Energimærke ved boligkøb: Forstå forbrug, udgifter og forbedringer

Mærket er ikke det samme som den kommende varmeregning. Din regning afhænger også af energipriser, vejr, antal beboere, rumtemperatur og hvor meget af boligen du opvarmer.

Derfor skal du se på både energimærkets beregning, sælgers faktiske forbrug og boligens konkrete installationer.

Kort om

• Energimærket viser bygningens energimæssige kvalitet på en skala fra A2020 til G.^[1]
• Karakteren bygger på et beregnet og standardiseret energibehov, ikke kun på den tidligere ejers regninger.
• A2020, A2015 og A2010 er energiklasser. Tallene er ikke året, hvor rapporten blev lavet.
• Rapporten indeholder typisk forslag til energiforbedringer samt beregnede investeringer og besparelser.
• Beregningerne er ikke håndværkertilbud eller garantier for din fremtidige regning.
• Et energimærke er som udgangspunkt gyldigt i 10 år, medmindre bygningen ændres væsentligt.^[2]
• Ved salg skal blandt andet enfamiliehuse på 60 m² eller derover som udgangspunkt have et gyldigt energimærke.^[3]
• Energimærket er ikke en tilstandsrapport og vurderer ikke generelt fugt, skader eller lovlighed.

Hvad er et energimærke

Energimærket er bygningens varedeklaration for energi.

Det består af:

1. En karakter på skalaen A2020 til G
2. En energimærkningsrapport med oplysninger og forbedringsforslag

Formålet er at vise bygningens energimæssige kvalitet og mulighederne for at reducere energiforbruget.^[1]

Mærket udarbejdes af et certificeret energimærkningsfirma efter reglerne i energimærkningsordningen. Energistyrelsen fører kontrol med ordningen.^[4]

Sådan læser du skalaen fra A2020 til G

Karakteren skal læses i sammenhæng med boligtype, alder, størrelse og opvarmningsform.

Et hus fra 1930 og en nyopført bolig har forskellige konstruktioner og forbedringsmuligheder. Et lavere mærke betyder derfor ikke automatisk, at boligen er i dårlig fysisk stand.

Hvad bygger karakteren på

Energikonsulenten registrerer oplysninger om blandt andet:

• Ydervægge
• Tag og loft
• Gulve og kælder
• Vinduer og døre
• Varmeanlæg
• Varmt brugsvand
• Ventilation
• Vedvarende energi
• Bygningens størrelse og anvendelse

Oplysningerne bruges i en beregning af bygningens energibehov under standardiserede betingelser.

Det gør sammenligningen mindre afhængig af, om den tidligere ejer brugte 19 eller 23 grader, boede alene eller havde en stor familie.

Beregnet forbrug og faktisk forbrug

De to tal besvarer forskellige spørgsmål.

Energistyrelsen beskriver energimærket som baseret på et beregnet forbrug, så bygningens energimæssige kvalitet kan vurderes uafhængigt af brugerne.^[1]

SparEnergi oplyser, at rapporten også kan vise den tidligere ejers faktiske forbrug for det seneste år, men at tallet er påvirket af blandt andet vejret og ejerens vaner.^[2]

Når tallene er meget forskellige

Et lavt faktisk forbrug kan skyldes, at sælger:

• Har haft en lav rumtemperatur
• Kun har opvarmet en del af boligen
• Har boet alene
• Har været meget væk
• Har brugt en supplerende varmekilde

Et højt faktisk forbrug kan omvendt skyldes høj temperatur, mange beboere eller et særligt koldt år.

Forskellen er derfor et spørgsmål, ikke automatisk en fejl i rapporten.

Hvad indeholder energimærkningsrapporten

Rapportens opbygning kan variere efter bygningstype og rapportversion, men den indeholder typisk:

• Energimærket
• Beregnet energibehov
• Oplyst faktisk forbrug, hvis det foreligger
• Beskrivelse af konstruktioner og installationer
• Forslag til energiforbedringer
• Beregnet investering
• Beregnet årlig besparelse
• Oplysninger om energikonsulenten
• Gyldighedsperiode

Rapporten er mere værd end bogstavet alene. To bygninger med samme karakter kan have forskellige varmekilder, forbedringsmuligheder og omkostninger.

Rentable forslag og forslag ved renovering

Energimærket kan skelne mellem forskellige typer forbedringer.

Forbedringer, der beregnes som rentable

Det er forslag, hvor den beregnede besparelse står i et bestemt forhold til investering og levetid efter ordningens metode.

Det betyder ikke, at du nødvendigvis får pengene tilbage på præcis det tidspunkt, rapporten antyder. Energipriser, finansiering og den faktiske brug kan ændre resultatet.

Forbedringer ved renovering

Nogle tiltag er ikke rentable som selvstændige projekter, men kan give mening, når en bygningsdel alligevel skal renoveres.

