De første 14 dage efter overtagelse: Tjekliste ved fejl og mangler

Din købsaftale kan indeholde konkrete frister og garantier, som du skal kende. Opdager du en fejl eller skade, skal du som udgangspunkt reagere inden rimelig tid efter, at du har eller burde have opdaget den. Derfor giver det stadig mening at gennemgå boligen grundigt med det samme.^[1]

Kort om

• Loven giver ingen generel 14-dages reklamationsfrist, når du køber ejerbolig.
• Tjek købsaftalen for konkrete frister, garantier og aftaler om boligens stand.
• Gennemgå boligen, når du får nøglerne, og før flyttekasserne skjuler gulve og vægge.
• Test hårde hvidevarer og installationer, som sælger har garanteret fungerer.
• Tag billeder, skriv datoen ned, og beskriv præcist, hvad du har fundet.
• Udbedr ikke en mulig forsikringsskade, før den er dokumenteret og forsikringsselskabet har behandlet den, medmindre der er tale om en akut eller farlig situation.^[2]
• En fejl kan høre under købsaftalen, ejerskifteforsikringen, sælger eller den fagperson, der har lavet en rapport. Det afhænger af det konkrete forhold.

Er der en frist på 14 dage efter overtagelsen

Nej, ikke som en generel regel ved køb af hus eller ejerlejlighed.

Tallet 14 dage bliver let blandet sammen med andre boligregler. Ved indflytning i en lejebolig findes der en lovbestemt 14-dagesfrist for at gøre udlejer opmærksom på mangler. Den regel gælder ikke automatisk, fordi du har købt en ejerbolig.^[3]

Ved et boligkøb kan købsaftalen derimod indeholde en særlig frist for bestemte forhold. Der kan også være garantier, eksempelvis om at medfølgende hårde hvidevarer fungerer på overtagelsesdagen.

For andre mangler gælder det som udgangspunkt, at du skal reagere inden rimelig tid efter, at du har eller burde have opdaget forholdet. Hvad der er rimelig tid, afhænger af situationen.^[1]

De første 14 dage er derfor bedst forstået som en praktisk arbejdsperiode. Ikke som én juridisk frist, der afgør alle dine muligheder.

Hvorfor de første dage stadig er vigtige

Når sælgers møbler er væk, og dine egne endnu ikke står i vejen, kan du se boligen på en ny måde.

Det er nu, du kan opdage en mørk skjold bag et skab, en ovn der ikke varmer, eller en dør der ikke kan lukkes. Nogle forhold er små og forventelige i en brugt bolig. Andre kan være relevante at undersøge nærmere.

En tidlig gennemgang hjælper dig med tre ting:

1. Du kan dokumentere boligens stand tæt på overtagelsen.
2. Du kan reagere hurtigt, hvis købsaftalen indeholder en kort frist.
3. Du står med bedre oplysninger, hvis et forsikringsselskab eller en fagperson senere skal vurdere forholdet.

Du skal ikke lede efter problemer i hvert hjørne, men vide, hvad du faktisk har overtaget.

Start med købsaftalen

Før du tæller dage, skal du vide, hvad der er aftalt.

Find købsaftalen og eventuelle tillæg frem. Se især efter:

• Garantier om hårde hvidevarer
• Aftaler om inventar og tilbehør
• Aftaler om rengøring eller rydning
• Kendte fejl, som køber har accepteret
• Arbejder, sælger skulle udføre før overtagelsen
• Konkrete frister for at gøre indsigelse
• Ansvarsfraskrivelser eller andre særlige vilkår

En generel artikel kan ikke fortælle dig, hvad der står i din aftale. Det er den konkrete ordlyd, der afgør, om parterne har aftalt en særlig frist eller garanti.

Har du fået adgang før den officielle overtagelsesdag, skal du også se på aftalen om dispositionsret og nøgler før overtagelsen. Her kan ansvar, forsikring og forbrug være flyttet til dig tidligere.

