Opmåling af bolig før overtagelse: Mål rum, møbler og adgang

En praktisk opmåling før indflytning omfatter rummets længde og bredde, men også vinduer, døre, trapper, radiatorer, stikkontakter og alle de små forhindringer, som først bliver meget konkrete, når flyttebilen holder udenfor.

Målene kan bruges til indretning, gardiner, møbler, internet og de første overslag på en renovering. Men de erstatter ikke en faglig opmåling af boligens officielle areal.

Kort svar

Ved en opmåling før indflytning er det især nyttigt at måle:

1. Hvert rums længde, bredde og højde
2. Vinduer, vinduesfalse og afstand til gulv
3. Døre, døråbninger og fri passage
4. Trapper, reposer, elevator og hoveddør
5. Placering af radiatorer og faste installationer
6. Stikkontakter, netværksstik og lampeudtag
7. Vand, afløb og ventilation i køkken og bad
8. Store møbler, der skal med ind

Du har ikke automatisk adgang til boligen før overtagelsesdagen. Et besøg skal aftales med sælger, typisk gennem ejendomsmægleren. Har du dispositionsret, følger adgangen den konkrete aftale.

Dine egne mål er praktiske mål. De ændrer ikke BBR-arealet, det tinglyste areal eller købsaftalen.

Kort om

• Aftal altid adgang før overtagelsen.
• Tag udgangspunkt i en plantegning, men kontrollér målene selv.
• Mål vægge flere steder, især i ældre boliger.
• Mål hele vejen fra gaden til rummets endelige placering.
• Notér faste installationer og åbningernes retning.
• Tag billeder sammen med målene, så tallene får en sammenhæng.
• Brug ikke egne mål som dokumentation for boligens officielle areal.
• Bestil ikke specialmålte produkter uden den kontrol, leverandøren kræver.
• Brug en fagperson ved tvivl om areal, konstruktion eller større projekter.

Adgang før overtagelsen

Når købsaftalen er underskrevet, er boligen stadig sælgers frem til den aftalte overtagelse. Du kan derfor ikke regne med at kunne låse dig ind og måle op.

Kontakt sælger gennem ejendomsmægleren og spørg, om et kort besøg kan aftales.

Gør det tydeligt:

• Hvad formålet er
• Hvem der kommer
• Hvor lang tid besøget forventes at tage
• Om en leverandør eller håndværker deltager
• Hvilke rum der skal måles

Sælger kan sige nej eller foreslå et andet tidspunkt. Det er stadig sælgers hjem.

Hvis du har dispositionsret

Dispositionsret kan give adgang før den almindelige overtagelsesdag. Men retten følger den konkrete aftale. Den kan være begrænset til bestemte formål, og der kan være vilkår om forsikring, forbrug og arbejder.

Læs mere i guiden om dispositionsret og nøgler før tid.

Et opmålingsbesøg giver ikke i sig selv lov til at bore, montere, flytte ting ind eller begynde en renovering.

Praktisk opmåling og officielt boligareal

Det er vigtigt at skelne mellem to forskellige spørgsmål.

Praktisk opmåling

Den praktiske opmåling hjælper dig med at svare på spørgsmål som:

• Kan sengen stå mellem vinduet og døren?
• Kan spisebordet komme gennem opgangen?
• Hvor brede skal gardinerne være?
• Er der plads til vaskemaskinen?
• Hvor kan routeren stå?

Her måler du de indvendige flader og åbninger, du faktisk skal bruge.

Officielle arealer

BBR-areal og tinglyst areal bruges til andre formål og kan være opgjort efter andre metoder.

Boligejer.dk beskriver, at ejerlejlighedens tinglyste areal måles til ydersiden af ydervæggene og til midten af skillevægge mod naboer. Det kan derfor være forskelligt fra det gulvareal, du oplever inde i lejligheden.^[1]

BBR indeholder blandt andet oplysninger om bygningens areal, anvendelse og installationer. BBR oplyser samtidig, at registreringen skal afspejle de faktiske fysiske forhold, men at oplysningerne ikke i sig selv dokumenterer, at et forhold er lovligt efter anden lovgivning.^[2]

Dine mål med en laser eller et målebånd retter derfor ikke en mulig fejl i BBR.

Hvis der er en væsentlig forskel mellem dokumenterne og de faktiske forhold, bør spørgsmålet undersøges særskilt. Ved tvivl om det officielle areal kan der være behov for en landinspektør eller anden relevant fagperson.

Udstyr til opmålingen

Du behøver ikke et helt værksted.

En enkel taske kan indeholde:

• Lasermåler eller målebånd
• Blyant og viskelæder
• Udskrevet plantegning
• Telefon eller kamera
• Vaterpas, hvis noget skal hænge præcist
• En liste over store møbler
• Eventuelt en lille lommelygte

Lasermåleren er hurtig til rum. Målebåndet er ofte bedre til døråbninger, karme og korte afstande.

