slutdato:

1. Undersøgelse afsluttet
2. Tilladelser afklaret
3. Nedrivning afsluttet
4. Skjulte installationer udført
5. Kontrol og dokumentation modtaget
6. Overflader færdige
7. Slutgennemgang gennemført
8. Boligen rengjort og klar til indflytning

Læg milepælene ind i flytteplanen, så håndværkere og flyttebil ikke er booket til det samme gulv på samme tidspunkt.

Kræver renoveringen byggetilladelse

Nogle ombygninger kræver byggetilladelse. Andre kan udføres uden en ansøgning.

Bygningsreglementet indeholder eksempler for blandt andet enfamiliehuse, rækkehuse og etageboliger. Eksemplerne er vejledende og ikke udtømmende.^[1]

Arbejder, der kan påvirke blandt andet bærende konstruktioner, brandforhold eller anvendelse, kan kræve tilladelse og dokumentation.

Selv når en ombygning ikke kræver byggetilladelse, skal arbejdet stadig overholde de relevante tekniske krav i bygningsreglementet.^[2]

Spørg kommunen, hvis projektet er uklart. En håndværkers erfaring med lignende projekter er ikke en kommunal afgørelse.

Ejerforening, lokalplan og servitutter

En kommunal tilladelse er ikke nødvendigvis den eneste godkendelse.

Ved en ejerlejlighed kan vedtægter og husorden kræve godkendelse af blandt andet:

• Ændring af bærende vægge
• Flytning af køkken eller bad
• Ændring af installationer
• Udskiftning af vinduer og døre
• Arbejde i fælles rør og skakte
• Støjende arbejde
• Brug af elevator og fællesarealer

Ved hus kan lokalplaner og servitutter påvirke facade, tag, tilbygning, udhus og anvendelse.

Læs guiden om lokalplan og byggebestemmelser.

Få relevante godkendelser skriftligt, før arbejdet bestilles endeligt.

Hvornår skal virksomheden være autoriseret

Som boligejer har du ansvar for, at autorisationskrævende arbejde bliver udført af en autoriseret virksomhed.

Sikkerhedsstyrelsen beskriver autorisationsområder inden for blandt andet:

• El
• VVS, herunder vand og gas
• Kloak

Ikke alle opgaver inden for områderne kræver autorisation. Men mange gør. Sikkerhedsstyrelsen har vejledninger om, hvad private selv må udføre, og et register over autoriserede virksomheder.^[3]

Kontrollér virksomheden i autorisationsregisteret.

Et CVR-nummer er ikke det samme som en autorisation.

Asbest og andre problematiske stoffer

Ældre byggematerialer kan indeholde stoffer, som kræver særlig håndtering.

Det kan blandt andet være:

• Asbest
• PCB
• Bly
• Tungmetaller
• PAH, også kaldet tjærestoffer
• Klorparaffiner

Det er ikke muligt at afgøre alt sikkert ved at kigge på materialet.

Borger.dk oplyser, at der før renovering skal foretages screening for problematiske stoffer efter reglerne. Hvis screeningen viser risiko, kan der være behov for en kortlægning med analyser.^[4]

Fra 2025 gælder der autorisationskrav for virksomheder, der udfører autorisationskrævende nedrivning af asbest. Virksomheder kan kontrolleres i Sikkerhedsstyrelsens register.^[5]

Stop arbejdet og få forholdet afklaret, hvis du finder et mistænkeligt materiale. Støv fra nedrivning er ikke stedet at gætte.

Byggeaffald

Kommunen skal modtage anmeldelse af bygge- og anlægsaffald senest to uger før arbejdet begynder, når:

• Projektet skaber mere end ét ton affald
• Projektet omfatter udskiftning af termoruder, der kan være fremstillet i perioden 1950 til 1977

Det fremgår af Borger.dk.^[4]

Kommunen kan have en digital løsning og lokale anvisninger til sortering og aflevering.

Afklar i tilbuddet:

• Hvem anmelder affaldet
• Hvem udfører screening
• Hvem bestiller analyser
• Hvem sorterer og transporterer
• Hvor affaldet afleveres
• Om dokumentation er med i prisen

“Bortskaffelse inkluderet” er for upræcist, hvis projektet kan indeholde problematiske stoffer.

Forsikring under renoveringen

En almindelig hus- eller bygningsforsikring dækker ikke nødvendigvis alle skader under større byggearbejder.

Afklar med forsikringsselskabet:

• Om selskabet skal have besked før arbejdet
• Om boligen står ubeboet
• Om tag eller facade åbnes
• Om bærende konstruktioner ændres
• Om der skal tegnes entrepriseforsikring
• Hvem der dækker materialer på byggepladsen
• Hvilken forsikring håndværkeren har

Læs mere i guiden om forsikringer ved boligkøb og renovering.

