Tilstandsrapport: Sådan læser du den som køber

Som køber skal du derfor læse mere end farverne. Se på, hvor skaden sidder, hvad der er observeret, hvilken konsekvens den kan få, og om noget bør undersøges nærmere før køb.

Kort om

• Tilstandsrapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig efter en bygningsgennemgang.
• Huseftersynsordningen er frivillig. Rapporten er derfor ikke et generelt lovkrav.^[1]
• Rapporten vurderer boligen i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme type og alder.
• Nyere rapporter bruger grå, gul, rød og spørgsmålstegn i stedet for K0, K1, K2, K3 og UN.^[2]
• Farven viser skadens alvor og tidsperspektiv. Den viser ikke, hvad reparationen koster.
• Et spørgsmålstegn betyder, at der kan være en skade, som bør undersøges nærmere.
• Gennemgangen er hovedsageligt visuel. Den bygningssagkyndige åbner normalt ikke vægge, gulve og andre lukkede konstruktioner.
• Tilstandsrapporten er gyldig i 6 måneder fra indberetningen. Elinstallationsrapporten er et separat dokument og gælder i 1 år.^[3]

Hvad er en tilstandsrapport

En tilstandsrapport er resultatet af en bygningsgennemgang under Huseftersynsordningen.

En beskikket bygningssagkyndig gennemgår de synlige og tilgængelige dele af boligen og beskriver:

• Skader, der kan ses
• Synlige tegn, der kan pege på en skade
• Forhold, som giver en nærliggende risiko for skade
• Generelle oplysninger om bygningstypen
• Sælgers oplysninger om boligen
• Bygninger eller bygningsdele, som ikke kunne gennemgås

Formålet er ikke at sammenligne huset med et nyt hus. Et hus fra 1965 vurderes i forhold til, hvad man kan forvente af tilsvarende intakte huse fra samme periode.^[4]

Det betyder, at almindeligt slid og forhold, der er normale for husets alder, ikke nødvendigvis registreres som skader.

Er tilstandsrapporten lovpligtig

Nej.

Sælger vælger selv, om Huseftersynsordningen skal bruges. Ordningen er dog central, hvis sælger vil begrænse sit almindelige ansvar for skjulte fejl og mangler, og hvis køber skal have mulighed for at tegne ejerskifteforsikring på grundlag af ordningen.^[5]

Ordningen omfatter mere end selve tilstandsrapporten. Sælger skal blandt andet sørge for:

• En gyldig tilstandsrapport
• En gyldig elinstallationsrapport
• Et tilbud på ejerskifteforsikring
• Et skriftligt tilbud om at betale mindst halvdelen af præmien i det fremlagte forsikringstilbud

Dokumenterne skal være fremlagt rettidigt. Den konkrete juridiske virkning afhænger af, om betingelserne i ordningen er opfyldt.

Sådan er rapporten opbygget

Udformningen kan variere lidt, men rapporten indeholder normalt flere typer oplysninger.

Læs alle delene. En vigtig oplysning kan stå i sælgeroplysningerne eller under en undtagelse, selvom den ikke står som en rød skade.

Hvad betyder symbolerne

Det aktuelle system bruger fire symboler.^[2]

Symbolerne indeholder ikke en økonomisk vurdering. En grå skade kan være dyr at ændre, mens en rød skade i nogle tilfælde kan være forholdsvis enkel at udbedre.

Det afhænger blandt andet af:

• Skadens omfang
• Adgangen til konstruktionen
• Den valgte løsning
• Materialerne
• Følgearbejder
• Om andre bygningsdele bliver berørt

Læs teksten, ikke kun farven

Forestil dig to røde registreringer:

Begge kan være røde, fordi der er risiko for svigt på kort sigt. Farven fortæller ikke, at udgiften er den samme.