Tjekliste på overtagelsesdagen

På overtagelsesdagen får du normalt nøglerne af sælger eller ejendomsmægleren. Boligejer.dk anbefaler, at boligen bliver gennemgået for skader, der kan være opstået, siden du så den sidst.^[4]

Brug gerne telefonen til at tage en sammenhængende serie billeder eller video, før du begynder at flytte ind.

Nøgler og adgang

Tjek at du har fået:

• Nøgler til alle yderdøre
• Nøgler til postkasse
• Nøgler eller brikker til fællesarealer
• Garagenøgler og fjernbetjeninger
• Koder til alarm, port eller elektroniske låse

Hvis du vil skifte låse eller gennemgå boligens sikkerhed, kan du læse guiden om sikkerhed ved overtagelse.

Målerstande

Aflæs og fotografer:

• El
• Vand
• Varme
• Gas, hvis boligen har det
• Oliebeholdning, hvis det er relevant

Målerstandene bruges til at skille dit forbrug fra sælgers. Se også tjeklisten til refusionsopgørelsen ved boligkøb.

Inventar og aftalte arbejder

Sammenlign boligen med købsaftalen og salgsopstillingen:

• Er det aftalte inventar blevet stående?
• Er ting, der skulle fjernes, væk?
• Er aftalte reparationer eller arbejder udført?
• Er der opstået nye skader siden den sidste fremvisning?

Tag et billede, hvis noget afviger fra det aftalte. Noter også, hvilken aftale eller formulering du sammenligner med.

Gennemgå boligen rum for rum

Det er nemmere at huske det hele, hvis du tager ét rum ad gangen.

Køkken

• Tænd alle kogeplader
• Start ovnen og kontroller, at den varmer
• Kør opvaskemaskinen på et kort program
• Tjek køleskab og fryser
• Åbn vandhanen og se efter dryp under vasken
• Kontroller skabe, bordplade og gulv for nye skader

Badeværelse og bryggers

• Skyl toiletterne
• Åbn vandhaner og bruser
• Se om vandet løber væk fra afløbene
• Kig efter synlige tegn på fugt eller lækage
• Kør vaskemaskine og tørretumbler, hvis de følger med
• Kontroller synlige rør og samlinger

Stue og værelser

• Åbn og luk vinduer og døre
• Se efter nye revner, skjolder eller mærker
• Kontroller gulve, hvor sælgers møbler stod
• Tjek radiatorer og termostater, hvis årstiden gør det muligt
• Se efter tegn på vandindtrængning omkring vinduer

Kælder, loft og udhuse

• Se efter vand, fugt eller nye skjolder
• Kontroller synlige rør og afløb
• Tjek at aftalt inventar og værktøj er fjernet eller efterladt som aftalt
• Se efter skader, som ikke var synlige under fremvisningen

El, vand og varme

Du kan teste almindelige funktioner. Du skal ikke åbne eltavler, afmontere installationer eller udføre arbejde, der kræver autorisation.

Har du brug for et overblik over, hvad rapporterne fortæller, kan du læse BoligKlars guide om installationer i boligen.

Hårde hvidevarer og garantier

Dansk Ejendomsmæglerforenings standardkøbsaftale, som bruges i mange bolighandler, indeholder ifølge Boligejer.dk normalt en garanti for, at medfølgende hårde hvidevarer fungerer på overtagelsesdagen.^[1]

Det betyder ikke, at alle købsaftaler er ens. Læs din egen aftale og se:

• Hvilke hvidevarer der følger med
• Om sælger har garanteret deres funktion
• Hvornår en eventuel fejl skal meddeles
• Om der er aftalt en bestemt løsning

Test udstyret tidligt. En opvaskemaskine, der står pæn og stille, fortæller dig ikke, om den kan gennemføre et program.

Er det en mangel eller en brugt bolig

En brugt bolig kommer med alder, slid og små skavanker. En dryppende vandhane eller en kosmetisk skade giver derfor ikke automatisk et krav mod sælger.