Forsikring erstatter ikke en klar aftale om ansvar. Begge dele skal være på plads.

Håndværkerfradrag i 2026

Håndværkerfradraget er op til 9.000 kr. pr. person i 2026. Fradraget gælder kun arbejdsløn til udvalgte ydelser, ikke materialer.^[6]

Beløbet er et fradrag, ikke en kontant tilbagebetaling på 9.000 kr.

For at bruge ordningen skal både ydelsen, betalingen og dokumentationen opfylde betingelserne. Kontrollér blandt andet:

• Om arbejdet står på listen over godkendte ydelser
• Om du har ret til fradraget på udførelsestidspunktet
• Om betalingen sker på en godkendt måde
• Om arbejdslønnen fremgår særskilt
• Om virksomheden opfylder kravene

Satser og ydelser kan ændre sig. Tjek derfor altid den aktuelle side på Skat.dk, før beløbet regnes ind i budgettet.

Eksempel på en renoveringsplan

En familie køber et hus og vil:

• Fjerne en væg mellem køkken og stue
• Lægge nye kabler
• Slibe gulve
• Male
• Flytte ind

De kan ikke begynde med at booke maleren på en tilfældig mandag.

Planen skal først afklare:

1. Om væggen er bærende eller stabiliserende
2. Om arbejdet kræver byggetilladelse eller dokumentation
3. Hvor el og andre installationer ligger
4. Om materialerne kræver miljøscreening
5. Hvem der udfører nedrivning og bortskaffelse
6. Hvornår elarbejdet kan udføres og kontrolleres
7. Hvornår gulv og maling kan udføres uden at skade hinanden
8. Hvornår boligen er klar til rengøring og flytning

Rækkefølgen fastlægges derefter sammen med de relevante fagpersoner.

Typiske fejl

At starte med overfladerne

Maling og gulv kan skulle laves om, hvis installationer eller konstruktioner ændres bagefter.

At bruge ét standardbeløb pr. kvadratmeter

To projekter med samme størrelse kan have helt forskellige materialer, adgangsforhold og skjulte problemer.

At tro, at arbejde uden byggetilladelse er uden regler

Tekniske krav kan stadig gælde.

At bruge en virksomhed med CVR-nummer som bevis på autorisation

Autorisation skal kontrolleres i det relevante register.

At glemme byggeaffald og miljøprøver

Det kan ændre både budget og tidsplan.

At planlægge flytning uden luft i tidsplanen

Tørretid, levering og opdagede forhold kan flytte slutdatoen.

At regne hele håndværkerregningen som fradrag

Kun arbejdsløn til udvalgte ydelser kan være omfattet.

At begynde før adgang og forsikring er afklaret

En nøgle eller et opmålingsbesøg er ikke nødvendigvis tilladelse til arbejde.

Tjekliste før renoveringen

Projekt og adgang

• Aftal adgang og startdato skriftligt
• Kontrollér dispositionsaftalen
• Del projekterne i nu, før indflytning og senere
• Lav opmåling og fotoregistrering

Regler

• Afklar byggetilladelse med kommunen
• Tjek lokalplan og servitutter
• Tjek ejerforeningens vedtægter
• Få nødvendige godkendelser skriftligt
• Kontrollér autoriserede virksomheder

Miljø og teknik

• Undersøg konstruktioner og installationer
• Screen for problematiske stoffer
• Afklar anmeldelse af byggeaffald
• Planlæg dokumentation og kontrol

Økonomi

• Beskriv opgaverne ens til tilbudsgiverne
• Sammenlign hvad der er med og ikke med
• Læg budget for materialer, affald og midlertidige løsninger
• Afklar finansiering før bindende aftaler
• Kontrollér aktuelle regler for håndværkerfradrag

Tidsplan og forsikring

• Koordinér fagene i én samlet rækkefølge
• Indregn levering og tørretid
• Afklar forsikring og entrepriseforsikring
• Flyt først ind, når boligen er rengjort og sikker at bruge

Kort opsummeret

Renovering efter boligkøb begynder med adgang, undersøgelser, regler og budget. Farvekortet kommer bagefter.

Del projekterne op. Få de skjulte forhold undersøgt. Beskriv arbejdet, så tilbud kan sammenlignes. Koordinér håndværkerne i én samlet tidsplan, og læg flyttedagen efter de opgaver, der faktisk skal være færdige.

Saml budgettet i Indflytningsberegneren, før du underskriver håndværkeraftalerne.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Kommunen, forsikringsselskabet og relevante fagpersoner vurderer de konkrete krav og løsninger.

Ofte stillede spørgsmål