Fase 2 · Find din bolig
Byggesagkyndig ved boligkøb: Hvad kan en gennemgang afdække?
En byggesagkyndig kan hjælpe dig med at forstå boligens fysiske stand, før du beslutter dig for at købe.
Gennemgangen kan sætte ord på revner, fugttegn, tagets stand, vådrum, tidligere ombygninger og kommende vedligeholdelse. Men den er ikke en garanti for, at alle skjulte skader bliver fundet.
Det vigtigste er at aftale opgaven tydeligt. Ordet byggesagkyndig fortæller ikke i sig selv, hvad der bliver undersøgt, om der foretages målinger, eller om du får en skriftlig rapport.
Kort om
- En byggesagkyndig kan gennemgå boligen for dig som køber og forklare byggetekniske forhold.
- En beskikket bygningssagkyndig er en særlig titel for fagpersoner, der er godkendt til at udarbejde tilstandsrapporter under Huseftersynsordningen.[1]
- Købers egen gennemgang og sælgers tilstandsrapport er to forskellige ydelser.
- Tilstandsrapporten beskriver synlige skader og synlige tegn på skader. Den er ikke en total garanti for bygningen.[2]
- En ekstra gennemgang kan målrettes de forhold, du ønsker belyst, men omfanget skal aftales.
- Destruktive undersøgelser, hvor konstruktioner åbnes, kræver sælgers tilladelse og en klar aftale.
- El og flere VVS-forhold kan kræve en autoriseret fagperson.
- Gennemgangen kan ske før købsaftalen eller efter underskrift, hvis aftalen indeholder et brugbart byggeteknisk forbehold.
Byggesagkyndig eller bygningssagkyndig
Ordene bliver ofte brugt om hinanden, men der er en vigtig forskel.
Beskikket bygningssagkyndig
En beskikket bygningssagkyndig er godkendt af myndighederne til at udarbejde tilstandsrapporter under Huseftersynsordningen.
Beskikkelsen kræver relevant byggeteknisk uddannelse, erfaring, kursus og ansvarsforsikring for arbejdet med tilstandsrapporter.[3]
Købers byggesagkyndige
Når du som køber bestiller din egen gennemgang, indgår du en privat aftale om en byggeteknisk ydelse.
Fagpersonen kan eksempelvis være:
- Bygningskonstruktør
- Ingeniør
- Arkitekt med byggeteknisk erfaring
- Håndværksuddannet rådgiver med relevant erfaring
- Beskikket bygningssagkyndig, der også tilbyder køberrådgivning
Titlen siger ikke det hele. Se på uddannelsen, erfaringen, opgavens omfang, ansvaret og den konkrete leverance.
Tilstandsrapport og købers gennemgang
De to ydelser kan supplere hinanden, men de har forskellige formål.
| Punkt | Tilstandsrapport | Købers egen byggetekniske gennemgang |
|---|---|---|
| Bestilles typisk af | Sælger | Køber |
| Udføres af | Beskikket bygningssagkyndig | Fagperson valgt af køber |
| Formål | Standardiseret rapport under Huseftersynsordningen | Besvare købers konkrete spørgsmål om boligen |
| Omfang | Følger myndighedernes regler og skadesbegreb | Aftales mellem køber og rådgiver |
| Sammenligning | Boligen vurderes i forhold til tilsvarende bygninger af samme type og alder | Kan også fokusere på vedligeholdelse, projekter og købers planer |
| Skjulte konstruktioner | Der foretages normalt ikke destruktive indgreb | Kun hvis sælger tillader det, og det er aftalt |
| Prisoverslag | Er ikke rapportens hovedformål | Kan indgå, hvis det er aftalt |
| Betydning for ejerskifteforsikring | Indgår sammen med elinstallationsrapporten i Huseftersynsordningen | Erstatter ikke tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten |
Tilstandsrapporten er resultatet af en bygningsgennemgang og beskriver synlige skader samt synlige tegn, der kan pege på skader.[4]
Købers egen fagperson kan tage udgangspunkt i rapporten og bruge tiden på at forklare de registrerede forhold eller se nærmere på spørgsmål, der er vigtige for køber.
