Fremvisning ved boligkøb: Tjekliste før, under og efter

1. Passer boligen til den hverdag, du faktisk skal leve?

2. Stemmer det, du ser, med salgsopstillingen og rapporterne?

3. Hvad skal undersøges nærmere, før du eventuelt byder?

Det er fristende at bruge hele besøget på at forestille sig sofaen i stuen. Men fremvisningen er også din mulighed for at opdage det, som plantegningen ikke kan vise: lyden fra vejen, lyset i rummene, lugten i kælderen og om planløsningen fungerer, når du står midt i den.

Du skal ikke kunne vurdere alt selv. Målet er at få et ærligt første billede af boligen og en konkret liste over det, du mangler svar på.

Kort om

• Læs salgsopstilling, tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke før besøget, hvis de findes.
• Skriv dine vigtigste krav og spørgsmål ned på forhånd.
• Brug syn, hørelse og lugtesans. En bolig opleves anderledes end på billeder.
• Sammenhold boligen med BBR, plantegning og dokumenter, men forsøg ikke selv at lave en teknisk vurdering.
• Tilstandsrapportens symboler siger noget om skadens alvor og tidsperspektiv, ikke hvad den koster at udbedre.^[1]
• En almindelig fremvisning erstatter ikke en gennemgang med din egen byggesagkyndige.
• Tag noter med det samme. Efter tre boliger flyder køkkener, kældre og mæglerens svar let sammen.
• Få uklare oplysninger og vigtige svar bekræftet skriftligt.

Hvad kan en fremvisning fortælle dig

På en fremvisning kan du undersøge, hvordan boligen fungerer i praksis.

Du kan blandt andet opleve:

• Støj fra vej, naboer og installationer
• Dagslys og udsyn
• Rumstørrelser og ganglinjer
• Lugt, fugtfornemmelse og ventilation
• Slid og synlige skader
• Adgangsforhold, parkering og udearealer
• Om boligen passer til dine vigtigste krav

Fremvisningen kan også vise, hvor dokumenterne skal læses ekstra grundigt. Hvis du ser misfarvning ved et vindue, kan du undersøge, om området er nævnt i tilstandsrapporten. Hvis kælderen bruges som soveværelse, kan du sammenholde brugen med BBR og kommunens oplysninger.

Men besøget har en grænse. Du kan ikke se ind i lukkede konstruktioner, rør, tagopbygning eller skjulte installationer. En bolig kan se pæn ud og stadig have forhold, der kræver faglig vurdering.

Start på papiret før du går ind ad døren

En god fremvisning begynder hjemme ved køkkenbordet.

Læs først de dokumenter, der allerede ligger i sagen. Det gør det lettere at bruge tiden i boligen på de rigtige spørgsmål.

Salgsopstillingen

Se blandt andet efter:

• Kontantpris
• Ejerudgifter eller fællesudgifter
• Boligareal og grundareal
• Opførelsesår og ombygninger
• Varmeform
• Energimærke
• Servitutter og andre bemærkninger
• Oplysninger om ejerforening ved ejerlejlighed

Sammenhold tallene med dit budget. En bolig kan passe til købsprisen og stadig være dyr i drift.

Tilstandsrapporten

Tilstandsrapporten er resultatet af en bygningsgennemgang foretaget af en beskikket bygningssagkyndig. Den beskriver bygningens synlige skader og tegn på skader efter Huseftersynsordningens regler.^[2]

Marker de steder, du vil finde i boligen. Kig også efter spørgsmålstegn og bemærkninger om forhold, der ikke kunne besigtiges.

Læs den uddybende guide om tilstandsrapport ved boligkøb.

Elinstallationsrapporten

Elinstallationsrapporten omfatter elinstallationernes lovlighed og funktion efter ordningens metode. Den udarbejdes af en autoriseret elinstallatørvirksomhed, der er tilmeldt Huseftersynsordningen.^[3]

Brug rapporten til at forstå de registrerede fejl. Undgå selv at åbne eltavler, skille stikkontakter ad eller udføre andre undersøgelser, der kræver faglig viden.