Læs derfor altid:

1. Hvor forholdet er registreret
2. Hvad den bygningssagkyndige har set
3. Hvilken risiko eller konsekvens der er beskrevet
4. Om andre bygningsdele kan blive påvirket
5. Om forholdet bør undersøges nærmere

Hvad betyder spørgsmålstegnet

Et spørgsmålstegn betyder, at den bygningssagkyndige har set et forhold, som kan være tegn på en alvorlig eller kritisk skade, men som ikke kunne afklares ved den almindelige gennemgang.

Det kan eksempelvis være:

• Misfarvning, hvor fugtkilden er ukendt
• Revner, hvor årsag og udvikling ikke kan vurderes visuelt
• Et gulv, der giver efter
• Tegn på en skade bag en lukket konstruktion
• En bygningsdel, hvor omfanget ikke kan ses

Hvis du gennemfører købet uden at få forholdet undersøgt, bærer du selv risikoen for det uafklarede forhold.^[2]

Det betyder ikke, at enhver registrering med spørgsmålstegn kræver, at huset åbnes. Den relevante undersøgelse afhænger af forholdet og skal aftales med sælger og den rette fagperson.

Hvad undersøger den bygningssagkyndige

Gennemgangen kan blandt andet omfatte synlige og tilgængelige dele af:

Tag og loft

• Tagbelægning
• Inddækninger
• Tagrender og nedløb
• Undertag, hvor det er synligt
• Loftskonstruktion
• Tegn på vandindtrængning

Facade, sokkel og fundament

• Revner
• Afskalninger
• Fuger
• Synlige sætningsspor
• Fugt og nedbrydning

Vinduer og døre

• Råd og nedbrydning
• Fuger
• Funktion, hvor den kan afprøves
• Synlige utætheder

Boligens rum

• Vægge, lofter og gulve
• Revner og skævheder
• Synlige fugttegn
• Vådrummets overflader
• Tegn på tidligere skader

Kælder og krybekælder

• Synlig fugt
• Misfarvning og saltudtræk
• Revner
• Ventilation
• Tilgængelige konstruktioner

Det præcise omfang afhænger af boligen og adgangen ved gennemgangen.

Hvad undersøger rapporten normalt ikke

En tilstandsrapport er ikke en totalundersøgelse af ejendommen.

Den giver normalt ikke et fuldstændigt svar på:

• Skjulte konstruktioner bag vægge, gulve og lofter
• Skjulte rør og afløb
• Kloakkens tilstand under jorden
• Dræn og jordbund
• Skjult skimmel uden synlige tegn
• Alle installationers funktion
• Om alle ombygninger er lovlige
• Om BBR og byggesager er fuldstændige
• Asbest, PCB og andre miljøfarlige stoffer i alle materialer
• Grundens forurening
• Boligens energiforbrug
• Den præcise pris for udbedring

Elinstallationerne behandles i elinstallationsrapporten. Energimærket handler om bygningens beregnede energibehov og forbedringsmuligheder. Lovlighed og registrering skal undersøges i blandt andet BBR, byggesager, servitutter og øvrige ejendomsdokumenter.

Sælgeroplysningerne er en vigtig del

Inden gennemgangen udfylder sælger et oplysningsskema om ejendommen. Svarene bliver en del af rapporten.^[6]

Her kan der stå oplysninger om:

• Tidligere vandskader
• Reparationer af tag eller fundament
• Fugt i kælder
• Ombygninger
• Forsikringssager
• Tilbagevendende problemer
• Dele af huset, som sælger ikke kender historikken for

Sælgers svar er oplysninger fra sælger. De er ikke en teknisk godkendelse fra den bygningssagkyndige.

Sammenhold svarene med skadesoversigten. Hvis sælger eksempelvis oplyser om en tidligere vandskade, men årsag, reparation og dokumentation er uklare, kan der være behov for flere oplysninger.

Se efter områder, der ikke blev gennemgået

En vigtig oplysning kan være, at en bygning eller bygningsdel ikke var tilgængelig.