Er tilstandsrapporten lovpligtig
Nej, ikke generelt.
Huseftersynsordningen er frivillig for sælger. Men rapporterne er centrale, hvis sælger vil opnå den ansvarsfrihed, ordningen kan give, og hvis køber skal have mulighed for at tegne ejerskifteforsikring på det grundlag.[5]
Det er derfor forkert at beskrive tilstandsrapporten som et generelt lovkrav for alle huse over en bestemt alder.
Det er også forkert at beskrive købers egen byggesagkyndige som en erstatning for Huseftersynsordningen. Det er en separat ydelse.
Hvad kan en byggesagkyndig gennemgå
Omfanget afhænger af aftalen, boligen og adgangen på dagen.
En almindelig visuel gennemgang kan omfatte:
Tag og loft
- Tagbelægning set fra tilgængelige steder
- Tagrender og nedløb
- Synlige tegn på utætheder
- Loftsrummets konstruktion og ventilation
- Synlig isolering
- Misfarvninger eller fugttegn
Facade, sokkel og terræn
- Revner og afskalninger
- Murværk og fuger
- Sokkel og synlige sætningsspor
- Terrænets fald omkring huset
- Synlige forhold ved afvanding
Vinduer og døre
- Alder og vedligeholdelsesstand
- Synligt råd eller nedbrydning
- Funktion og tæthed, hvor det kan vurderes
- Fuger og tilslutninger
Kælder og krybekælder
- Fugtindikationer og lugt
- Misfarvninger og saltudtræk
- Revner
- Ventilation
- Tilgængelige rør og konstruktioner
Køkken, bad og bryggers
- Synlige tegn på utætheder
- Fuger og overflader
- Fald mod afløb, hvor det kan vurderes
- Ventilation
- Synlige rør og samlinger
- Tegn på tidligere skader
Indvendige rum
- Revner, skævheder og misfarvninger
- Gulve, vægge og lofter
- Vinduer og døre
- Tegn på fugt eller kondens
- Synlige ændringer i konstruktionerne
Gennemgangen kan også omfatte en samtale om forventet vedligeholdelse og mulige projekter. Det kræver, at det er en del af aftalen.
Hvad kan gennemgangen ikke nødvendigvis afgøre
En bygning kan ikke læses fuldstændigt fra overfladen.
En almindelig gennemgang kan derfor ikke nødvendigvis afsløre:
- Skader inde i lukkede vægge og gulve
- Rør under jorden
- Hele kloaksystemets tilstand
- Skjult skimmel
- Konstruktionsforhold bag faste beklædninger
- Alle ulovlige ombygninger
- Om alle elinstallationer er lovlige
- Jordforurening
- Den præcise restlevetid på en bygningsdel
Fagpersonen kan se tegn, som giver grund til yderligere undersøgelse. Det er ikke det samme som en sikker diagnose.
Hvis der eksempelvis ses fugt ved en kældervæg, kan en måling understøtte observationen. Men årsagen kan kræve flere undersøgelser af dræn, terræn, rør eller konstruktion.
Visuel gennemgang, måling eller destruktivt indgreb
De tre niveauer bør ikke blandes sammen.
| Undersøgelse | Hvad sker der | Typisk begrænsning |
|---|---|---|
| Visuel gennemgang | Synlige og tilgængelige forhold vurderes | Skjulte konstruktioner kan ikke ses |
| Ikke-destruktiv måling | Eksempelvis indikativ fugtmåling eller termografi | Målingen kræver fortolkning og viser ikke altid årsagen |
| Destruktivt indgreb | En konstruktion åbnes eller materiale fjernes | Kræver sælgers tilladelse og aftale om ansvar og retablering |
En fugtmåler giver ikke automatisk svaret fugt eller ingen fugt. Målemetode, materiale, temperatur og adgang påvirker resultatet.
Spørg derfor ikke kun, om der bruges måleudstyr. Spørg også, hvad målingen kan og ikke kan dokumentere.
Hvornår kan gennemgangen ske
Der er tre typiske muligheder.
Før du afgiver bud
Du får den byggetekniske viden tidligt. Det kræver, at sælger giver adgang, og at tidsplanen tillader det.