Skriv målene ned med det samme. Et tal som 243 giver ikke meget mening senere, hvis du har glemt, om det var væggen, vinduet eller højden under trappen.

Lav en enkel plantegning

Du behøver ikke tegne som en arkitekt.

Lav ét ark pr. rum og notér:

• Rummets navn
• Længde og bredde
• Loftshøjde
• Døre og åbneretning
• Vinduer og brystningshøjde
• Radiatorer
• Stikkontakter
• Lampeudtag
• Faste skabe
• Rør, vand og afløb

Giv hver væg et bogstav. Væg A kan være væggen med vinduet. Væg B den næste med uret.

Så kan du skrive:

Tag derefter et billede af hver væg og skriv bogstavet i filnavnet eller noten.

Sådan måler du et rum

Mål rummets længde og bredde flere steder.

I ældre boliger kan vægge være skæve, og hjørner er ikke altid præcis 90 grader. Hvis et specialskab skal passe fra væg til væg, kan få centimeter gøre en stor forskel.

Notér:

• Længste og korteste mål
• Loftshøjde flere steder
• Fremspring, skorstene og søjler
• Skråvægge
• Fodpaneler
• Radiatorer og rør
• Døre og vinduers åbning

Til almindelig møbelplanlægning kan en enkel opmåling være nok. Til et specialbygget køkken, skab eller vindue bør leverandørens metode og eventuelle kontrolmåling følges.

Vinduer og gardiner

Et vindue har flere mål, og det rigtige mål afhænger af produktet.

Notér blandt andet:

• Hullets bredde og højde
• Karmens bredde og højde
• Afstand fra gulv til vindue
• Afstand fra vindue til loft
• Plads ved siden af vinduet
• Håndtagets placering
• Om vinduet åbner indad eller udad
• Radiator eller andre forhindringer

Gardiner kan monteres på væg, i loft eller inde i vinduesnichen. De tre løsninger bruger ikke nødvendigvis samme mål.

Bestiller du en specialløsning, så brug leverandørens målevejledning. Nogle leverandører kræver selv at måle op for at stå inde for pasformen.

Døre, trapper og flyttevej

Det er ikke nok, at sofaen passer i stuen. Den skal også kunne komme derind.

Mål hele ruten:

1. Port eller havelåge
2. Hoveddør
3. Entré
4. Trappeopgang eller elevator
5. Reposer og sving
6. Døren til rummet
7. Den endelige placering

Ved døre skal du måle den frie åbning. Dørblad, håndtag og karm kan reducere passagen.

Ved trapper og elevator kan du notere:

• Bredde
• Højde
• Dybde
• Diagonal
• Reposens størrelse
• Sving og hjørner
• Elevatordørens frie åbning

Mål også møblet, inklusive ben, armlæn og emballage. Undersøg om dele kan afmonteres.

Registrér installationerne

Placeringen af installationer kan afgøre, hvordan rummet fungerer.

Notér:

• Stikkontakter
• Kontakter
• Lampeudtag
• Netværksstik
• Antenne- eller coaxstik
• Fiberboks
• Radiatorer
• Termostater
• Ventilation
• Vandrør
• Afløb
• Eltavle og stophaner

Det er især relevant ved hjemmekontor, TV, køkken, vaskemaskine og opvaskemaskine.

Et billede af en stikkontakt er fint. Et billede uden afstand til hjørnet er mindre brugbart. Kombinér derfor foto og mål.

Internet og hjemmekontor

Når du måler op, kan du samtidig planlægge den digitale del af boligen.

Se efter:

• Hvor internetforbindelsen kommer ind
• Hvor routeren kan stå
• Om der er netværkskabler
• Afstand til hjemmekontor
• Etager og tykke vægge
• Strøm ved router og arbejdsplads

En hurtig internetlinje løser ikke nødvendigvis dårlig wi-fi i den anden ende af huset. Læs guiden om internet og TV ved flytning.

Køkken og bad

Køkken og bad kræver mere end vægmål.

I køkkenet

Notér:

• Vand og afløb
• Eludtag og grupper
• Ventilation
• Vinduer og døre
• Radiatorer
• Nuværende skabsmål
• Plads til køleskab, ovn og opvaskemaskine

I badeværelset

Notér:

• Gulvafløb
• Vandtilslutninger
• Ventilation
• Placering af sanitet
• Fald og niveauforskelle
• Plads til vaskemaskine og tørretumbler

Flytning af vand, afløb, ventilation eller el er et fagligt spørgsmål. En praktisk opmåling fortæller, hvor tingene står. Den fortæller ikke alene, om de kan flyttes lovligt og teknisk.