Det kan eksempelvis skyldes:

• Et loft uden forsvarlig adgang
• En krybekælder, der ikke kunne tilgås
• Fast inventar foran en konstruktion
• Opbevaring, der dækkede vægge og gulve
• Sne, beplantning eller andre hindringer
• Et aflåst udhus

Ikke gennemgået betyder ikke det samme som uden skader. Det betyder, at rapporten ikke giver dig et svar om det pågældende område.

Alder, slid og sammenligningsgrundlag

Tilstandsrapporten beskriver afvigelser i forhold til tilsvarende intakte bygninger af samme alder.

Et ældre hus kan derfor have:

• Skæve gulve
• Slidte overflader
• Ældre vinduer
• Konstruktioner efter datidens byggeskik
• Begrænset isolering

uden at alle forhold bliver registreret som skader.

Det er vigtigt at skelne mellem:

En kort skadesliste betyder derfor ikke nødvendigvis, at huset er billigt at vedligeholde eller modernisere.

Tilstandsrapport og købers egen byggesagkyndige

Tilstandsrapporten og købers egen gennemgang er to forskellige ydelser.

En købergennemgang kan eksempelvis fokusere på en registreret revne, et ældre tag eller et badeværelse, som du forventer at beholde.

Læs mere i guiden om byggesagkyndig ved boligkøb.

Tilstandsrapport, elrapport og energimærke

Dokumenterne besvarer forskellige spørgsmål.

Et pænt energimærke siger ikke, at taget er tæt. En kort tilstandsrapport siger ikke, at elinstallationerne er lovlige.

Læs derfor også guiden om energimærket ved boligkøb.

Tilstandsrapport og ejerskifteforsikring

En gyldig tilstandsrapport og elinstallationsrapport er en del af grundlaget for at tegne ejerskifteforsikring under Huseftersynsordningen.^[7]

Ejerskifteforsikringen er ikke en forsikring mod alt, der går i stykker efter købet.

Et forhold, der er tydeligt beskrevet i rapporten, er kendt for køber og vil normalt ikke være dækket som en ukendt skade. Et spørgsmålstegn kan også få betydning, hvis forholdet ikke bliver afklaret før købet.

Dækningen afhænger af:

• Policens vilkår
• Om forholdet var til stede ved overtagelsen
• Hvad rapporterne og købsaftalen oplyste
• Skadens karakter og omfang
• Eventuelle undtagelser

Læs den samlede guide om ejerskifteforsikring.

Hvor længe gælder tilstandsrapporten

Tilstandsrapporten er gyldig i 6 måneder fra den dag, den bliver indberettet. Den kan fornyes inden udløbet efter reglerne for ordningen.^[1]

Elinstallationsrapporten gælder i 1 år.

Kontroller derfor:

• Rapportens indberetningsdato
• Om den er gyldig, når du modtager den
• Om den fortsat er gyldig på det relevante tidspunkt i handlen
• Om der findes en nyere rapport eller revision
• Om boligens tilstand har ændret sig siden gennemgangen

En gyldig rapport er stadig et øjebliksbillede. En storm, vandskade eller ombygning efter gennemgangen kan ændre boligens tilstand.

Tilstandsrapport ved ejerlejlighed

Huseftersynsordningen bruges sjældnere ved almindelige ejerlejligheder.

Hvis ordningen anvendes, skal der foreligge gyldige tilstandsrapporter for både selve lejligheden og fællesejet. Det gør processen mere omfattende.^[4]

Ved køb af ejerlejlighed er det derfor særligt vigtigt at læse:

• Ejerforeningens vedligeholdelsesplan
• Generalforsamlingsreferater
• Regnskab og budget
• Oplysninger om tag, facade, vinduer og faldstammer
• Planlagte fællesprojekter

En gennemgang af lejligheden alene fortæller ikke hele historien om ejendommens fælles bygningsdele.