Energimærket

Energimærket viser bygningens beregnede energitilstand og forslag til forbedringer. Det faktiske forbrug kan afvige, fordi beboernes vaner, temperatur og energipriser spiller ind.

Læs mere om energimærke ved boligkøb.

BBR og ejendomsdata

BBR-meddelelsen indeholder de oplysninger, der er registreret om ejendommen. Oplysningerne bygger blandt andet på ejerens indberetninger og er ikke nødvendigvis efterprøvet af kommunen.^[4]

Se efter, om arealer, bygninger, anvendelse, varmeform og ombygninger stemmer med det, du møder. En udestue, et udhus eller et indrettet kælderrum kan se naturligt ud og stadig kræve nærmere afklaring.

Din forberedelse før fremvisningen

Lav en kort liste, du kan have på telefonen.

Dine vigtigste krav

Skriv først de forhold, der ikke må forsvinde i begejstringen:

• Område
• Transporttid
• Antal værelser
• Adgangsforhold
• Uderum
• Mulighed for hjemmearbejde
• Støj
• Renoveringsbehov
• Månedlig økonomi

Brug guiden om prioritering af krav til boligen til at skelne mellem det nødvendige og det, der bare ville være rart.

Dine spørgsmål

Skriv spørgsmål ud fra dokumenterne, ikke kun en generel huskeliste.

Det kan være:

• Hvad ligger bag anmærkningen ved taget?
• Hvornår er badeværelset udført, og findes der dokumentation?
• Hvorfor stemmer arealet i annoncen ikke med BBR?
• Er der planlagt større arbejder i ejerforeningen?
• Hvad har det faktiske varmeforbrug været?
• Er der kendte problemer med vand, fugt eller kloak?

Det praktiske

Medbring eventuelt:

• Telefon til noter
• Målebånd eller lasermåler
• Plantegning
• Din kravliste
• Spørgsmål fra rapporterne

Spørg, før du tager billeder, åbner skabe eller afprøver installationer.

Når du ankommer

Området begynder før hoveddøren.

Læg mærke til:

• Trafik og anden støj
• Parkering
• Adgang til boligen
• Afstand til affald, cykler og fællesarealer
• Terræn og vandets vej omkring huset
• Naboernes afstand og indkig
• Lysforhold omkring bygningen

En adresse kan føles forskellig på en stille søndag og i myldretiden. Hvis området har stor betydning for dig, kan du vende tilbage på et andet tidspunkt uden at skulle ind i boligen.

Læs også guiden om lokalplan og byggebestemmelser, hvis udsigt, udbygning eller områdets fremtid er afgørende.

Rum, lys og planløsning

Gå boligen igennem i en fast rækkefølge. Så er det lettere at sammenligne med andre boliger bagefter.

Se efter:

• Om rummenes størrelse passer til deres anvendelse
• Hvor møbler realistisk kan stå
• Om der er gennemgangsrum
• Loftshøjde
• Dagslys og orientering
• Antal stikkontakter og deres placering
• Opbevaring
• Trapper og niveauforskelle
• Om døre og vinduer kan åbne frit

Plantegninger er gode til overblik, men de fortæller ikke, hvordan det føles at gå fra køkken til spisebord med hænderne fulde.

Mål de steder, der kan afgøre beslutningen. Det kan være pladsen til sengen, spisebordet, barnevognen eller hjemmekontoret.

Fugt, lugt og ventilation

Lugt er noget af det, billeder aldrig viser.

Vær opmærksom på:

• Kælderlugt eller tung luft
• Misfarvninger ved loft, vinduer og ydervægge
• Løse tapeter eller afskallet maling
• Kondens på ruder
• Sorte pletter i fuger eller hjørner
• Meget kraftig duft eller nyligt malede enkeltområder
• Ventilationsåbninger, der er lukkede eller dækkede

Et tegn er ikke en diagnose. Misfarvning kan have flere årsager, og en tør væg på dagen udelukker ikke et tidligere problem.

Spørg, om der har været fugt, vandindtrængning eller skimmel, og om der findes dokumentation for undersøgelser og udbedringer. Hvis forholdet har betydning for dit køb, kan en fagperson undersøge det nærmere.