Boligejer.dk skelner blandt andet mellem bagateller, forhold der kan høre under ejerskifteforsikringen, og forhold hvor et krav eventuelt kan være rettet mod sælger eller en anden part.^[1]

Det hjælper at stille fire spørgsmål:

1. Var forholdet beskrevet i tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten eller købsaftalen?
2. Kunne det forventes ud fra boligens alder og stand?
3. Var skaden til stede, da du overtog boligen?
4. Har sælger givet en konkret garanti eller oplysning om forholdet?

Svarene afgør ikke sagen alene. De hjælper med at finde det rigtige sted at begynde.

Hvem skal have besked

Det afhænger af, hvad du har fundet.

En aftalt garanti eller et vilkår i købsaftalen

Hvis en medfølgende hvidevare ikke fungerer, eller et aftalt arbejde ikke er udført, kan købsaftalen være det første sted at se. Her kan det fremgå, hvem der skal kontaktes, og om der er en særlig frist.

En skjult skade på huset

Har du tegnet ejerskifteforsikring, kan en skjult skade høre under forsikringen, hvis den var til stede ved overtagelsen og opfylder forsikringsvilkårene. Forsikringsselskabet vurderer dækningen.^[2]

Læs mere i guiden om ejerskifteforsikring.

En fejl i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten

Hvis et forhold burde have været beskrevet i en rapport, kan det være relevant at kontakte den fagperson eller virksomhed, der har udarbejdet rapporten. Der gælder særlige frister for krav mod den bygningssagkyndige eller elinstallatøren.^[1]

Et muligt krav mod sælger

Sælgers ansvar afhænger blandt andet af Huseftersynsordningen, købsaftalen, de oplysninger sælger har givet, og selve manglen. Ved et større eller juridisk uklart forhold kan en boligadvokat vurdere den konkrete situation.

Dokumenter før du reparerer

Det er fristende at få en håndværker ud med det samme. Men hvis alt bliver skilt ad og smidt væk, kan det blive svært at dokumentere, hvad der var galt.

Saml derfor:

• Billeder fra både tæt på og på afstand
• Video, hvis fejlen handler om lyd eller funktion
• Dato og tidspunkt for opdagelsen
• En kort beskrivelse af, hvad der sker
• Henvisning til det relevante rum eller den relevante installation
• Købsaftale, rapporter og tidligere billeder
• Skriftlig korrespondance

Forbrug.dk anbefaler, at en mulig ejerskifteskade ikke bliver udbedret, før forsikringsselskabet har behandlet sagen. Ellers kan dokumentation forsvinde. Undtagelsen kan være en akut eller farlig situation, hvor yderligere skade skal begrænses.^[2]

Hvis der løber vand ud på gulvet, skal du selvfølgelig ikke vente med at lukke for vandet. Dokumenter situationen så godt som muligt, og gem beskadigede dele, hvis det kan gøres forsvarligt.

Sådan skriver du en tydelig besked om et fund

En god besked holder sig til det, du ved.

Den kan indeholde:

• Boligens adresse
• Datoen, hvor du overtog boligen
• Datoen, hvor du opdagede forholdet
• En præcis beskrivelse
• Billeder eller video
• Henvisning til købsaftale, rapport eller garanti
• En anmodning om bekræftelse på, at beskeden er modtaget

Undgå at beslutte årsag, ansvar og løsning, før forholdet er undersøgt. En vandplet fortæller, at der har været vand. Den fortæller ikke nødvendigvis, hvor vandet kom fra, eller hvem der har ansvaret.

Er der forskel på hus og ejerlejlighed

Ja.

Huseftersynsordningen bruges i praksis især ved huse, villalejligheder og sommerhuse. Den bruges normalt ikke ved ejerlejligheder, fordi det vil kræve en gennemgang af hele ejendommen og en afgrænsning mod ejerforeningens ansvar.^[1]

I et hus kan et forhold derfor ofte skulle vurderes i forhold til tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og ejerskifteforsikringen.

