Kommunen og din bolig: BBR, lokalplan og byggetilladelse

Det vigtigste er at kende forskel på registrering og tilladelse. At et skur står i BBR betyder ikke nødvendigvis, at alle nødvendige godkendelser findes. Og en byggetilladelse tilsidesætter ikke en lokalplan eller en servitut.

Kort svar

Som boligejer kan du bruge kommunen til at:

• Kontrollere og rette BBR-oplysninger
• Søge byggetilladelse
• Finde lokalplaner
• Afklare bygge- og miljøregler
• Se affaldsordninger og tømmedage
• Finde oplysninger om kloak, regnvand og veje

Kommunen kan vejlede om processen, men det er bygningsejeren, der har ansvar for at overholde de relevante regler.^[1]

Hvad er BBR?

BBR er Bygnings- og Boligregistret.

Det indeholder oplysninger om blandt andet:

• Bygningens areal
• Anvendelse
• Byggeår
• Varmeinstallation
• Tagmateriale
• Bad og toilet
• Udhuse, carporte og andre bygninger
• Tekniske anlæg

Som ejer har du ansvar for at følge op på, om oplysningerne er korrekte.^[2]

Hvornår skal BBR rettes?

Borger.dk nævner blandt andet ændring af varmeinstallation og opførelse af nyt redskabsskur som eksempler på ændringer, der skal følges op i BBR.^[2]

Det kan også være relevant ved:

• Tilbygning
• Nedrivning
• Ændret anvendelse
• Nyt badeværelse eller toilet, hvis det ændrer registrerede forhold
• Solceller eller tekniske anlæg

Du kan bruge Ret BBR eller kontakte kommunen. Kommunen vedligeholder og opdaterer registret.^[3]

BBR er ikke det samme som lovlighed

BBR beskriver de registrerede faktiske forhold. Registreringen er ikke i sig selv dokumentation for, at et byggeri er godkendt eller lovligt.

Hvis du vil kontrollere et eksisterende skur, en tilbygning eller ændret anvendelse, kan du have brug for:

• Byggesagsarkiv
• Byggetilladelse
• Færdigmelding
• Lokalplan
• Servitutter
• Dokumentation for tidligere arbejde

Kommunen kan vejlede om, hvilke dokumenter der er relevante.

Byggetilladelse

Nogle byggerier kræver tilladelse, mens andre kan udføres uden en forudgående byggetilladelse. Uanset processen skal relevante regler stadig overholdes.

Før et projekt kan du undersøge:

1. Hvad vil du bygge eller ændre?
2. Kræver projektet tilladelse?
3. Hvad siger lokalplanen?
4. Findes der servitutter?
5. Kræves godkendelse fra ejer- eller grundejerforening?
6. Skal BBR opdateres?

Ansøgninger og anmeldelser håndteres normalt via Byg og Miljø.^[1]

Lokalplan

En lokalplan gælder for et bestemt område og kan regulere blandt andet:

• Anvendelse
• Placering af byggeri
• Højde og omfang
• Materialer og farver
• Bevaring
• Hegn og ubebyggede arealer

Plan- og Landdistriktsstyrelsen beskriver, at bestemmelserne som hovedregel skal være udformet, så det kan læses direkte, hvad der er tilladt og ikke tilladt på de omfattede ejendomme.^[4]

Læs både kort, bestemmelser og bilag. En enkelt overskrift fortæller ikke hele indholdet.

Lokalplan og servitut er ikke det samme

En lokalplan er kommunal planlægning.

En servitut er en tinglyst rettighed eller begrænsning på ejendommen.

Begge kan have betydning for et projekt. En servitut kan eksempelvis regulere adgang, ledninger, hegn eller bebyggelse. Du skal derfor ikke nøjes med kun at kontrollere lokalplanen.

Læs også guiden om lokalplan og byggebestemmelser.

Affald og renovation

Kommunen fastsætter de lokale affaldsordninger.

Få styr på:

• Beholdere
• Sortering
• Tømmedage
• Storskrald
• Haveaffald
• Genbrugsplads
• Farligt affald
• Byggeaffald

Ordninger varierer. Find derfor din adresse på kommunens hjemmeside eller affaldsløsning.^[5]

Byggeaffald følger særlige regler. Læs dem, før du river køkken, bad eller vægge ned.

Kloak, regnvand og vand

Kommunale planer kan have betydning for:

• Separatkloakering
• Tilslutning
• Regnvand på egen grund
• Høj grundvandsstand
• Oversvømmelsesrisiko
• Påbud eller projekter i området

Forsyningsselskabet og kommunen kan have forskellige roller. Spørg derfor, hvem der ejer ledningen, og hvem der træffer afgørelser.

Undgå at bruge et generelt prisestimat. Udgiften afhænger af projekt, grund, ledninger og lokale krav.

Veje, fortov og snerydning

Pligter afhænger blandt andet af, om boligen ligger ved offentlig vej eller privat fællesvej.

Borger.dk beskriver regler om adgang, snerydning og glatførebekæmpelse i forbindelse med affald og vejforhold.^[5]

Find kommunens aktuelle regulativ, fordi detaljer og praksis kan variere.

Boligskat

Ejendomsværdiskat og grundskyld følger de gældende statslige boligskatteregler. Du bør derfor ikke regne med, at alle boligskatter kommer som en separat kvartalsregning fra kommunen.

Kontrollér forskudsopgørelsen og oplysninger fra Vurderingsportalen, når ejerskiftet er registreret.

Ejerlejlighed

I en ejerlejlighed håndterer ejerforeningen ofte kontakten om fælles byggeri, facade, tag, kloak og affald.

Du kan stadig selv være ansvarlig for:

• BBR-oplysninger knyttet til enheden
• Ændret anvendelse
• Byggearbejde inde i lejligheden
• Godkendelse efter vedtægterne

Afklar både kommunens og ejerforeningens krav, før arbejdet starter.

Din tjekliste

• BBR-oplysningerne er gennemgået
• Fejl er rettet eller sendt til kommunen
• Lokalplanen er fundet
• Relevante servitutter er læst
• Byggesagsarkivet er undersøgt ved behov
• Krav om byggetilladelse er afklaret
• Foreningens godkendelse er afklaret
• Affaldsordning og tømmedage er kendt
• Kloak- og regnvandsforhold er undersøgt
• Forskudsopgørelsen er kontrolleret

Typiske misforståelser

Hvis det står i BBR, er det godkendt

Ikke nødvendigvis. BBR registrerer faktiske oplysninger, men er ikke alene bevis for lovlighed.

Alt byggeri kræver byggetilladelse

Nej. Processen afhænger af projektet. Reglerne skal stadig overholdes.

En byggetilladelse tilsidesætter lokalplanen

Nej. Lokalplan, servitutter og andre regler kan stadig gælde.

Kommunen retter automatisk alle ændringer

Ikke nødvendigvis. Som ejer har du ansvar for at følge op på BBR.

Kommunen håndterer alle forsyninger

Ikke altid. Forsyningsselskaber kan være selvstændige aktører.

Kort opsummeret

BBR fortæller, hvad der er registreret. Lokalplanen fortæller, hvad området regulerer. Byggetilladelsen handler om det konkrete projekt. Servitutter kan lægge yderligere rammer.

Planlægger du ændringer, så læs også guiden om renovering efter boligkøb og vedligeholdelsesplanen.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Kommunen og relevante fagpersoner afgør den konkrete sag.

Ofte stillede spørgsmål