Opmåling til renovering

Målene kan bruges til de første skitser og prisoverslag. Men større projekter kræver ofte en mere præcis registrering.

Ved renovering kan det være relevant at registrere:

• Skæve vægge og gulve
• Konstruktioner
• Materialer
• Installationernes alder og placering
• Fugt eller andre forhold
• Mulige bærende vægge

Bestil ikke arbejdet alene ud fra en forenklet plantegning fra salgsopstillingen. Håndværkere og leverandører kan have brug for at besigtige og kontrollere målene.

Læs guiden om renovering efter boligkøb og saml de første udgifter i Indflytningsberegneren.

Hvornår har du brug for en fagperson

En egen opmåling er god til planlægning. Den er ikke altid nok til bestilling, myndighedsforhold eller dokumentation.

En fagperson kan være relevant, når:

• Der er væsentlig forskel mellem dokumenter og bolig
• Det officielle boligareal er uklart
• Et specialprodukt skal passe præcist
• Vægge, gulve eller lofter er skæve
• Der skal ændres på konstruktioner
• El, VVS eller ventilation skal flyttes
• Der skal søges byggetilladelse
• En tvist afhænger af et præcist mål

Boligejer.dk peger på, at tvivl om registrerede arealer kan kræve en opmåling fra en landinspektør.^[1]

Skabelon til opmåling rum for rum

Lav en ekstra tabel til store møbler:

Eksempel: Sofaen passer i stuen, men ikke på trappen

En sofa er 218 cm lang, 92 cm dyb og 78 cm høj. Stuen har rigelig plads.

Trappen er 85 cm bred, og reposen har et skarpt sving. Hoveddøren er 88 cm bred, men den frie åbning er mindre på grund af dørblad og karm.

Her er rummets mål ikke problemet. Det er flyttevejen.

Mulige spørgsmål bliver derfor:

• Kan ben eller armlæn afmonteres?
• Kan sofaen drejes på reposen?
• Findes der en anden adgang?
• Skal et vindue bruges, og kræver det professionel hjælp?

Det er billigere at stille spørgsmålene med målebåndet i hånden end med flyttebilen på timebetaling.

Typiske fejl

Kun at bruge plantegningen

Plantegningen kan være forenklet og er ikke nødvendigvis målfast. Kontrollér de mål, der har betydning for køb og bestilling.

At måle væggen ét sted

Skæve vægge kan give forskellige mål i top, midte og bund.

At glemme flyttevejen

Møbler skal passe gennem døre, trapper, elevator og sving.

At blande egne mål sammen med BBR-areal

Dine indvendige mål og det officielle boligareal beregnes ikke nødvendigvis på samme måde.

At bestille specialvarer uden kontrol

Leverandørens målemetode og ansvar kan kræve en faglig kontrolmåling.

At tro, at opmåling er en tilstandsgennemgang

Opmåling handler om dimensioner og placering. Den erstatter ikke en gennemgang af fejl og mangler.

At begynde arbejdet før adgang er aftalt

Et besøg til opmåling giver ikke automatisk ret til at udføre arbejde.

Tjekliste til opmålingen

Før besøget

• Få adgang aftalt med sælger
• Afklar hvem der deltager
• Print eller gem plantegningen
• Mål store møbler hjemmefra
• Skriv spørgsmål og fokusområder ned
• Pak laser, målebånd og telefon

I boligen

• Mål alle rum flere steder
• Mål loftshøjde
• Mål vinduer og døre
• Mål trapper, elevator og adgang
• Notér åbneretning
• Notér radiatorer og installationer
• Registrér internetstik og fiberboks
• Tag billeder af hver væg
• Notér skæve vinkler og niveauforskelle

Efter besøget

• Skriv målene rent
• Knyt fotos til de rigtige rum
• Kontrollér kritiske mål igen
• Send mål til leverandør efter deres metode
• Få faglig kontrol ved specialbestillinger
• Læg udgifter i Indflytningsberegneren

Kort opsummeret

En opmåling før overtagelsen hjælper dig med at planlægge indretning, flytning og de første arbejder.

Mål ikke kun rummet. Mål også vejen ind i rummet. Registrér vinduer, døre, installationer og de store møbler, der skal passe sammen med boligen.

Hold samtidig dine praktiske mål adskilt fra BBR-areal og tinglyst areal. De svarer på forskellige spørgsmål.

Når målene er samlet, kan du bruge Indflytningsberegneren til at få overblik over møbler, gardiner, flytning og de første projekter.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. En leverandør eller relevant fagperson skal kontrollere mål, der bruges til specialproduktion, myndighedsforhold eller tekniske ændringer.

Ofte stillede spørgsmål