I en ejerlejlighed kan ansvaret også afhænge af, om forholdet ligger inde i lejligheden eller hører til bygningen og ejerforeningens ansvarsområde.

Købsaftalen, vedtægterne og ejerforeningens dokumenter kan derfor være relevante sammen med den konkrete skade.

Hvad sker der efter de første 14 dage

Dine muligheder forsvinder ikke automatisk på dag 15.

Opdager du senere en skjult skade, kan den stadig være relevant at undersøge. Boligejer.dk beskriver, at mangler som udgangspunkt skal påberåbes inden rimelig tid efter, at du har eller burde have opdaget dem. Der findes også forældelsesfrister, som afhænger af kravets type og den part, kravet kan være rettet imod.^[1]

Det afgørende er derfor ikke kun kalenderen efter overtagelsen. Det er også:

• Hvornår du opdagede eller burde have opdaget forholdet
• Hvad der står i købsaftalen
• Hvilken type skade eller mangel der er tale om
• Hvem der eventuelt har ansvaret
• Om der er en forsikring, garanti eller rapport knyttet til forholdet

Dag 14 er ikke en magisk væg. Hurtig og præcis dokumentation er stadig en god idé.

Eksempel: Ovnen virker ikke, og der er en fugtskjold

Du overtager boligen 1. oktober.

Den 2. oktober tester du ovnen. Den tænder, men bliver ikke varm. Købsaftalen indeholder en garanti for, at de medfølgende hårde hvidevarer fungerer på overtagelsesdagen. Du tager video af testen og sender en skriftlig besked med henvisning til garantien.

Den 9. oktober flytter du et skab og opdager en fugtskjold. Skjolden fremgår ikke af tilstandsrapporten. Du tager billeder, noterer datoen og undgår at male over den. Derefter undersøger du, om forholdet skal anmeldes til ejerskifteforsikringen eller vurderes af en fagperson.

De to fund ser måske ens ud på din huskeliste, men de kan høre til forskellige steder:

• Ovnen kan handle om en konkret garanti i købsaftalen.
• Fugtskjolden kan være en mulig skjult skade, som kræver nærmere undersøgelse.

Derfor er det bedre at beskrive hvert fund præcist end at samle alt under overskriften fejl ved huset.

Din samlede tjekliste

På overtagelsesdagen

• Få alle nøgler, koder og fjernbetjeninger
• Tag billeder eller video, før du flytter ind
• Aflæs el, vand, varme og eventuelt gas eller olie
• Kontroller aftalt inventar og udførte arbejder
• Se efter nye skader siden sidste besigtigelse

I de første dage

• Læs købsaftalen og eventuelle tillæg igen
• Test medfølgende hårde hvidevarer
• Gennemgå boligen rum for rum
• Kontroller synlige rør, afløb, vinduer og døre
• Se efter fugt, lækager og nye skjolder
• Sammenlign med tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten

Hvis du finder noget

• Tag billeder og video
• Noter dato, sted og funktion
• Find den relevante aftale, garanti eller rapport
• Giv besked skriftligt til den relevante modtager
• Bed om bekræftelse på modtagelsen
• Vent med udbedring, hvis dokumentationen kan forsvinde
• Begræns akut skade, hvis det er nødvendigt og forsvarligt

Kort opsummeret

De første 14 dage er et godt tidspunkt at få boligen ud af salgsopstillingen og ind i virkeligheden.

Test det, der skal fungere. Se bag de steder, sælgers møbler dækkede. Tag billeder, og læs købsaftalen, før du drager konklusioner om frister og ansvar.

Det er din købsaftale og typen af fund, der afgør, hvilken frist der gælder.

BoligKlar giver dig sparring og overblik. Større eller juridisk uklare forhold skal vurderes ud fra den konkrete aftale og dokumentation.

Ofte stillede spørgsmål