Eksempelvis kan ekstra isolering være mere relevant, når taget eller facaden allerede skal åbnes. Så deles stillads, materialer og arbejdsgange mellem vedligeholdelse og energiforbedring.

Energimærkets priser er ikke tilbud

En beregnet investering er et overslag efter energimærkningsordningens metode.

Den faktiske pris kan ændre sig på grund af:

• Materialevalg
• Adgangsforhold
• Skjulte konstruktioner
• Følgearbejder
• Håndværkerpriser
• Myndighedskrav
• Behov for reparation før forbedringen

Indhentede håndværkertilbud kan derfor ligge både over og under rapportens tal.

Det samme gælder besparelsen. Den er beregnet, ikke garanteret.

Eksempel: Sådan påvirker varmeudgiften budgettet

To boliger koster begge 3.000.000 kr. Finansieringen og alle andre udgifter er i eksemplet ens.

Tallene er illustrative og er ikke knyttet til bestemte energimærker.

Hvis resten af økonomien er ens, efterlader Bolig B 1.000 kr. mindre hver måned. Over fem år svarer den simple forskel til 60.000 kr., hvis priser og forbrug er uændrede.

I virkeligheden ændrer energipriser, vejr og forbrug sig. Eksemplet viser kun, hvorfor den løbende drift skal med i sammenligningen.

Eksempel: En energiforbedring

Rapporten viser et tænkt forslag:

Den simple beregning er:

80.000 kr. ÷ 6.000 kr. = cirka 13,3 år

Beregningen tager ikke automatisk højde for:

• Finansieringsomkostninger
• Vedligeholdelse
• Ændrede energipriser
• Forbedret komfort
• Værdien af den eksisterende bygningsdel
• Om projektet udføres sammen med anden renovering

Den simple tilbagebetalingstid er derfor ét sammenligningstal, ikke hele beslutningen.

Flere forslag kan ikke altid lægges sammen

Hvis rapporten viser tre besparelser, kan du ikke nødvendigvis summere dem direkte.

Efterisolering kan eksempelvis reducere varmebehovet. Hvis varmeanlægget derefter udskiftes, bliver besparelsen fra det nye anlæg beregnet på et andet energibehov.

Rækkefølgen kan derfor ændre både dimensionering, investering og besparelse.

Rapportens samlede scenarier er mere relevante end en hjemmelavet sum af alle enkeltforslag.

Sammenligning af to boliger

Når du sammenligner boliger, kan du samle flere oplysninger:

Sammenlign ikke kun bogstavet. En bolig med lavere karakter kan have fået ny varmekilde efter rapporten, mens en bolig med højere karakter kan have en dyr energipris eller en stor kommende vedligeholdelsesopgave.

Betydning for bankens budget

Varme er en fast boligudgift og påvirker rådighedsbeløbet.

Bankens beregning kan bygge på:

• Salgsopstillingens forbrugsoplysninger
• Energimærket
• Faktiske regninger
• Bankens egne budgetforudsætninger
• Forventede ændringer efter købet

En lavere varmeudgift giver ikke automatisk et bestemt ekstra lånebeløb. Banken vurderer hele økonomien.

Læs mere om rådighedsbeløb og budget før boligkøb.

Energimærke for hus og ejerlejlighed

Hus

Et enfamiliehus på 60 m² eller derover skal som udgangspunkt have et gyldigt energimærke ved salg. Sælger skal sørge for, at køber får rapporten.^[3]

Rapporten vedrører den konkrete bygning og kan indeholde forslag til netop huset.

Ejerlejlighed

Energimærket gælder normalt hele bygningen, ikke kun den enkelte lejlighed.

Det betyder, at karakteren beskriver ejendommens samlede energimæssige kvalitet. Din lejligheds placering kan stadig påvirke forbruget. En hjørnelejlighed eller lejlighed øverst kan have et andet varmebehov end en lejlighed midt i bygningen.

Forbedringer af tag, facade og fælles varmeanlæg kræver normalt beslutninger i ejerforeningen.

Se derfor også på:

• Ejerforeningens vedligeholdelsesplan
• Referater
• Planlagte energiprojekter
• Fordelingsmetoden for varme
• Lejlighedens egne forbrugsoplysninger

Hvor længe er energimærket gyldigt

Et energimærke er som udgangspunkt gyldigt i 10 år.^[2]

Hvis bygningen ændres væsentligt, kan det eksisterende mærke miste sin gyldighed eller ikke længere være retvisende. SparEnergi nævner eksempelvis udskiftning af varmekilde som en ændring, der kan påvirke energiforbruget.

Det betyder, at du både skal se på udløbsdatoen og spørge:

• Er varmekilden ændret efter rapporten?
• Er der efterisoleret?
• Er vinduerne udskiftet?
• Er boligen bygget om eller udvidet?
• Stemmer rapportens beskrivelse med boligen i dag?

En rapport kan være gyldig på datoen og samtidig beskrive en ældre version af bygningen, hvis ændringer ikke er afspejlet.