Efter bud, men før underskrift
Sælger har måske valgt at forhandle med dig, men købsaftalen er endnu ikke underskrevet. Her kan gennemgangen indgå i den videre dialog.
Efter underskrift med forbehold
Købsaftalen kan indeholde et forbehold for en tilfredsstillende byggeteknisk gennemgang. Ordlyden og fristen afgør, hvad forbeholdet reelt giver mulighed for.
Et almindeligt rådgiverforbehold og et særligt byggeteknisk forbehold er ikke nødvendigvis det samme. Læs mere om advokat- og bankforbehold.
Hvad skal et byggeteknisk forbehold beskrive
Hvis gennemgangen sker efter underskrift, bør forbeholdet være tydeligt.
Det kan blandt andet være relevant at afklare:
- Hvem der må gennemgå boligen
- Fristen for gennemgangen
- Om resultatet skal godkendes af køber eller rådgiver
- Hvordan indsigelser skal meddeles
- Om sælger får mulighed for at reagere
- Hvad der sker, hvis parterne ikke bliver enige
En formulering som “køber må gerne tage en byggesagkyndig med” beskriver adgang, men ikke nødvendigvis købers ret til at træde tilbage eller kræve ændringer.
Den konkrete formulering bør vurderes sammen med resten af købsaftalen.
Dokumenter før gennemgangen
Fagpersonen kan bruge tiden bedre, hvis relevante dokumenter er læst på forhånd.
Det kan være:
- Tilstandsrapport
- Elinstallationsrapport
- Energimærke
- BBR-meddelelse
- Plantegninger
- Byggetilladelser og færdigmeldinger
- Oplysninger om ombygninger
- Sælgers oplysninger
- Tidligere rapporter eller fakturaer
- Ejerforeningsdokumenter ved ejerlejlighed
Marker de steder, du selv er i tvivl om. Det kan være en lugt i kælderen, en revne over døren eller et badeværelse, hvor dokumentationen er uklar.
Installationer kræver den rigtige fagperson
En byggesagkyndig kan kommentere på synlige forhold ved varme, vand, ventilation og el.
Men nogle vurderinger kræver autorisation eller særlig ekspertise.
| Område | Relevant fagperson kan være |
|---|---|
| Elinstallationer | Autoriseret elinstallatørvirksomhed |
| Kloak og TV-inspektion | Autoriseret kloakmester |
| VVS og gas | Relevant autoriseret installationsvirksomhed |
| Skimmel og indeklima | Fagperson med dokumenteret erfaring og egnet målemetode |
| Bærende konstruktioner | Ingeniør eller anden konstruktionsfaglig specialist |
| Asbest og miljøfarlige stoffer | Miljø- eller arbejdsmiljøfaglig specialist |
En generel byggeteknisk gennemgang bør derfor ikke fremstilles som en fuld godkendelse af alle installationer.
Læs mere i guiden om installationer i boligen.
Hus og ejerlejlighed er forskellige opgaver
Ved et hus kan gennemgangen omfatte bygningens tag, facade, sokkel, terræn, kælder og udhuse, hvis der er adgang.
Ved en ejerlejlighed er en stor del af bygningen fælles. Fagpersonen kan gennemgå selve lejligheden og synlige fællesarealer, men kan ikke ud fra én lejlighed alene vurdere hele ejendommens økonomiske og tekniske situation.
Ved ejerlejlighed kan det derfor også være relevant at se på:
- Ejerforeningens vedligeholdelsesplan
- Generalforsamlingsreferater
- Regnskab og budget
- Planlagte arbejder
- Fordelingen mellem fælles og individuel vedligeholdelse
- Rapporter om tag, facade, faldstammer og kælder
En pæn lejlighed kan ligge i en ejendom med et stort kommende fællesprojekt. Det ses ikke nødvendigvis ved gennemgangen af boligens indvendige overflader.