Tag, facade, vinduer og fundament

Du kan ikke vurdere hele konstruktionen fra jorden, men du kan notere synlige forhold.

Se blandt andet på:

• Tagets overflade og synlige inddækninger
• Tagrender og nedløb
• Revner i facade og sokkel
• Afskalninger og fugtspor
• Vinduer og udvendigt træværk
• Terrænets fald omkring huset
• Synlige reparationer

Sammenhold observationerne med tilstandsrapporten. Hvis noget ser anderledes ud end beskrivelsen, så bed om en forklaring eller en faglig vurdering.

Køkken, bad og installationer

Køkken og bad er dyre rum at ændre. Derfor er alder, stand og dokumentation vigtigere end farven på lågerne.

Spørg ind til:

• Hvornår rummene er etableret eller renoveret
• Om der findes fakturaer og dokumentation
• Hvem der har udført arbejdet
• Kendte problemer med afløb eller vand
• Ventilation
• Gulvafløb og synlige fuger
• Installationernes placering

Med sælgers eller mæglerens accept kan du afprøve almindelige funktioner som en vandhane, et vindue eller en dør. En almindelig afprøvning fortæller dog ikke, om skjulte rør, membraner eller installationer er udført korrekt.

Kælder, loft og udhuse

De oversete kvadratmeter kan rumme både muligheder og spørgsmål.

I kælderen kan du se efter:

• Lugt og ventilation
• Fugtspor
• Gulv og vægge
• Afløb
• Hvordan rummene bruges sammenlignet med registreringen

På loftet kan du, hvis der er sikker og tilladt adgang, se efter:

• Synligt dagslys gennem taget
• Misfarvninger
• Ventilation
• Isoleringens synlige tilstand
• Om området kunne besigtiges i tilstandsrapporten

Udhuse, garager og tilbygninger bør også sammenholdes med BBR og dokumenterne.

Hvis du ser en ejerlejlighed

Ved en ejerlejlighed køber du ikke kun rummene bag hoveddøren. Du bliver også en del af en forening.

Se på:

• Opgang, kælder, loft og gård
• Vinduer, tag og facade
• Affald og cykelparkering
• Fælles installationer
• Tegn på kommende vedligeholdelse

Læs vedtægter, regnskab, budget, referater og vedligeholdelsesplan. Spørg, om der er besluttet eller drøftet større arbejder og ændringer i fællesudgifterne.

Et nyt køkken kan være mindre vigtigt for din økonomi end et tagprojekt i foreningen.

Spørgsmål til mægler og sælger

Gode spørgsmål er konkrete og knyttet til noget, du har set eller læst.

Spørg eksempelvis:

• Har der været vand, fugt eller skimmel i boligen?
• Hvilke større arbejder er udført, og findes der dokumentation?
• Er der forhold i rapporterne, som er udbedret siden gennemgangen?
• Hvad forklarer forskellen mellem BBR, plantegning og den faktiske bolig?
• Hvad har varme, vand og el kostet i den periode, sælger har boet der?
• Er der verserende forsikringssager eller tvister om ejendommen?
• Hvilke hårde hvidevarer og installationer følger med?
• Er der planlagt ændringer i området eller ejendommen, som sælger kender til?

Mægleren repræsenterer sælger. Det gør ikke svarene mindre relevante, men vigtige oplysninger bør stå i dokumenterne eller bekræftes skriftligt.

Hvornår giver en anden fremvisning mening

Du behøver ikke følge en fast regel om et bestemt antal besøg.

En ekstra fremvisning kan være relevant, hvis:

• Den første gik hurtigt
• I er flere, der skal tage beslutningen
• Der er mange anmærkninger i rapporterne
• Du vil måle bestemte steder
• Lys eller støj skal opleves på et andet tidspunkt
• Du vil have en fagperson med
• Nye dokumenter har rejst spørgsmål

Brug besøget til de uafklarede punkter. Hvis du bare går samme runde igen, får du ikke nødvendigvis ny viden.