Praktisk eksempel: Sådan læses tre registreringer

Du overvejer et hus fra 1972. Rapporten indeholder disse forhold:

Det næste trin er ikke at lægge tre standardpriser sammen.

Du har brug for at vide:

1. Hvad der konkret skal undersøges
2. Om skaden er lokal eller mere omfattende
3. Om andre konstruktioner er påvirket
4. Hvilken løsning der er relevant
5. Hvilke udgifter der bør indgå i dit budget

Tjekliste før du afgiver bud

Rapporten

• Er rapporten gyldig?
• Er adressen og alle relevante bygninger korrekte?
• Er der bygninger eller bygningsdele, som ikke blev gennemgået?
• Er der kommet en revision eller nyere rapport?

Skaderne

• Har du læst teksten ved alle røde og gule symboler?
• Har du læst de grå skader, der er relevante for dine planer?
• Er alle spørgsmålstegn afklaret eller bevidst håndteret?
• Kan én skade have påvirket andre bygningsdele?

Oplysningerne

• Har du læst hele sælgeroplysningsskemaet?
• Findes dokumentation for tidligere reparationer?
• Stemmer rapporten med det, du ser ved fremvisningen?
• Er BBR, tegninger og byggesager gennemgået særskilt?

Din handel

• Er nødvendige undersøgelser mulige før underskrift?
• Skal købsaftalen have et specifikt byggeteknisk forbehold?
• Har banken fået oplysninger om større forventede arbejder?
• Er udgifter og buffer med i dit samlede budget?

Hvis en undersøgelse først kan gennemføres efter underskrift, skal frist og konsekvens fremgå tydeligt af købsaftalen. Læs mere om advokat- og bankforbehold.

Typiske misforståelser

En kort rapport betyder, at huset er fejlfrit

Nej. Rapporten omfatter et bestemt eftersyn af synlige og tilgængelige forhold. Almindeligt slid, skjulte konstruktioner og moderniseringsbehov kan ligge uden for skadeslisten.

Rød er altid dyrere end gul

Nej. Farven beskriver alvor og tidsperspektiv, ikke reparationsprisen.

Grå skader kan ignoreres

Ikke nødvendigvis. De har ikke betydning for funktionen efter vurderingssystemet, men kan stadig kræve vedligeholdelse eller være relevante for dine planer.

Et spørgsmålstegn er mindre alvorligt end rød

Nej. Det betyder, at der kan være en alvorlig eller kritisk skade, som ikke er afklaret.

Rapporten kontrollerer alle ombygninger

Nej. Byggeteknisk tilstand og myndighedsmæssig lovlighed er forskellige spørgsmål.

Tilstandsrapporten indeholder et reparationsbudget

Nej. Der indgår ikke økonomiske forhold i symbolernes vurdering.

Alt, der ikke står i rapporten, dækkes af ejerskifteforsikringen

Nej. Dækningen afgøres af policen og det konkrete forhold.

Rapporten erstatter en købergennemgang

Ikke nødvendigvis. En egen fagperson kan undersøge og forklare de forhold, der er vigtige for dig, inden for den aftalte opgave.

Kort opsummeret

Tilstandsrapporten er et vigtigt arbejdsdokument, men ikke et facit på husets samlede stand.

Læs skadebeskrivelsen sammen med symbolet. Undersøg spørgsmålstegn, se efter områder, der ikke blev gennemgået, og sammenhold rapporten med sælgeroplysninger, elinstallationsrapport, energimærke og øvrige dokumenter.

Skal mulige arbejder med i din økonomi, kan du samle maling, gulve, flytning og de første projekter i BoligKlars Indflytningsberegner.

Læs også guiden om renovering ved boligkøb.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Den konkrete byggetekniske, juridiske og forsikringsmæssige vurdering afhænger af boligen, dokumenterne og dine aftaler.

Ofte stillede spørgsmål