Hvornår kræves energimærket

Energistyrelsen oplyser, at energimærkning er lovpligtig ved blandt andet salg og udleje af bygninger over 60 m². Enfamiliehuse på 60 m² eller derover skal have et gyldigt mærke ved salg.^[3]

Der findes undtagelser efter bygningstype og anvendelse. Derfor skal reglerne vurderes konkret, hvis mærket mangler.

Energimærket skal desuden være synligt i kommercielle salgsannoncer, når ejendommen er omfattet af annonceringspligten.^[5]

Hvad viser energimærket ikke

Energimærket er ikke en byggeteknisk tilstandsrapport.

Det fortæller ikke generelt:

• Om taget er tæt
• Om der er skimmel
• Om en revne er alvorlig
• Om badeværelset er lovligt
• Om elinstallationerne er sikre
• Om drænet fungerer
• Om en konstruktion har en skade
• Om boligen føles varm og komfortabel for dig

Energikonsulenten kan registrere konstruktioner og forudsætninger, men mærkets formål er energi.

Læs også guiderne om tilstandsrapport og byggesagkyndig.

Sådan læser du rapporten trin for trin

Trin 1: Kontroller adresse og gyldighed

Se, at rapporten gælder den rigtige bygning, og kontroller udløbsdatoen.

Trin 2: Se efter ændringer siden rapporten

Sammenlign varmekilde, vinduer, tilbygninger og isolering med boligen i dag.

Trin 3: Læs karakteren i kontekst

Se på boligtype, byggeår, størrelse og opvarmningsform. Undgå at bruge bogstavet som eneste vurdering.

Trin 4: Sammenlign beregnet og faktisk forbrug

Noter forskelle og mulige forklaringer. Brug ikke sælgers lave forbrug som garanti for dit eget.

Trin 5: Gennemgå forbedringsforslagene

Skeln mellem rentable forslag og forslag, der er relevante ved renovering.

Trin 6: Se på forudsætningerne

Er konstruktionerne dokumenteret, opmålt eller skønnet? Rapporten kan beskrive, hvor oplysningerne kommer fra.

Trin 7: Læg varmeudgiften ind i budgettet

Brug et realistisk beløb, der tager højde for din husstand, opvarmningsform og aktuelle priser.

Tjekliste ved boligkøb

• Findes der et energimærke for den rigtige bygning?
• Er det fortsat gyldigt?
• Er bygningen ændret siden mærkningen?
• Hvad er det beregnede energibehov?
• Hvad var sælgers faktiske forbrug?
• Hvilken energipris er brugt i rapporten?
• Hvilken varmekilde har boligen i dag?
• Hvilke forslag betegnes som rentable?
• Hvilke forslag giver kun mening ved renovering?
• Findes der konkrete håndværkertilbud?
• Er forbedringerne med i dit renoveringsbudget?
• Har banken fået et realistisk beløb til varmeudgiften?
• Ved ejerlejlighed: Hvem beslutter og betaler fælles forbedringer?

Typiske misforståelser

A2020 betyder, at rapporten er fra 2020

Nej. A2020 er en energiklasse på skalaen.

Energimærke G betyder, at huset er i dårlig fysisk stand

Ikke nødvendigvis. Mærket handler om energi, ikke hele bygningens tilstand.

Energimærket viser min kommende varmeregning

Ikke præcist. Det bygger på standardiserede forudsætninger. Din regning afhænger også af priser, vejr og adfærd.

Sælgers regning er mere korrekt end energimærket

Den er mere konkret for sælgers husstand, men ikke nødvendigvis for din. De to tal bruges til forskellige formål.

Alle energiforbedringer i rapporten bør udføres

Ikke automatisk. Forslagene har forskellig økonomi og kan hænge sammen med kommende vedligeholdelse.

Besparelserne kan lægges sammen

Ikke nødvendigvis. Tiltag kan påvirke hinanden.

Et gyldigt mærke er altid opdateret

Ikke hvis bygningen er ændret væsentligt siden rapporten.

Et lavt energimærke giver automatisk et bestemt prisnedslag

Nej. Købsprisen aftales mellem køber og sælger ud fra hele boligen og markedet.

Kort opsummeret

Energimærket gør bygningens energimæssige kvalitet lettere at sammenligne.

Brug karakteren som indgang, men læs rapporten. Sammenhold det beregnede energibehov med sælgers faktiske forbrug, aktuelle energipriser og din egen måde at bruge boligen på.

Se forbedringsforslagene som et første budgetgrundlag. De beregnede priser og besparelser skal kvalificeres, før de bliver til et konkret renoveringsprojekt.

Se, hvordan varmeudgiften spiller sammen med lån, boligskat og vedligehold, når du regner hvad boligen koster om måneden.

Læs også guiden om renovering ved boligkøb.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Den konkrete energitekniske vurdering og projektberegning skal tage udgangspunkt i boligen og aktuelle tilbud.

Ofte stillede spørgsmål