Mundtlig gennemgang eller skriftlig rapport
Aftal på forhånd, hvad du modtager.
| Leverance | Hvad den kan bruges til | Hvad du skal afklare |
|---|---|---|
| Mundtlig gennemgang | Hurtig forklaring på stedet | Hvordan du bagefter dokumenterer vurderingen |
| Kort notat | Samler de vigtigste observationer | Om billeder og prioritering er med |
| Fuld rapport | Mere detaljeret dokumentation | Omfang, ansvar, forbehold og leveringstid |
| Prisoverslag | Første billede af mulige udgifter | Hvad der er medregnet, og hvor stor usikkerheden er |
En skriftlig rapport er ikke automatisk en garanti for boligens stand. Læs opgavebeskrivelsen og rådgiverens forbehold.
Prisoverslag er ikke et håndværkertilbud
En byggesagkyndig kan efter aftale give et overslag over mulige udbedringer. Boligejer.dk beskriver også, at køber kan få sin egen bygningssagkyndige til at gennemgå ejendommen og lave et overslag over skader.[5]
Et overslag kan hjælpe med størrelsesordenen, men det kan ændre sig, når:
- Konstruktionen bliver åbnet
- Årsagen bliver undersøgt
- Håndværkere afgiver konkrete tilbud
- Materialer og løsning vælges
- Følgearbejder bliver kendt
- Myndighedskrav skal indarbejdes
Skeln derfor mellem:
- Et tidligt budgetoverslag
- En nærmere faglig undersøgelse
- Et konkret håndværkertilbud
De tre beløb kan være forskellige.
Sådan sammenligner du fagpersoner
Sammenlign opgaven, ikke kun prisen.
Spørg blandt andet:
- Hvilken uddannelse og erfaring har du?
- Har du erfaring med denne boligtype og alder?
- Er du beskikket bygningssagkyndig, hvis det er relevant for ydelsen?
- Hvilken ansvarsforsikring dækker opgaven?
- Hvilke bygningsdele gennemgår du?
- Går du på tag og loft, hvis adgang og sikkerhed tillader det?
- Foretager du målinger, og hvilke?
- Hvad er ikke med i gennemgangen?
- Får jeg rapport, billeder eller kun mundtlig gennemgang?
- Indgår prisoverslag?
- Hvornår leveres materialet?
Et medlemskab eller en titel kan være relevant, men erstatter ikke en præcis opgaveaftale.
Praktisk eksempel
Du overvejer et hus fra 1968. Tilstandsrapporten beskriver revner ved soklen, misfarvning i kælderen og et forhold ved undertaget, som bør undersøges nærmere.
Købers fagperson får rapporten på forhånd. Ved besøget gennemgås:
- Revnernes placering og synlige udvikling
- Terrænet omkring soklen
- Kælderens lugt, overflader og fugtindikationer
- Loftsrummets tilgængelige konstruktioner
- Tegn på tidligere reparationer
Efter gennemgangen får køber et notat med observationer og forslag til, hvilke forhold der kræver en specialist.
Resultatet er ikke “køb” eller “køb ikke”. Det er et bedre overblik over:
- Hvad der er observeret
- Hvad der stadig er usikkert
- Hvad der bør undersøges yderligere
- Hvilke udgifter der kan være relevante i budgettet
Tjekliste før gennemgangen
Aftalen
- Hvilke bygninger og rum er med?
- Er tag, loft, kælder og udhuse med?
- Hvilke målinger foretages?
- Er installationer omfattet?
- Får jeg et skriftligt resultat?
- Indgår billeder og prisoverslag?
- Hvad er udtrykkeligt ikke med?
Dokumenterne
- Tilstandsrapport
- Elinstallationsrapport
- Energimærke
- BBR-meddelelse
- Tegninger og byggesager
- Oplysninger om renoveringer
- Ejerforeningsmateriale ved lejlighed
På dagen
- Er alle relevante områder tilgængelige?
- Deltager du selv i gennemgangen?
- Får du forklaret forskellen på observation og konklusion?
- Bliver usikkerheder og behov for specialister noteret?
- Er næste frist i købsaftalen kendt?
Typiske misforståelser
En byggesagkyndig finder alle skjulte fejl
Nej. En visuel gennemgang kan ikke se gennem vægge, gulve og lukkede konstruktioner.
Tilstandsrapporten er lovpligtig
Nej. Huseftersynsordningen er frivillig, men rapporterne har stor betydning for sælgers ansvarsfrihed og muligheden for ejerskifteforsikring.