Hvornår kan din egen byggesagkyndige være relevant

Sælgers tilstandsrapport og din egen tekniske gennemgang er ikke det samme.

En egen byggesagkyndig kan rette sin gennemgang mod dine spørgsmål, boligens konstruktioner og de forhold, du overvejer at købe ind i. Gennemgangen kan stadig have begrænsninger, især hvor konstruktioner er skjulte eller ikke tilgængelige.

Læs guiden om byggesagkyndig ved boligkøb.

Efter fremvisningen

Skriv dine noter, mens boligen stadig står klart.

Del dem i fire grupper:

1. Det passer godt til min hverdag
2. Det kan ændres
3. Det kræver et svar
4. Det kræver faglig eller juridisk undersøgelse

Noter også den økonomiske betydning. Et ønske om nyt køkken er noget andet end et muligt problem med fugt eller tag.

Sammenlign boligen med dine krav, ikke kun med den bolig, du så i sidste uge. En mindre pæn bolig kan passe bedre til hverdagen. En meget flot bolig kan kræve kompromiser, du mærker hver dag.

Hvis du overvejer at byde, så få dokumenterne og de åbne spørgsmål gennemgået først. Læs derefter guiden om budrunde og forhandling ved boligkøb.

Samlet tjekliste til fremvisningen

Før

• Læs salgsopstillingen
• Læs tilstandsrapport og elinstallationsrapport
• Læs energimærket
• Sammenhold arealer og bygninger med BBR
• Noter anmærkninger og uklare forhold
• Skriv dine vigtigste krav ned
• Forbered konkrete spørgsmål
• Aftal, om du må tage billeder og måle

Under

• Vurder støj, lys og adgangsforhold
• Gå rummene igennem i en fast rækkefølge
• Se efter synlige fugtspor og mærk efter lugt
• Find de steder, der er omtalt i rapporterne
• Se på tag, facade, vinduer og sokkel fra sikre områder
• Spørg ind til renoveringer og dokumentation
• Sammenhold faktisk brug med plantegning og BBR
• Noter svar og nye spørgsmål

Efter

• Skriv førstehåndsindtrykket ned
• Sorter spørgsmål efter, hvem der skal svare
• Få væsentlige oplysninger bekræftet skriftligt
• Sammenlign boligen med dine egne krav
• Vurder behovet for en ekstra fremvisning
• Vurder behovet for egen byggesagkyndig
• Opdater budgettet med forventede arbejder og drift

Typiske fejl ved fremvisningen

Du ser kun indretningen

Møbler, lamper og nymalede vægge følger sjældent med. Planløsning, lys, støj og konstruktioner gør.

Du læser rapporterne bagefter

Så mister du muligheden for at finde de konkrete steder og stille spørgsmål, mens du står i boligen.

Du tolker et rapportsymbol som en pris

Symbolerne beskriver skadens alvor og mulige tidsperspektiv. De fortæller ikke, hvad en håndværker vil tage for arbejdet.^[1]

Du tager et mundtligt svar som dokumentation

Et svar kan være nyttigt, men faktiske renoveringer, tilladelser og aftaler bør så vidt muligt dokumenteres.

Du prøver selv at være byggesagkyndig

Din opgave er at opdage spørgsmål. Den tekniske vurdering kræver faglighed og kan stadig være begrænset af skjulte konstruktioner.

Du glemmer den månedlige økonomi

Transport, varme, fællesudgifter og vedligehold følger med boligen, længe efter den første begejstring har lagt sig.

Kort opsummeret

Ved fremvisningen skal du forstå den bolig, der faktisk står foran dig.

Den behøver ikke være fejlfri. Du skal vide, hvad du køber.

Læs dokumenterne først. Brug sanserne i boligen. Sammenhold det, du ser, med rapporter og registreringer. Skriv spørgsmålene ned, og få hjælp til de forhold, du ikke selv kan vurdere.

Start med at screene boligens dokumenter og historik, før du bruger tid på fremvisningen.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Den tekniske, juridiske og finansielle vurdering ligger hos de relevante fagpersoner.

Ofte stillede spørgsmål