Købers gennemgang erstatter tilstandsrapporten
Nej. Det er to forskellige ydelser med forskellige formål.
Alle byggesagkyndige leverer det samme
Nej. Omfang, målinger, rapport, prisoverslag og ansvar kan variere.
En fugtmåling giver altid et sikkert svar
Nej. Målingen skal fortolkes og fortæller ikke nødvendigvis, hvor fugten kommer fra.
Et prisoverslag kan trækkes direkte fra buddet
Nej. Et overslag er ikke det samme som et dokumenteret krav eller et håndværkertilbud. Pris og vilkår aftales mellem køber og sælger.
En byggesagkyndig kan godkende el og VVS
Ikke nødvendigvis. Flere installationer kræver en autoriseret fagperson.
Gennemgangen skal altid ske før underskrift
Ikke altid. Den kan også ske efter underskrift, hvis købsaftalen indeholder et tilstrækkeligt og rettidigt forbehold.
Kort opsummeret
En byggesagkyndig kan gøre en teknisk bolig mere forståelig.
Værdien ligger ikke i et løfte om at finde alt. Den ligger i at få synlige forhold forklaret, usikkerheder afgrænset og behovet for yderligere undersøgelser tydeliggjort.
Aftal derfor præcist, hvad der bliver gennemgået, hvilke målinger der indgår, og hvad du får bagefter. Hvis gennemgangen sker efter underskrift, skal købsaftalens forbehold og frister passe til processen.
Skal mulige arbejder ind i dit budget, kan du beregne udgifter til maling, gulve, flytning og de første projekter.
Læs også BoligKlars guide om tilstandsrapporten og renovering ved boligkøb.
BoligKlar giver dig sparring og overblik. Den konkrete byggetekniske vurdering skal foretages af en fagperson med de relevante kompetencer.
Kilder
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er en byggesagkyndig?
Det er en fagperson med byggeteknisk viden, som kan gennemgå en bolig og forklare synlige forhold, risici og vedligeholdelse efter den aftalte opgave.
Hvad er en beskikket bygningssagkyndig?
Det er en fagperson, som er godkendt til at udarbejde tilstandsrapporter under Huseftersynsordningen.
Hvad koster en byggesagkyndig?
Hver byggesagkyndig sætter sin egen pris. Den afhænger blandt andet af boligtype, størrelse, adgang, målinger og om du ønsker en skriftlig rapport.
Hvor lang tid tager gennemgangen?
Det afhænger af boligen og opgaven. Et stort hus med kælder, loft og flere bygninger kræver normalt mere tid end en mindre lejlighed.
Skal jeg have en byggesagkyndig med til huskøb?
Det er ikke et lovkrav. En køber kan vælge gennemgangen for at få bestemte byggetekniske forhold forklaret eller undersøgt nærmere.
Kan den byggesagkyndige se skimmel?
Synlige tegn og lugt kan observeres. Skjult skimmel kan kræve målrettede undersøgelser og prøver.
Kan jeg få et overslag over reparationerne?
Ja, hvis det er en del af aftalen. Et overslag er vejledende og kan ændre sig efter nærmere undersøgelse og konkrete tilbud.
Skal gennemgangen ske før købsaftalen?
Den kan ske før underskrift eller efter underskrift med et klart byggeteknisk forbehold og en brugbar frist.
Dækker ejerskifteforsikringen stadig?
Købers egen gennemgang erstatter ikke ejerskifteforsikringen. Dækningen afgøres af policen, rapporterne og det konkrete forhold. Læs mere om ejerskifteforsikring.
Gælder guiden også ejerlejligheder?
Ja, men gennemgangen af lejligheden bør kombineres med ejerforeningens dokumenter og oplysninger om fælles bygningsdele.
Var guiden nyttig?
Eksperten bag guiden
Alexandra Haslebo · stifter af BoligKlar
Har hjulpet 1.000+ boligkøbere, før hun stiftede BoligKlar.
Er du i tvivl om dit næste trin?
20 minutter online med Alexandra, gratis. Sparring og overblik, ikke finansiel rådgivning.